Strategi 2026: fokus pada kota pelajar dan warisan yang direnovasi
Castilla y León bukanlah kawasan “spekulatif” seperti Madrid atau beberapa zona pesisir. Di sini, orang lebih cenderung berinvestasi untuk:
- kualitas hidup yang berkelanjutan;
- tambahan pendapatan sewa yang wajar;
- aset properti yang dapat diwariskan dalam jangka panjang;
- tempat tinggal untuk bekerja jarak jauh atau persiapan pensiun.
Pada 2026, dua jalur utama muncul:
- kota universitas besar dengan permintaan sewa yang tinggi;
- pusat sejarah dan desa-desa menawan, di mana kuncinya adalah renovasi berkualitas.
Salamanca: permintaan sewa mahasiswa berulang, kekosongan rendah
Salamanca adalah salah satu kota pelajar yang paling ikonik di Spanyol, didukung oleh universitas sejak abad ke-13 dan kehidupan budaya yang intens. Ini tercermin dalam pasar sewa yang sangat dinamis. 🎓
Secara konkret, bagi pembeli asing, ini berarti:
- permintaan sewa berulang dari Oktober hingga Juni, dengan arus mahasiswa Spanyol dan internasional yang konstan;
- tingkat kekosongan sewa yang seringkali rendah untuk properti yang terletak strategis (dekat pusat sejarah, fakultas atau jalur transportasi);
- prospek menarik untuk sewa tahunan atau sewa bersama;
- nilai jangka panjang yang didorong oleh prestise universitas dan pariwisata.
Properti yang sangat diminati di pasar ini:
- apartemen 2 atau 3 kamar tidur untuk sewa bersama mahasiswa;
- studio kecil dekat fakultas;
- hunian di pusat sejarah yang bisa untuk sewa mahasiswa maupun musiman.
Namun, karena persaingan nyata, pemilihan properti sangat penting:
- hindari jalan yang terlalu bising jika juga menargetkan keluarga atau profesional;
- periksa kualitas isolasi (musim dingin kontinental, musim panas panas);
- anticipasi kebutuhan renovasi ringan (perabot kokoh, kasur, dapur fungsional).
Valladolid dan Burgos: aset keluarga yang cair, pasar stabil
Valladolid dan Burgos menawarkan profil yang berbeda: kota berukuran sedang, administratif dan industri, dengan populasi yang lebih stabil dan basis pekerjaan yang beragam.
Hal ini membuat pasar ini menarik jika Anda mencari:
- properti « keluarga » (3 kamar atau lebih) untuk sewa jangka panjang;
- penjualan kembali yang lebih mudah dibandingkan desa kecil yang terisolasi;
- pasar yang kurang musiman dibandingkan destinasi wisata murni;
- harga yang masih cukup wajar untuk ukuran Spanyol.
Di Burgos, daya tarik warisan, katedral berstatus UNESCO dan lokasinya di rute Camino de Santiago menciptakan basis wisatawan yang stabil. Kegiatan administratif dan universitas menopang permintaan lokal, tercermin juga dalam pencarian rumah keluarga di Valladolid baik oleh penduduk maupun pembeli rumah kedua.
Untuk proyek kehidupan atau investasi « aman »:
- pilih lingkungan dengan akses transportasi, sekolah, dan toko yang baik;
- identifikasi gedung apartemen terawat: lift, atap, dan fasad dalam kondisi baik;
- utamakan tipe properti yang mudah disewakan kembali: T2, T3, T4.
Dengan cara ini Anda memperoleh aset likuid, artinya lebih mudah dijual kembali jika proyek berubah, sekaligus mendapat pengembalian yang moderat tapi stabil.
Segovia: permintaan unit kecil di kota bersejarah
Segovia menempati posisi menengah yang menarik: kota warisan budaya yang sangat turistik, namun tidak sebesar Salamanca atau Valladolid. Aqueduct Romawi dan pusat kotanya yang bersejarah menciptakan permintaan kuat untuk kunjungan singkat, meskipun tetap menjadi tempat tinggal tahunan.
Pada segmen rumah kedua, data dari Green Acres menunjukkan pembeli cenderung memilih properti dengan standar baik, di atau dekat pusat sejarah. Pembeli mendahulukan apartemen nyaman, siap pakai, yang bisa dipakai sendiri dan juga disewakan sementara.
Secara konkret, strategi yang muncul di Segovia antara lain:
- beli apartemen strategis, bernuansa khas, untuk pemakaian campuran akhir pekan dan sewa musiman;
- utamakan gedung yang sudah direnovasi di pusat kota untuk meminimalisir renovasi;
- jelajahi sekitar pusat kota yang punya akses baik untuk mengoptimalkan anggaran.
Data tentang pembeli asing di Segovia masih terbatas, tapi kota ini menarik pembeli Eropa yang menghargai warisan, gastronomi, dan kedekatan dengan Madrid, sehingga meningkatkan potensi penjualan kembali dalam jangka menengah.
Lihat apartemen dan rumah dijual di Segovia
Anggaran dan arah perkembangan
Castilla y León pada umumnya lebih terjangkau dibandingkan kota besar Spanyol lainnya.
Namun, angka rata-rata ini menutupi beberapa kenyataan: kota universitas yang dinamis, ibu kota provinsi, kota kecil bersejarah atau desa yang hampir tak berubah dari waktu ke waktu. Anggaran dan toleransi Anda untuk renovasi akan sangat berpengaruh. 😊
Harga regional sekitar 1.250 €/m²: potensi kenaikan vs puncak historis
Secara regional, harga saat ini rata-rata berkisar 1.250 €/m², dengan variasi besar antara:
- pusat kota besar (Salamanca, Valladolid, Burgos, Segovia);
- kota kecil dan desa pedesaan;
- properti yang sudah direnovasi dan yang membutuhkan rehabilitasi total.
Dibandingkan puncak tahun 2011, banyak pasar lokal masih punya ruang untuk tumbuh, menjadi argumen menarik untuk penyimpanan aset jangka menengah-panjang.
Pencarian rumah kedua di Valladolid atau Segovia menggambarkan logika ini: pembeli asing belum menyerbu kawasan ini, tapi sudah mengidentifikasi kota ini sebagai alternatif lebih terjangkau dibanding ibu kota kawasan besar.
Untuk membangun strategi pembelian, tanyakan pada diri Anda beberapa hal berikut:
- berapa lama Anda ingin memegang properti (5, 10, 15 tahun)?
- apa tujuan utama Anda: tinggal di sana, menyewakan, atau kombinasi keduanya?
- apakah Anda siap mengelola renovasi jarak jauh, atau lebih suka « langsung siap pakai »?
- berapa banyak dari anggaran Anda yang ingin disimpan untuk kemungkinan tak terduga?
Salah satu strategi di Castilla y León:
- beli properti berukuran wajar di kota (Salamanca, Burgos, Segovia atau Valladolid) untuk mengamankan potensi penjualan kembali;
- terima imbal hasil yang moderat namun stabil di awal;
- biarkan waktu bekerja untuk Anda, dengan harapan kenaikan bertahap ke harga historis saat pasar Spanyol secara umum kembali naik.
Desa: harga sangat murah, tapi biaya renovasi tinggi
Desa di Castilla y León memang menggoda: jalanan berbatu, ritme lambat, bentang alam luas… dan kadang rumah dengan harga sangat murah. 🏡
Memang menarik, tapi penting untuk tetap realistis:
- harga per m² bisa sangat rendah, kadang jauh di bawah rata-rata kawasan;
- namun biaya renovasi (struktur, atap, isolasi, pemanasan) cepat membengkak;
- likuiditas penjualan kembali seringkali rendah, terutama di desa yang terus berkurang penduduknya.
Sebelum membeli di desa, pastikan memeriksa:
- kondisi bangunan nyata (idealnya dengan arsitek atau teknisi lokal);
- akses: jalan bisa dilalui, jarak ke kota terdekat, layanan dasar tersedia;
- aturan tata ruang dan perlindungan warisan (zona lindung, kewajiban material, dll);
- keberadaan sesama pembeli asing atau warga baru, penanda adanya dinamisme.
Proyek “rumah desa” masuk akal jika:
- Anda terutama mencari lingkungan hidup, bukan hanya pengembalian finansial;
- Anda bisa sering ke lokasi untuk mengawasi renovasi;
- Anda bisa menerima kemungkinan penjualan kembali yang lama.
Untuk banyak pembeli, pendekatan hybrid efektif:
- apartemen atau rumah kota kecil di Salamanca, Burgos, Segovia atau Valladolid untuk mengamankan proyek;
- kemudian, mungkin, rumah desa kedua jika sudah yakin dan anggaran mencukupi.
Data dari Green Acres saat ini menunjukkan pasar luar negeri di Salamanca, Burgos, Segovia, atau Valladolid masih relatif sepi, yang justru bisa menjadi peluang: masuk pasar sebelum sepenuhnya jadi « trendi » dan persaingan meningkat.
