Di mana membeli pada 2026: membaca berdasarkan profil dan lintasan harga
Sebelum memperbesar setiap zona, berguna untuk berpikir berdasarkan profil pembeli. Tergantung apakah Anda mencari pied-à-terre, investasi sewa, atau perubahan hidup total, jawabannya tidak akan sama.
Pada 2026, pasar Andalusia diperkirakan tetap dinamis, namun lebih tersegmentasi. Beberapa area tampaknya mendekati batas harga dalam jangka pendek, sementara area lain masih memiliki ruang pertumbuhan yang signifikan.
- Untuk proyek patrimonial jangka panjang: utamakan kota-kota besar dengan pasar yang dalam, terhubung dengan baik, dan likuid.
- Untuk hasil sewa musiman: bidik kawasan pesisir dengan permintaan wisata internasional tinggi, meski harga belinya lebih mahal.
- Untuk perubahan hidup dengan anggaran terkendali: lihat kota-kota di lingkar kedua atau kota menengah yang terhubung oleh kereta atau jalan tol.
Nilai warisan: Sevilla intra-muros, kenyamanan urban dan likuiditas tinggi
Sevilla intra-muros tetap menjadi « jantung aset » Andalusia bagi banyak pembeli. Pusat bersejarah, distrik Triana, Los Remedios, hingga Nervión menawarkan kombinasi langka arsitektur menarik, layanan kota, dan permintaan sewa yang tinggi.
- Likuiditas tinggi: properti berkualitas terjual cepat, bahkan saat pasar sedang tenang.
- Permintaan beragam: turis, mahasiswa, profesional lokal, pegawai negeri, ekspatriat… sehingga siklus harga lebih stabil.
- Keterbatasan suplai: lahan baru di kawasan intra-muros sangat sedikit, menopang harga jangka panjang.
Properti di Sevilla dan provinsinya mengkonfirmasi tensi ini: properti yang dicari umumnya luas dan punya anggaran tinggi untuk Spanyol, menandakan posisi pasar aset jelas.
Pada 2026, diperkirakan akan terjadi stabilisasi bertahap harga di pusat kota, setelah bertahun-tahun kenaikan tajam. Kenaikan terkuat kemungkinan akan bergeser ke:
- daerah pinggiran yang terkoneksi baik (San Bernardo, La Buhaira, area dekat jalur metro dan trem);
- wilayah perumahan favorit keluarga, dekat sekolah dan taman.
Data Green Acres juga menunjukkan permintaan asing di sini sangat Prancis: pembeli Prancis sekitar 30 % permintaan, di atas AS dan Inggris. Anggaran median orang Prancis sekitar 260 000 € untuk hampir 200 m², dengan harga per m² lebih rendah dibanding Costa del Sol—menambah daya tarik Sevilla untuk proyek jangka panjang.
Bagi investor aset, Sevilla intra-muros mencentang banyak kotak:
- keamanan jangka panjang dalam nilai jual kembali;
- berbagai strategi sewa dimungkinkan (sewa musiman teregulasi, sewa menengah, sewa panjang);
- kualitas hidup aktif sepanjang tahun, cocok jika Anda hendak tinggal di sana beberapa bulan.
Risikonya: ticket masuk meningkat dan persaingan tinggi untuk properti prima dan renovasi bagus. Harus rela « membayar harga mahal » untuk kelangkaan atau mencari properti yang perlu renovasi demi menciptakan nilai sendiri. 🔧
Pengembalian sewa musiman: Costa del Sol (Marbella–Estepona–Benahavís) digerakkan oleh kemewahan
Bagi profil yang mencari pengembalian musiman terutama, sulit mengabaikan Costa del Sol. Trio Marbella–Estepona–Benahavís telah menempatkan diri kembali sebagai destinasi kelas atas di Eropa.
- Marbella: merek internasional, klien kaya, permintaan sangat tinggi baik musim puncak maupun sepi.
- Estepona: naik kelas dengan cepat, kawasan pantai direvitalisasi, banyak perbaikan ruang publik.
- Benahavís: vila, kompleks tertutup, lapangan golf, produk lebih eksklusif, biasanya dengan layanan terintegrasi.
Pencarian rumah kedua mempertegas hierarki segmen mewah:
- Properti di Marbella, properti yang dicari harganya jauh di atas satu juta euro, dengan harga per m² di atas 5 700 €/m².
- Properti di Estepona, tetap mewah tapi sedikit lebih terjangkau, sekitar 4.100 €/m² untuk apartemen dan rumah ~140 m².
- Properti di Benahavís, satu tingkat di atas: rata-rata properti di area eksklusif ini lebih dari 2,6 juta euro, untuk vila besar lebih dari 500 m² dengan fasilitas terintegrasi dan lapangan golf.
Faktor pendukung harga dan sewa musiman:
- musim panjang dari April sampai Oktober, tetap ada okupansi di musim dingin;
- posisioning mewah menarik klien yang kurang sensitif terhadap perubahan harga;
- beragam aktivitas: golf, marina, gastronomi, event internasional.
Pada 2026, skenario paling mungkin: pasar tetap mahal, bahkan sangat mahal, karena:
- ada pipeline proyek-proyek baru kelas atas;
- kelangkaan relatif tanah strategis di tepi pantai;
- hasil sewa musiman tetap kompetitif dibanding pantai Mediterania mewah lain.
Sektor ini cocok untuk:
- pembeli dengan anggaran kuat dan mampu menanggung biaya apartemen tinggi;
- investor yang siap menerapkan pengelolaan sewa profesional untuk optimalkan okupansi dan harga;
- yang ingin memanfaatkan sendiri (rumah kedua) selain meraih pengembalian.
Risiko: pasar sudah sangat mahal, dengan risiko volatilitas tinggi jika ada gangguan di sektor wisata internasional atau segmen mewah.
Ticket masuk dan zona peluang
Setelah profil Anda jelas, pertanyaan kunci: dengan anggaran berapa, dan properti seperti apa, Anda bisa masuk pasar? Perbedaannya besar antara kota besar, pesisir premium, dan kota ring kedua.
Pada 2026, beberapa tren utama muncul:
- pusat kota utama (Sevilla, Malaga intra-muros) sudah di level tinggi;
- pesisir Malaga mendekati puncak historis, dengan tekanan kenaikan untuk properti strategis;
- kota ring kedua mendapat limpahan permintaan, kadang tumbuh spektakuler.
Malaga dan pesisir: anggaran naik, titik tertinggi historis 2026
Malaga telah berubah total. Kota ini berkembang dari kota pantai biasa menjadi hub budaya dan teknologi, dengan:
- museum dan penawaran budaya yang semakin kuat;
- zona teknologi berkembang;
- koneksi udara dan kereta sangat baik;
- permintaan tinggi dari pembeli asing dan ekspatriat.
Konsekuensinya: harga masuk melonjak, terutama:
- di pusat kota yang direvitalisasi dan kawasan pelabuhan;
- di kawasan hunian tepi laut;
- sepanjang pesisir ke Torremolinos, Benalmádena, dan Fuengirola.
Angka di provinsi Malaga mengklarifikasi: rumah liburan yang diminati rata-rata senilai ratusan ribu euro, tetapi dengan ukuran luas besar—jadi rata-rata harga per m² < 2.000 €/m² untuk provinsi. Ini menunjukkan menjauh sedikit dari pusat kota atau tepi pantai bisa memberi ruang untuk anggaran. Permintaan asing sangat beragam: Prancis, Belgia, Jerman, dan Belanda dominan di pencarian dengan anggaran median sekitar 300 000 € untuk 100 m². Orang Amerika dan Swiss naik kelas dengan median di atas 400.000 € dan harga per m² sering >3.000 €/m² di area terpopuler.
Perasaan pasar 2026: titik tertinggi historis atau hampir, terutama untuk:
- apartemen baru/renovasi dengan pemandangan laut;
- apartemen kecil strategis, sangat laku untuk sewa musiman;
- proyek baru dengan fasilitas (kolam renang, gym, concierge).
Bagi pembeli:
- mengutamakan keamanan tinggal (untuk hidup, kerja jarak jauh);
- menerima hasil lebih rendah namun stabil;
- berinvestasi pada peran Malaga sebagai hub jangka panjang,
Malaga tetap masuk akal, meski dengan harga masuk tinggi.
Kalau tujuan utama adalah keuntungan cepat, hati-hati: masuk di puncak siklus butuh waktu investasi panjang dan kesiapan menghadapi potensi penyesuaian harga.
Lihat rumah dan apartemen dijual di Malaga
Kota « ring kedua » (Huelva, Vélez-Málaga, Casares): pertumbuhan > +20% thd th 2024–2025, potensial tapi harus hati-hati
Dengan kenaikan harga tajam di Sevilla dan Costa del Sol, banyak pembeli beralih ke kota lingkar kedua, kadang agak jauh, namun nilainya jauh lebih baik ketimbang lima tahun lalu.
Wilayah yang menonjol:
- Huelva: pesisir lebih murah, pantai luas, karakter lebih keluarga dan nasional.
- Vélez-Málaga: timur Malaga, tumbuh karena limpahan dari ibukota provinsi.
- Casares: dekat Estepona, gabungan desa putih dan kompleks residensial baru.
Kota-kota ini tumbuh harga lebih dari +20% per tahun (2024–2025), karena:
- pembeli menghindari zona pusat yang terlalu mahal;
- proyek properti baru, sering fasilitas baik;
- minat investor terhadap pasar “tertinggal” makin besar.
Data Green Acres menegaskan perbedaan antara zona utama dan ring kedua: di Vélez-Málaga, properti rata-rata sekitar 260.000 € untuk 190 m², dengan harga per m² sekitar 1.400 €/m², jauh di bawah Costa del Sol barat.
Di Casares, kedekatan dengan Estepona dan segmen mewah mendorong harga naik: properti dicari sekitar 500.000 € dan 130 m², hampir 3.800 €/m², menjadikannya zona transisi antara ring kedua dan pesisir premium.
Di Huelva, profil pembeli asing lebih “value” daripada “luxury”: Portugis paling banyak, lalu Prancis dan Jerman. Median anggaran sekitar 150.000–160.000 € untuk 110–140 m², harga per m² masih 1.200–1.300 €/m², hanya sepertiga harga Malaga. Ada peluang catch-up, asalkan infrastruktur dan layanan berkembang.
Bagi pembeli, zona-zona ini bisa jadi peluang nyata:
- tiket masuk lebih rendah dari Malaga atau Marbella untuk ukuran sama;
- potensi kenaikan jika infrastruktur menyusul;
- bisa diarahkan sewa musiman dan menengah.
Namun, laju pertumbuhan pesat itu butuh hati-hati pada titik masuk:
- kenaikan tajam bisa jadi tanda risiko overheat jangka pendek;
- pasar kecil dan kurang likuid: jual kembali bisa lebih lama;
- semuanya tergantung kualitas mikro-lokasi (dekat laut, layanan, akses jalan).
Di area ini penting untuk:
- kunjungi beberapa lingkungan, bukan hanya pesisir atau proyek baru;
- analisa arus nyata (wisata, populasi tetap, proyek infrastruktur);
- siapkan margin keamanan di rencana keuangan Anda, jika jual kembali lama atau sewa di bawah proyeksi.
Untuk proyek jangka panjang (8–12 tahun) dengan anggaran terbatas, kota-kota ini bisa jadi kompromi bagus antara aksesibilitas dan potensi. Untuk jangka lebih pendek, analisa harus ekstra hati-hati dan butuh dukungan lokal yang kuat. 🙂
