Pasar 2026 di Andalusia: kenaikan terkendali dengan titik-titik ketegangan
Pada tahun 2026, pasar properti Andalusia tetap secara keseluruhan mengarah naik, namun tanpa lonjakan yang meluas. Dapat diamati:
- kenaikan rata-rata harga, seringkali lebih rendah dibandingkan area termahal di Spanyol,
- titik-titik ketegangan lokal di pesisir dan di beberapa kota yang sangat diminati,
- kesenjangan yang semakin besar antara pasar “sehari-hari” dan kawasan wisata utama.
Bagi pembeli, ini berarti masih ada peluang, namun pemilihan kota, lingkungan, dan jenis properti menjadi sangat menentukan.
Kota dan pesisir unggulan: Malaga sekitar 3.300–3.620 €/m²
Di antara kota-kota besar Andalusia, Malaga sangat menonjol. Kota dinamis, terhubung (TGV, bandara internasional), dengan penawaran budaya dan digital yang berkembang pesat, menarik perhatian:
- pensiunan Eropa yang mencari gaya hidup cerah,
- pekerja jarak jauh dan digital nomad,
- investor yang menargetkan sewa wisata atau jangka panjang.
Harga properti kini berkisar di 3.300 hingga 3.620 €/m², dengan kenaikan tahunan diperkirakan sekitar +21 hingga +22% antara 2025 dan 2026 tergantung area dan jenis propertinya.
Pada segmen rumah kedua, data permintaan dari Green-Acres menunjukkan heterogenitas yang tinggi: properti yang dicari di Malaga rata-rata sekitar 746.000 € untuk ukuran luas (sekitar 402 m²), menandakan preferensi jelas pada rumah keluarga atau vila, bukan apartemen perkotaan kecil.
Untuk melihat tipe properti yang sering dicari pelanggan ini, kunjungi halaman khusus kota Malaga: rumah dan apartemen dijual di Malaga.
Secara konkret:
- di pusat dan lingkungan paling eksklusif dekat laut, harga bisa jauh lebih tinggi dari rata-rata,
- di beberapa lingkungan pinggiran atau yang sedang direvitalisasi, nilai masih lebih terjangkau namun naik cepat,
- tekanan terhadap persediaan yang ada mendorong pengembangan proyek baru, kadang dengan harga sudah tinggi sejak awal.
Di sepanjang pesisir Andalusia, logika yang sama terlihat: kedekatan laut, aksesibilitas, dan daya tarik wisata mendorong harga naik, khususnya di Costa del Sol.
Huelva dan Malaga: kota dengan kenaikan di atas +20% per tahun
Di luar ibu kota provinsi, biasanya kota kecil atau pesisir yang menunjukkan kenaikan tahunan tertinggi.
Pada 2025–2026, beberapa kota di Huelva dan Malaga melampaui +20% kenaikan harga dalam setahun, di antaranya:
- Algarrobo – kota pesisir kecil di Costa del Sol bagian timur, populer karena dekat Malaga dan suasana lebih tenang,
- Vélez-Málaga – pusat utama Axarquía, menggabungkan kota bersejarah, dekat laut (Torre del Mar) dan harga masih lebih rendah daripada Malaga pusat,
- Casares – antara Estepona dan Sotogrande, sangat diminati untuk kompleks perumahan dengan pemandangan, lapangan golf, dan layanan premium,
- Fuengirola – resor pesisir lengkap, permintaan tinggi untuk rumah kedua dan sewa liburan.
Permintaan properti di Green-Acres menegaskan peran « zona pelarian » bagi pembeli asing yang mencari laut dan matahari, namun dengan harga beragam. Di Algarrobo, properti yang diincar sekitar 311.000 € untuk rumah sekitar 181 m², memberi akses lebih terjangkau dibanding pusat Costa del Sol.
Gambaran properti yang dibidik bisa dilihat di sini: daftar properti di Algarrobo.
Di Vélez-Málaga, permintaan utamanya untuk rumah luas (median sekitar 190 m²), dengan anggaran sekitar 262.000 €. Profil ini cocok untuk kompromi ruang, iklim, dan harga lebih murah dibanding Malaga pusat, tapi tetap hanya beberapa menit dari laut.
Untuk melihat tipe properti yang diminati pembeli, cek pilihan lokal: properti di Vélez-Málaga.
Casares punya posisi berbeda, lebih premium, dengan rumah sekitar 137 m² yang diincar seharga 385.000 €. Wilayah ini jelas menargetkan rumah kedua berkualitas tinggi, seringkali di kompleks dengan kolam, lapangan golf, atau pemandangan laut.
Sebaliknya, Fuengirola menggambarkan tekanan pasar wisata di Costa del Sol: permintaan terfokus pada hunian lebih kompak (sekitar 107 m²) dengan harga rata-rata sekitar 448.000 €, menarik pembeli yang mencari apartemen strategis untuk sewa jangka pendek. Contoh properti incaran tersedia di sini: properti di Fuengirola.
Kenaikan ini merefleksikan:
- perpindahan permintaan dari kota yang sudah mahal,
- daya tarik gaya hidup lebih tenang tapi tetap di tepi laut,
- naiknya investasi sewa, sering dipelopori pembeli asing.
Untuk rencana pembelian, ini berarti perlu mempertimbangkan jangka waktu: beberapa kota tetap menarik dalam jangka pendek, namun kenaikan harga yang cepat dapat mengubah rasio risiko/pengembalian dalam beberapa tahun.
Segmen premium dan investasi asing
Andalusia, khususnya pesisirnya, tetap menjadi titik utama pembeli internasional. Kehadiran mereka sangat kuat di segmen kelas atas, terutama di Costa del Sol.
Costa del Sol mewah: permintaan internasional kuat
Di segmen mewah, pasar Marbella dan Benahavís punya peran khusus. Di sana, ditemui:
- villa kontemporer dengan pemandangan laut dan fasilitas premium,
- residensial tertutup dengan layanan (keamanan, kolam renang, spa, konsierg),
- properti langka di lokasi istimewa yang sulit direproduksi.
Data permintaan dari Green-Acres menampilkan peningkatan segmen ini: di Marbella, properti yang dicari rata-rata hampir 1,54 juta € dengan luas sekitar 268 m², sedangkan di Benahavís, pusat vila mewah, anggaran rata-rata lebih dari 2,6 juta € untuk properti sekitar 536 m².
Untuk gambaran level dan tipe properti di pasar eksklusif ini, eksplor daftar Marbella (properti di Marbella) atau Benahavís (villa dan rumah di Benahavís) yang didominasi vila kontemporer, residensial aman, dan properti rancangan arsitek ternama.
Dua kunci utama menjelaskan ketahanan wilayah ini:
- Permintaan internasional beragam (Eropa Utara, Inggris, Timur Tengah, Amerika Latin, dll.),
- Persediaan langka, terbatas lahan yang tersedia dan regulasi lokal ketat pada izin baru.
Di seluruh wilayah Malaga, statistik Green-Acres juga menunjukkan minat besar dari luar negeri, terutama dari Prancis (sekitar 15% permintaan asing), diikuti Belgia, Jerman, Belanda, AS, dan Inggris. Anggaran median biasanya antara 295.000 hingga 410.000 € untuk properti 100–125 m², menegaskan dominasi rumah kedua keluarga.
Hasilnya: bahkan saat ketidakpastian, pasar premium sering memperlihatkan:
- penurunan harga minim,
- kemampuan pulih cepat,
- minat pada properti unik atau rancangan arsitek ternama.
Bagi pembeli, segmen ini memang tidak paling terjangkau, namun menawarkan:
- posisi « premi properti » jangka panjang,
- likuiditas bagus jika properti memenuhi kriteria (lokasi, pemandangan, akhir bangunan),
- potensi sewa kelas atas, terutama sewa jangka pendek.
Proyek baru dan modal: pengembangan hingga 2027
Dinamika pasar Andalusia juga ditandai masuknya modal baru dan proyek pengembangan besar.
Di Costa del Sol, contoh investasi sekitar 72 juta € di Marbella pada pengembangan residensial yang siap huni sekitar 2027. Proyek ini biasanya menyasar:
- pembeli internasional dengan daya beli tinggi,
- standar tinggi keberlanjutan, desain, dan layanan,
- lokasi dengan keunggulan pemandangan laut, akses golf, atau dekat pusat kota.
Keuntungannya untuk pembeli:
- pembayaran dicicil bertahun-tahun,
- kenyamanan dan efisiensi energi sesuai standar saat ini,
- potensi kenaikan nilai antara reservasi dan serah terima, jika pasar tetap kuat.
Namun juga mengandung risiko:
- perlu memeriksa reputasi pengembang (kekuatan finansial, riwayat proyek),
- membaca kontrak detail (waktu serah terima, garansi, penyesuaian harga),
- memahami pasar lokal dalam 3–5 tahun ke depan.
Bacaan makro Spanyol 2026
Agar dapat menafsirkan situasi Andalusia, penting menempatkan wilayah tersebut dalam tren nasional Spanyol.
Prediksi kenaikan nasional pada 2026
Prediksi untuk Spanyol pada 2026 memperkirakan kenaikan harga rata-rata sekitar +7% setahun, dengan syarat ekonomi dan suku bunga.
Beberapa faktor mendukung skenario ini:
- permintaan masih kuat di kota besar dan pesisir,
- penyediaan properti baru belum selalu memenuhi kebutuhan di area padat,
- Spanyol menarik bagi pensiunan dan investor Eropa, dibandingkan tujuan Mediterania lain.
Namun kenaikan tidak rata: beberapa zona pedesaan atau wilayah dalam negeri bisa tetap stabil, bahkan turun, sementara area paling dinamis terus mendorong harga naik.
Ini benar terutama untuk Andalusia barat: di provinsi Huelva, data Green-Acres menunjukkan pasar masih terjangkau, namun sudah internasional. Pembeli Portugal hampir 19% permintaan asing, disusul Prancis (13%) dan Jerman (12%), dengan anggaran median 138.900–165.000 € dan luas properti 110–140 m². Ini menandakan wilayah ini juga diminati pencari alternatif lebih murah Costa del Sol, tetap dekat Samudra Atlantik.
Pasar utama di atas 3.900 €/m²: efek penarik
Kunci lain: performa pasar kota besar di Spanyol—harga sudah di atas 3.900 €/m² (Madrid, Barcelona dan beberapa ibu kota regional).
Pasar-pasar ini dapat:
- menaikkan rata-rata nasional,
- mendorong sebagian pembeli ke alternatif lebih terjangkau, seperti Andalusia,
- memperkuat reputasi Spanyol sebagai pasar properti Eropa yang kuat.
Untuk Andalusia, dampaknya:
- arus pembeli baru, khususnya asing, terus masuk,
- tekanan harga di zona yang sudah diminati,
- permintaan menjalar ke kota sekunder, kadang pertumbuhan tinggi.
Jika Anda berencana beli, pertanyaannya bukan hanya « berapa harganya sekarang? », tapi juga:
- “apa potensi wilayah ini dalam 5–10 tahun?”,
- “berapa banyak permintaan berasal dari luar negeri?”,
- “bagaimana pasar ini bereaksi jika ekonomi melambat?”
Artinya, pertimbangkan baik kualitas hidup maupun visi investasi, dengan pengetahuan lapangan… atau didampingi ahli.
