Di mana membeli di Madrid pada tahun 2026: strategi menurut penggunaan
Tempat tinggal utama: pusat kota yang hidup atau lingkungan yang sedang berkembang
Jika Anda mencari tempat tinggal utama di Madrid, pertanyaan pertama adalah tentang gaya hidup Anda:
- Apakah Anda suka keluar, berjalan-jalan, hidup tanpa mobil?
- Apakah Anda bekerja dari jarak jauh atau di pusat kota?
- Apakah Anda lebih mencari pesona atau kenyamanan praktis?
Di pusat kota (Centro, Sol, La Latina, Malasaña, Chueca, Lavapiés), Anda akan menemukan:
- Kehidupan urban yang intens: bar, restoran, budaya, hiburan.
- Bangunan tua yang memiliki karakter (balkon, gedung bersejarah).
- Akses sempurna dengan metro dan bus.
Sebaliknya:
- Harga properti di antara yang tertinggi di kota ini.
- Luas bangunan lebih kecil untuk anggaran yang sama.
- Kebisingan, kepadatan wisatawan, dan kurangnya parkir bisa menjadi masalah sehari-hari.
Jika Anda ingin tetap dekat pusat namun dengan lebih banyak kenyamanan, bidik lingkungan proyek dan kawasan yang sedang direvitalisasi:
- Arganzuela (dekat Madrid Río): bekas kawasan industri yang telah diubah, sangat diminati oleh para profesional muda.
- Tetuán – Cuatro Caminos: perpaduan antara bangunan lama dan baru, dekat Castellana.
- Delicias, Usera, Carabanchel: area yang sedang naik daun, masih lebih terjangkau.
Kawasan-kawasan ini menawarkan:
- Kompromi harga/keberdekatan pusat yang menarik.
- Prospek peningkatan nilai properti dalam jangka menengah.
- Suasana yang lebih residencial namun tetap urban.
Data permintaan untuk rumah kedua menggambarkan perbedaan ini dengan baik: misalnya, di Arganzuela, harga rata-rata properti jauh lebih rendah dibandingkan dengan Madrid pusat, sambil menawarkan ruang yang lebih luas untuk keluarga atau pekerja jarak jauh.
Rumah kedua atau investasi sewa: pinggiran kota dan alternatif kurang dari 30 menit
Untuk rumah kedua atau investasi sewa, logikanya sedikit berbeda:
- Anda mencari nilai terbaik antara harga dan kualitas hidup.
- Anda ingin membatasi anggaran masuk.
- Anda menerima jarak 20–30 menit dari pusat.
Pinggiran kota yang terhubung baik menjadi sangat menarik:
- Vallecas (Puente de Vallecas, Villa de Vallecas): harga lebih terjangkau, akses metro dan kereta.
- Carabanchel, Latina: komplek perumahan besar, infrastruktur bagus, permintaan sewa lokal yang tinggi.
- San Blas – Canillejas: nyaman untuk bandara dan beberapa kawasan kantor.
Bagi investor, « cincin kedua » intra-muros ini memungkinkan memilih antara nilai masa depan dan hasil saat ini: permintaan pada lingkungan seperti Carabanchel atau Latina menunjukkan minat besar pada apartemen keluarga, sering kali di kondominium dengan ruang hijau atau kolam renang.
Jika Anda fokus pada sewa, prioritaskan:
- Kawasan dekat universitas atau pusat pekerjaan.
- Jalur metro langsung ke pusat kota.
- Lingkungan dengan toko dan layanan sekitar.
Sebagai alternatif, lihat juga kota pinggiran kurang dari 30 menit dari pusat Madrid:
- Getafe, Leganés, Fuenlabrada: pusat urban besar di selatan, akses baik.
- Alcorcón, Móstoles: lebih bernuansa keluarga, menarik untuk sewa jangka panjang.
- Coslada, San Fernando de Henares: menarik jika Anda menargetkan pekerja bandara atau logistik.
Anda akan menemukan:
- Harga beli lebih rendah daripada Madrid intra-muros.
- Sewa lebih stabil, didorong oleh permintaan lokal.
- Hunian seringkali lebih luas atau lebih baru dengan anggaran yang sama. 🙂
Zona target dan profil pembeli
Investor internasional kelas atas dan pembeli muda pertama kali
Pasar Madrid didorong oleh dua profil pembeli utama:
- Investor internasional, sering menyasar pasar atas.
- Pembeli pertama kali muda, terdorong ke pinggiran oleh kenaikan harga.
Di situs Green Acres untuk Madrid, pembeli asing paling aktif adalah orang Amerika (18% permintaan asing), diikuti orang Prancis (12%) dan Britania. Anggaran median sering melebihi satu juta euro untuk pembeli Prancis dan Inggris, yang menaikkan permintaan pada kawasan yang paling dicari.
Untuk segmen atas internasional, zona pilihan adalah:
- Salamanca (Recoletos, Castellana, Goya): alamat paling bergengsi, mewah, butik, gedung kelas atas.
- Chamberí: sangat residencial, suasana mewah namun hidup, sangat diminati.
- Chamartín (El Viso, Nueva España): kawasan tenang, dekat kantor dan sumbu Castellana.
Permintaan properti di Chamberí atau Chamartín mengonfirmasi posisi ini: apartemen mewah, ruang nyaman, biasanya di gedung baru atau yang telah direnovasi, dengan fasilitas eksterior yang menonjol (teras, balkon) dan layanan (resepsionis, parkir).
Pembeli ini mencari terutama:
- Lokasi premium, aman, berfasilitas lengkap.
- Properti warisan (apartemen besar, bangunan berkarakter, penthouse dengan teras).
Pembeli pertama kali dan profesional muda lebih memilih:
- Kawasan yang sedang naik daun di Madrid intra-muros (Tetuán, Arganzuela, Usera).
- Distrik yang lebih terjangkau (Carabanchel, Latina, Moratalaz).
- Kota pinggiran yang akses transportasinya baik.
Prioritas mereka:
- Maksimalkan luas meter persegi.
- Tetap terhubung ke pusat untuk kerja dan rekreasi.
- Akses ke sekolah, taman, toko untuk proyek hidup yang stabil.
Anggaran masuk tinggi namun potensi apresiasi besar
Madrid dikenal dengan anggaran masuk yang tinggi, namun juga dengan dinamika apresiasi nilai yang kuat:
- Kota ini merupakan pusat ekonomi utama di Spanyol dan Eropa.
- Pertumbuhan demografis positif, diminati pelajar dan profesional.
- Keterbatasan pasokan (sedikit lahan kosong di pusat kota) menjaga harga tetap tinggi.
Kisaran harga di kawasan berkembang tetap di bawah sektor premium. Jadi, area seperti Usera atau Puente de Vallecas menarik permintaan investor yang mencari hasil lebih baik dan potensi apresiasi selama 5-10 tahun.
Secara praktis, ini berarti:
- Pembelian seringkali lebih mahal dari perkiraan, termasuk di pinggiran kota.
- Probabilitas apresiasi tinggi dalam 5–10 tahun, jika memilih lokasi dengan tepat.
- Pasar yang tangguh, bahkan di masa perlambatan ekonomi relatif.
Sektor dengan potensi tertinggi jangka menengah mengombinasikan:
- Koneksi transportasi yang baik (metro, Cercanías).
- Proyek infrastruktur (taman, fasilitas umum, revitalisasi kota).
- Permintaan sewa jangka panjang (mahasiswa, profesional muda, keluarga).
Contohnya:
- Arganzuela / Madrid Río: revitalisasi tepi sungai, daya tarik terus meningkat.
- Tetuán (dekat Castellana): densifikasi, pengembangan baru.
- Sebagian Puente de Vallecas: masih terjangkau, akses baik.
Anggaran, risiko, dan proyeksi 5–10 tahun
Harga di atas 5.000 €/m² dan tiket masuk yang tinggi
Di Madrid, kenyataan baru adalah bahwa semakin banyak sektor kini melewati 5.000 €/m², bahkan jauh lebih di kawasan elite.
Sebagai indikasi (perkiraan, dapat berubah):
- Pusat sejarah dan kawasan premium: sering 6.000–9.000 €/m², bahkan lebih untuk properti istimewa.
- Kawasan pusat menengah (Arganzuela, Tetuán, Chamberí kecuali sektor utama): sekitar 5.000–6.500 €/m².
- Pinggiran intra-muros (Carabanchel, Latina, Moratalaz, San Blas): 3.500–5.000 €/m² tergantung mikro-lokasi.
Untuk pinggiran dan kota sekitar, perkirakan tiket masuk sekitar:
- 150.000–200.000 € untuk apartemen kecil di area terjangkau.
- Lebih untuk properti keluarga (3 kamar ke atas) atau baru.
- Anggaran lebih tinggi untuk kota yang paling diminati di utara (Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas).
Karena itu penting untuk:
- Tentukan total anggaran, termasuk biaya (notaris, pajak, potensi renovasi).
- Jelas prioritas Anda: lokasi, luas, kondisi, luar ruang, parkir.
- Terkadang menerima sedikit lebih jauh dari pusat agar sesuai dengan kemampuan.
Beberapa distrik utara seperti Hortaleza atau Fuencarral-El Pardo menunjukkan kompromi ini: hunian baru, akses bagus, lingkungan lebih hijau, namun harga yang kini juga mencerminkan kualitas hidup tersebut.
Risiko yang harus diantisipasi: persaingan, pajak, hasil sewa
Membeli di Madrid secara umum aman, namun beberapa risiko perlu diantisipasi:
- Persaingan tinggi: properti bagus, lokasi bagus, dan harga tepat cepat terjual.
- Pajak dan biaya: biaya transfer, pajak properti lokal dan penghasilan sewa harus dihitung.
- Hasil sewa sedang: di pusat kota dan kawasan premium, yield seringkali terbatas.
Persaingan didorong oleh:
- Permintaan lokal, terutama keluarga muda.
- Investor Spanyol dan asing yang memilih Madrid.
- Kelangkaan properti berkualitas di lokasi terbaik.
Dari segi pajak, sebaiknya:
- Pelajari detail pajak bagi non-residen jika Anda bukan tinggal di Spanyol.
- Bandingkan pajak antara rumah utama, kedua, dan investasi sewa.
- Langsung hitung faktor ini dalam kalkulasi return sewa Anda.
Mengenai hasil sewa:
- Di pusat kota dan kawasan elite, biasanya rendah (mengutamakan keamanan dan prestise).
- Di pinggiran terpilih, hasilnya sering lebih baik, dengan risiko lowongan rendah.
- Kompromi yang baik adalah memilih kawasan menengah yang sedang naik, daripada hanya membidik kawasan elit.
Profil pembeli asing yang diidentifikasi Green Acres (misalnya, orang Amerika menargetkan properti sekitar €486.000 secara median, atau orang Prancis di atas satu juta euro) menyarankan bahwa kota ini akan terus menarik pembeli berdaya beli tinggi, yang mendukung harga namun juga meningkatkan persaingan untuk properti bagus.
Dalam jangka waktu 5–10 tahun, tujuannya bukan untuk « mencari untung cepat » tetapi untuk:
- Amankan aset di lokasi bagus, likuid saat dijual kembali.
- Nikmati apresiasi bertahap.
- Bangun strategi kekayaan yang sesuai dengan rencana hidup lainnya. 🌱
Madrid, pasar jangka panjang yang layak dipilih walau harga tinggi
Meskipun harga naik secara umum, Madrid tetap menjadi pasar jangka panjang yang sangat relevan untuk:
- Mereka yang ingin menetap secara permanen.
- Keluarga yang mencari metropolitan Eropa yang nyaman untuk dihuni.
- Investor yang mencari stabilitas dan likuiditas.
Kota ini menggabungkan:
- Ekonomi yang beragam (jasa, keuangan, teknologi, administrasi).
- Kualitas hidup tinggi (iklim, ruang hijau, budaya, kuliner).
- Jaringan transportasi canggih (metro, kereta, AVE, bandara internasional).
Wilayah utara residencial (Chamartín, Hortaleza, Fuencarral-El Pardo, kota seperti Pozuelo, Majadahonda) menarik mereka yang mencari:
- Kawasan yang lebih tenang dan hijau.
- Sekolah dan layanan bagus.
- Hunian keluarga mewah, sering kali dengan kolam dan ruang bersama.
Pinggiran hijau, terutama di selatan dan timur, bisa menarik jika Anda:
- Bersedia perjalanan lebih lama.
- Ingin rumah atau apartemen lebih besar, kadang dengan taman.
- Menghendaki lingkungan lebih bersifat keluarga, dengan taman dan fasilitas sekitar.
Di kawasan seperti Villa de Vallecas, profil properti yang dicari menggambarkan pencarian ruang ini: hunian keluarga yang luas, biasanya baru, dalam komplek dengan ruang luar, namun masih terhubung ke pusat dalam 20-30 menit.
Mengenai dilema « pusat, utara, atau pinggiran? », jawabannya tergantung pada:
- Jangka waktu Anda (5, 10 tahun, atau lebih).
- Toleransi Anda terhadap kebisingan, perjalanan, kepadatan.
- Prioritas Anda antara kualitas hidup, prestise, anggaran, dan hasil investasi.
Yang terpenting adalah membangun strategi yang jelas, konsisten dengan rencana hidup Anda, lalu pilih lingkungan yang paling sesuai, daripada sekadar berburu ‘penawaran bagus’ secara teoritis.
