Tren 2026: skenario kenaikan harga dan volume
Survei UCI-SIRA: penjualan dan harga diprediksi naik pada 2026
Survei UCI-SIRA, yang diikuti secara luas oleh para profesional Spanyol, menggambarkan skenario yang secara umum positif untuk Catalonia pada 2026. Agen yang disurvei memperkirakan:
- pemulihan bertahap volume penjualan setelah penyesuaian tahun 2023–2024,
- kenaikan harga per meter persegi yang moderat namun berkelanjutan,
- pasar Catalan yang lebih dinamis daripada rata-rata nasional Spanyol, didorong oleh Barcelona dan wilayah pantai.
Tren utama bukanlah lonjakan harga yang drastis, melainkan normalisasi kenaikan: volatilitas berkurang, stabilitas lebih, dan adanya premi yang bertahan untuk lokasi paling diminati.
Bagi pembeli, ini berarti dua hal:
- menunggu penurunan harga yang signifikan di Catalonia tampak kurang realistis untuk prospek 2026,
- tantangan sebenarnya adalah memilih mikro-lokasi dan kualitas properti, bukan “timing yang sempurna”.
Data dari situs web khusus Green Acres memperkuat pandangan ini untuk properti di Barcelona intra-muros, di mana harga rata-rata sekitar 544.000 € untuk luas sekitar 117 m², yaitu pasar yang sudah berada pada nilai tinggi.
Premium pesisir: Begur dan Costa Brava dengan nilai 5.000–8.000 €/m², lebih dari 9.000 € untuk pemandangan laut
Di pesisir Catalan, Costa Brava tetap menjadi salah satu pasar paling diminati di Eropa bagi rumah kedua dan proyek perubahan gaya hidup. Beberapa kota seperti Begur, Tamariu, Llafranc, atau Calella de Palafrugell menonjol dengan posisi yang jelas premium.
Kisaran harga yang umum di area eksklusif ini adalah:
- 5.000–8.000 €/m² untuk apartemen atau rumah yang sangat strategis, direnovasi atau masih baru,
- lebih dari 9.000 €/m² untuk properti dengan pemandangan laut panoramik, teras besar, atau akses langsung ke pantai,
- total anggaran yang dengan mudah melampaui 1 juta € untuk vila dengan kolam renang di teluk paling eksklusif.
Harga rata-rata di Green Acres untuk kota-kota kunci di Costa Brava mencerminkan posisi high-end ini, khususnya properti di Tamariu (rata-rata lebih dari 1,09 juta € untuk vila sekitar 250 m²) juga di Llafranc dan Calella de Palafrugell, di mana anggaran sering melebihi satu juta euro.
Tingginya harga ini dijelaskan oleh beberapa faktor:
- lahan pesisir yang sangat terbatas, dilindungi dengan regulasi tata ruang yang ketat,
- permintaan internasional yang tinggi (Prancis, Benelux, Jerman, Inggris, negara Nordik),
- daya tarik yang diperkuat oleh pekerja jarak jauh dan wirausahawan mobile yang mencari gaya hidup Mediterania.
Pada 2026, skenario paling realistis di segmen ini adalah:
- kenaikan harga lebih lanjut di lokasi-lokasi luar biasa,
- pemilih pembeli meningkat, menuntut pemandangan, kualitas arsitektur, dan performa energi,
- kesenjangan yang makin besar antara teluk-teluk ikonik dan kota tetangga yang kurang terkenal tapi lebih terjangkau.
Profil pembeli saat ini sangat internasional: di provinsi Girona, database Green Acres menunjukkan 46% permintaan asing berasal dari Prancis, jauh di depan Jerman (8%) dan Belgia (7%), dengan anggaran median sekitar 239.000 € untuk sekitar 75 m², menandakan juga adanya segmen lebih terjangkau tak jauh dari garis pantai.
Mekanisme pasar
Permintaan internasional dan penawaran terbatas di hotspot
Memahami dinamika « hotspot » Catalan – area di mana harga bertahan dan naik – sangat penting untuk menyusun strategi pembelian. Barcelona, Sitges, Begur, Cadaqués, dan beberapa distrik Costa Dorada menghadirkan kombinasi:
- permintaan internasional yang kuat dan relatif tak terpengaruh fluktuasi lokal,
- penawaran berkualitas dibatasi oleh kelangkaan lahan atau batasan renovasi,
- stok properti yang umumnya sudah lama dimiliki, sehingga pergantian kepemilikan rendah.
Di Barcelona, tensi ini tampak terutama di:
- kawasan pusat yang terkoneksi baik (Eixample, Gràcia, Born),
- area pesisir yang sangat diminati (Barceloneta, Diagonal Mar),
- wilayah « desa urban » yang terlayani dengan baik (Poblenou, Sarrià, Sant Gervasi).
Di area Barcelona, data Green Acres juga menunjukkan besarnya proporsi pembeli asing, terutama dari Prancis (17% permintaan), juga Amerika, Swiss, atau Jerman, dengan median harga 3.000–4.000 €/m² tergantung kewarganegaraan. Kedalaman permintaan internasional ini sebagian menjelaskan ketahanan harga di distrik terpopuler.
Dampak nyata bagi pembeli:
- properti yang bagus cepat terjual, kadang di atas harga penawaran,
- ruang negosiasi kecil di jantung hotspot,
- persiapan dokumen keuangan di awal menjadi keunggulan kompetitif 🙂
Di area ini, penggerak harga tak hanya hunian utama, tapi juga:
- rumah kedua kelas atas,
- investasi sewa musiman atau menengah,
- pendatang baru yang tertarik kualitas hidup Catalan.
Kota seperti Sitges, favorit karena kualitas hidup dan akses dari Barcelona, mencontohkan tren ini, dengan budget rata-rata lebih dari satu juta euro untuk vila sekitar 220 m² di Sitges, sementara di Cadaqués, salah satu pasar paling eksklusif, permintaan terkonsentrasi pada properti lebih dari 2 juta euro untuk luas lebih kecil namun pemandangan laut spektakuler (rumah dijual di Cadaqués).
Pinggiran dan kota sedang di Catalonia: alternatif akses
Karena harga tinggi di Barcelona dan kota-kota pesisir paling bergengsi, semakin banyak pembeli berminat pada:
- pinggiran terhubung baik ke Barcelona,
- kota sedang Catalonia yang sedang berkembang.
Wilayah-wilayah ini menawarkan keseimbangan lebih baik antara:
- harga beli lebih terjangkau,
- kualitas hidup (ruang hijau, tenang, dekat alam),
- akses ke Barcelona atau pantai yang masih masuk akal dengan kereta/ mobil.
Wilayah yang sering dilirik pembeli:
- Vallès (Sabadell, Terrassa, Sant Cugat) bagi keluarga,
- Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) untuk kompromi harga/lautan yang terjangkau,
- Girona dan sekitarnya, sebagai pintu masuk Costa Brava,
- Lleida dan beberapa kota pedalaman untuk proyek rumah dengan tanah dan anggaran terkendali.
Di pasar-pasar ini, dinamika berbeda:
- harga tetap lebih terkendali dan kadang bisa ditawar,
- properti sering butuh renovasi,
- pembeli lokal memainkan peran besar, menstabilkan pasar.
Data Green Acres menegaskan kontras ini: di Sant Cugat atau beberapa kota Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar), anggaran rata-rata berkisar 385.000 hingga sedikit di atas 1 juta euro untuk rumah keluarga lebih luas yang sering memiliki taman (rumah dijual di Mataró, rumah dijual di Arenys, rumah dijual di Vilassar), sedangkan di Girona, permintaan lebih kepada rumah besar lebih dari 400 m² dengan anggaran melampaui satu juta euro (Properti di Girona).
Untuk proyek perubahan gaya hidup, wilayah-wilayah ini merupakan pilihan menarik jika:
- Anda siap jauh dari garis pantai paling eksklusif,
- Anda menghargai ruang, taman, atau lingkungan lebih rural,
- Anda fleksibel mengenai perjalanan atau kerja jarak jauh.
Selain itu, naiknya tren kerja jarak jauh dan gaya hidup hybrid (kota+desa) bisa mendukung harga di area ini hingga 2026, sekaligus tetap menyisakan peluang bagi pembeli awal.
Di wilayah pedalaman seperti provinsi Lleida, yang belum banyak terekspos media namun dicari untuk rumah kedua, pembelinya saat ini mayoritas orang Prancis (32% permintaan), dengan median harga jelas lebih rendah dari pesisir. Ini membuat daerah ini menarik bagi yang memprioritaskan ruang dan anggaran daripada kedekatan laut.
Bagaimana menilai pilihan antara Barcelona, pesisir, dan kota sedang
Menghadapi dinamika pasar ini, tantangan sebenarnya adalah memperjelas strategi pribadi Anda dibanding mencaritahu “pasar terbaik mutlak”.
Secara praktis, Anda bisa bertanya:
- Apakah prioritas Anda nilai aset jangka panjang atau kualitas hidup harian?
- Apakah Anda bersedia perjalanan lebih jauh untuk menekan anggaran pembelian?
- Apakah berniat menyewakan properti sebagian tahun? (dan kepada segmen apa?)
Beberapa tips arbitrase:
- Barcelona intra-muros: untuk aset properti kokoh, potensi sewa beragam, namun harga masuk tinggi.
- Costa Brava premium (Begur, Llafranc, Tamariu…): untuk pemandangan laut istimewa, umumnya sebagai rumah kedua, dan kelangkaan yang menopang harga.
- Pesisir lebih terjangkau atau kota sedang: untuk memaksimalkan luas dan kenyamanan, sambil menyesuaikan tren (kerja jarak jauh, kebutuhan ruang, dekat alam).
Dalam semua kasus, kuncinya adalah:
- analisis sektor mikro dengan baik (jalan, orientasi, tetangga, fasilitas),
- antisipasi total anggaran (harga+beban+biaya pembelian),
- dapatkan pendampingan untuk mengamankan transaksi di lingkungan hukum dan pajak yang kadang kompleks, terutama bila pembeli asing.
