Pilih pulau, penggunaan, dan anggaran Anda tahun 2026
Sebelum jatuh cinta pada sebuah teluk yang airnya biru jernih, mulailah dengan tiga pertanyaan sederhana:
- Apa kegunaan utama properti ini (rumah kedua, kerja jarak jauh, investasi sewa, calon tempat pensiun)?
- Berapa minggu per tahun Anda benar-benar berencana menghabiskan waktu di sana?
- Berapa total anggaran (pembelian + biaya + renovasi + beban) yang siap Anda keluarkan tanpa tekanan finansial?
Jawaban atas pertanyaan ini akan secara alami mengarahkan Anda ke pilihan pulau yang tepat. Setiap pasar di Kepulauan Balearic memiliki logika, harga, dan kendala administratifnya sendiri. Lebih baik memahaminya sejak awal 😉.
Majorca: likuiditas dan layanan (Palma, barat laut historis)
Majorca adalah pulau paling serbaguna untuk sebuah proyek properti. Pulau ini menawarkan:
- ibu kota regional sejati, Palma, dengan rumah sakit, sekolah internasional, budaya dan bandara yang sangat terhubung;
- daerah historis di barat laut (Deià, Sóller, Valldemossa) yang dicari oleh klien internasional yang telah lama menetap;
- pasar yang lebih familier atau terjangkau di pusat pulau atau beberapa resor tepi laut.
Untuk pembeli yang mencari:
- likuiditas (kemudahan dijual kembali);
- layanan yang buka sepanjang tahun;
- keseimbangan baik antara kehidupan lokal dan wisatawan,
Majorca sering menjadi kompromi terbaik.
Palma, khususnya, sangat cocok untuk:
- pekerja jarak jauh yang menginginkan apartemen di kota dengan penerbangan langsung ke Eropa;
- investor yang mengincar sewa jangka menengah (diatur), bukan hanya musiman;
- pensiunan yang berhati-hati dan ingin tetap dekat dengan perawatan dan layanan.
Berdasarkan data terbaru dari Green Acres, properti di Palma de Mallorca, menunjukkan anggaran rata-rata sekitar €385.000 untuk ukuran luas (sekitar 137 m²), menjadikannya pintu masuk menarik untuk proyek tinggal tahunan atau semi-tetap.
Wilayah barat laut yang lebih historis lebih menarik bagi:
- pembeli jangka panjang yang menghargai pemandangan dan pesona desa;
- anggaran sudah kuat, mampu menanggung harga tinggi dan biaya perawatan besar (rumah tua, lahan berbukit).
Ibiza-Formentera: segmen premium, anggaran sangat tinggi
Ibiza dan Formentera jelas berada di pasar premium, bahkan ultra-prime di sektor tertentu. Harga di sin jauh lebih tinggi dari rata-rata Balearic, dengan:
- permintaan internasional yang kuat dan setia;
- penawaran terbatas, terutama untuk vila dengan lokasi bagus yang menghadap laut atau akses cepat ke pantai;
- tekanan tinggi pada lahan dan izin membangun.
Pulau-pulau ini terutama cocok untuk:
- pembeli yang mencari vila bergengsi, dengan atau tanpa prospek sewa;
- investor sangat kaya yang ingin memiliki aset langka, yang mempertahankan nilai dalam jangka panjang;
- orang-orang yang sudah sangat mengenal pulau dan suasananya, dan ingin sering kembali.
Namun harus menerima:
- Anggaran pembelian sangat tinggi (dan biaya tambahan yang sesuai);
- kehidupan lebih musiman di sektor tertentu, sangat ramai di musim panas, jauh lebih sepi di luar musim;
- persaingan tinggi untuk properti berkualitas, dengan waktu keputusan kadang singkat.
Formentera, yang lebih langka, cenderung menjadi pasar kolektor: sedikit penawaran, permintaan tinggi, harga tinggi, dan lingkungan yang sangat terlindungi.
Minorca: rumah kedua keluarga, suasana tahunan lebih tenang
Minorca menawarkan suasana yang sangat berbeda dibanding dua pulau besar lainnya:
- ritme lebih santai, suasana lebih kekeluargaan;
- tekanan properti lebih rendah, meski harga naik beberapa tahun terakhir;
- warisan alam dan pantai sangat terjaga, dengan sedikit infrastruktur besar.
Ini pilihan bagus jika Anda mencari:
- rumah kedua untuk Anda dan keluarga;
- lingkungan lebih tenang, jauh dari pesta meriah;
- biaya hidup dan perawatan yang lebih terjangkau dibanding Ibiza.
Minorca cocok untuk:
- keluarga yang ingin kembali ke lokasi sama setiap tahun;
- pembeli yang lebih tertarik dengan alam dan pemandangan dibanding kehidupan malam;
- mereka yang ingin hidup di desa atau kota kecil.
Sebagai imbalannya, likuiditas penjualan kembali bisa sedikit lebih rendah dibanding Majorca atau Ibiza, karena permintaan lebih spesifik. Penting memilih lokasi yang bagus: dekat layanan, akses ke pantai, konektivitas yang baik.
Siapa yang membeli di Balearic: pasar benar-benar internasional
Apa pun pilihan pulau Anda, Anda akan memasuki pasar yang sangat internasional. Menurut data Green Acres untuk seluruh Kepulauan Balearic, pembeli asing paling aktif adalah orang Prancis (sekitar 20% permintaan), diikuti Swiss (13%), Inggris (11%), dan Italia (10%), kemudian Jerman dan Amerika.
Anggaran median tetap tinggi: pelanggan Swiss rata-rata membayar sekitar €755.000 untuk properti berukuran sekitar 100 m², sementara pembeli Jerman seringkali di atas satu juta euro untuk vila keluarga besar. Kedalaman permintaan internasional ini berkontribusi menjaga harga dan memastikan, di lokasi yang baik, likuiditas penjualan kembali.
Titik masuk dan kehati-hatian
Setelah Anda memilih pulau, selanjutnya adalah menemukan titik masuk yang tepat ke pasar… tanpa melupakan aspek teknis. Pemandangan indah kadang menyembunyikan apartemen yang tidak terkelola dengan baik atau aturan penggunaan yang membatasi.
Referensi €5.090/m²; cek beban, renovasi & aturan pemakaian
Statistik terbaru menunjukkan referensi sekitar €5.090/m² untuk properti di Balearic, semua kondisi. Tapi ini rata-rata: terdapat variasi besar antara:
- zona perkotaan dengan akses bagus (Palma, beberapa kawasan Ibiza);
- desa yang dicari di barat laut Majorca;
- area pinggiran atau lebih ramah keluarga.
Untuk mengamankan pembelian Anda, beberapa kebiasaan penting:
- analisis biaya pengelolaan bersama: pemeliharaan area umum, kolam renang, taman, penjaga, pengelola;
- antisipasi renovasi ke depan (fasad, waterproofing, lift, efisiensi energi) dan perkiraan biayanya;
- cek aturan penggunaan: sewa wisata boleh/tidak, durasi minimal, aturan komunitas pemilik.
Di beberapa pulau atau kota, sewa musiman jangka pendek sangat diatur, kadang dilarang di apartemen. Jika proyek Anda bergantung pada pendapatan sewa, pengecekan ini wajib.
Selain itu, sejak awal, rencanakan juga:
- biaya beli (notaris, pajak, perantara);
- pajak properti lokal;
- biaya pengelolaan jika menggunakan jasa pihak di lokasi.
Musim dan akses di luar musim panas: sesuaikan dengan proyek Anda
Balearic jelas hidup mengikuti musim. Untuk membeli dengan baik, pertanyaan bukan hanya berapa nilai properti, tapi juga kapan Anda benar-benar bisa menikmatinya.
Hal yang perlu diperhatikan sebelum memilih pulau:
- Pembukaan toko dan restoran di luar musim panas: beberapa desa sepi di musim dingin, yang lain tetap hidup.
- Frekuensi penerbangan dan kapal di musim sepi: lebih banyak di Majorca, kadang terbatas ke Minorca atau Ibiza.
- Tingkat aktivitas yang Anda inginkan di musim gugur dan semi: benar-benar tenang, kehidupan lokal sedang, atau wisata selalu ramai.
Sesuai proyek Anda, pertimbangannya berubah:
- Untuk apartemen sepanjang tahun dengan kunjungan di luar musim panas, Majorca (terutama Palma) menawarkan layanan paling konsisten.
- Untuk penggunaan murni musim panas, Ibiza-Formentera atau beberapa daerah pantai Minorca sudah cukup, dengan menerima sifat musiman.
- Untuk proyek semi menetap (beberapa bulan per tahun), perhatikan: sekolah, dokter, toko buka, transportasi, juga tetangga permanen.
Kebiasaan baik adalah kunjungi pulau dan lingkungan target Anda di luar musim, meski sebentar saja. Ini memberi gambaran lebih nyata kehidupan di sana, tidak hanya suasana musim panas 🌞.
