Pasar 2026: harga tertinggi, pertumbuhan dua digit
Pada tahun 2026, pasar properti di Balearic mencapai tingkat harga yang secara historis tinggi, setelah beberapa tahun kenaikan hampir tanpa henti.
Faktor utama kenaikan ini adalah:
- permintaan internasional yang kuat, terutama dari pembeli Eropa Utara, Jerman, dan Inggris Raya;
- penawaran yang secara struktural terbatas oleh geografi kepulauan dan aturan tata ruang;
- posisi « gaya hidup » yang sangat kuat: iklim, laut, keamanan, infrastruktur kesehatan dan transportasi.
September 2026: 5.090 €/m² (+11,6% y/y), kenaikan sejak 2025
Di tingkat kepulauan, harga rata-rata mencapai sekitar 5.090 €/m² pada September 2026, naik sekitar 11,6% dalam satu tahun. Kenaikan dua digit ini memperpanjang tren naik yang dimulai pada 2025, setelah fase stabilisasi relatif.
Di balik rata-rata ini terdapat perbedaan besar:
- zona perkotaan dan wisata (Palma, barat daya Mallorca, Ibiza Town) jauh melampaui rata-rata;
- beberapa daerah pedalaman di Mallorca dan Menorca tetap lebih terjangkau, namun ikut tren naik;
- properti yang direnovasi dengan ruang luar (teras, taman, pemandangan laut) mengalami kenaikan harga lebih cepat daripada rumah standar.
Properti di Palma de Mallorca misalnya, menggambarkan perbedaan antara rata-rata wilayah dan realitas kota besar Balearic. Anggaran yang dicari untuk apartemen keluarga menunjukkan bahwa, bahkan di luar lingkungan ultra-premium, pembeli harus menerima level harga masuk yang sudah sangat tinggi.
Bagi pembeli, ini berarti bahwa harga masuk pasar telah naik tajam dalam beberapa tahun, dengan dampak langsung pada:
- anggaran pembelian (uang muka, kemampuan pinjaman);
- ekspektasi profitabilitas sewa;
- pertimbangan antara zona berbeda di kepulauan.
Tingkat regional tertinggi di Spanyol
Balearic kini menunjukkan tingkat harga regional tertinggi di Spanyol, sebanding atau melampaui pasar mahal tradisional seperti Madrid atau Basque Country.
Data permintaan pembeli asing yang diterbitkan oleh Green Acres menegaskan peningkatan kualitas ini: mayoritas klien internasional menargetkan properti besar, sering di atas 130–150 m², dengan harga median sering antara 700.000 hingga 1,5 juta euro tergantung kewarganegaraan dan tipe properti yang dimaksud.
Secara konkret, ini berarti:
- premium « pulau » yang signifikan dibandingkan dengan daratan utama, bahkan untuk properti dengan kelas yang sama;
- kesenjangan tegas antara penghasilan penduduk lokal dan harga pasar, didorong oleh klien asing dengan daya beli tinggi;
- sensitivitas yang tinggi terhadap keterbatasan penawaran: begitu segmen dicari (pemandangan laut, baru, kelas atas), harga bisa melonjak dengan cepat.
Bagi pembeli non-residen, situasi ini mengharuskan perencanaan proyek yang cermat:
- tentukan anggaran total termasuk biaya pembelian dan kepemilikan;
- terkadang harus menerima berada di luar lokasi paling ikonik demi menjaga keseimbangan keuangan;
- antisipasi kepemilikan jangka panjang untuk meratakan beban investasi.
Segmen dan Ketegangan: Pulau dengan Karakter yang Berbeda
Membicarakan « pasar Balearic » secara tunggal menyesatkan: setiap pulau memiliki dinamika, tingkat ketegangan, dan target pasar sendiri. ⚖️
Premium pantai: barat daya Mallorca dan Ibiza, sangat kompetitif
Zona premium pantai menjadi pusat ketegangan utama:
- barat daya Mallorca: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx;
- Ibiza dan Formentera: Kota Ibiza, Santa Eulària, San José, Es Cubells, garis pantai eksklusif.
Di barat daya Mallorca, anggaran yang baru-baru ini diamati untuk Andratx atau Portals Nous – di mana listing bisa mencapai beberapa juta euro untuk vila dengan pemandangan laut, sebagaimana terlihat di penawaran properti di Andratx atau Portals Nous – sangat menggambarkan status pasar « ultra-premium ».
Karakteristik segmen ini:
- penawaran langka, lahan terbatas dan proyek baru minim;
- anggaran sangat tinggi, dengan vila dan apartemen mewah;
- mayoritas klien internasional, sering mencari rumah kedua atau properti prestise.
Di Ibiza, pencarian properti di sekitar kota Ibiza atau Santa Eulària menegaskan dominasi kelas atas, dengan fokus pada rumah kontemporer, finca yang direnovasi, dan apartemen dengan teras panoramik, sebagaimana terlihat di listing:
Untuk proyek di kawasan ini:
- persiapkan proses pencarian yang lebih lama, dengan pemantauan aktif dan siap bereaksi pada properti berkualitas;
- antisipasi negosiasi terbatas: ruang tawar-menawar sering kecil untuk produk langka;
- evaluasi secara tepat nilai jangka panjang: potensi jual kembali, daya tarik abadi lingkungan, paparan terhadap kebisingan atau musiman.
Di beberapa mikro-zona seperti Bendinat atau Santa Ponsa, harga untuk residensi dengan golf, kolam renang, dan layanan hotel (seperti di penawaran Bendinat atau Santa Ponça) menunjukkan bahwa pasar mendekati standar Côte d’Azur atau kawasan utama Riviera Italia.
Minorca: pasar lebih lestari dan tenang
Berlawanan dengan kawasan ultra-populer, Minorca menawarkan pasar yang lebih lestari dan terjaga:
- ritme hidup lebih tenang, pariwisata lebih ramah keluarga;
- pengembangan terkendali, dengan perhatian besar pada pelestarian lanskap;
- arus musiman penting tetapi kurang « pesta » dibanding beberapa kawasan Ibiza.
Di bidang properti, ini berarti:
- pasar kurang spekulatif, lebih berorientasi jangka panjang;
- harga tinggi tetapi secara umum di bawah puncak Ibiza atau barat daya Mallorca;
- minat pada rumah desa, finca, dan apartemen kecil di dekat laut.
Di Maó, gerbang utama Minorca, properti yang dipasarkan di platform rumah kedua seperti Green Acres menggambarkan posisi tengah ini: rumah keluarga di Maó atau apartemen yang telah direnovasi, sering kali untuk tujuan investasi, dengan penggunaan lebih residensial daripada spekulatif.
Minorca cocok jika Anda mencari:
- rumah kedua keluarga untuk penggunaan reguler, bukan investasi murni;
- lingkungan yang lebih otentik dan tidak terlalu ramai oleh turis;
- kompromi antara kualitas hidup dan pengelolaan anggaran.
Siapa yang membeli? Dominasinya Prancis, Swiss, Inggris, dan Jerman
Selain kenaikan harga, struktur permintaan asing juga membentuk pasar Balearic. Data permintaan di Green Acres untuk Departemen Kepulauan Balearic menunjukkan kehadiran kuat pembeli Eropa dengan daya beli tinggi.
Negara utama yang diwakili adalah:
- Prancis: sekitar 20% permintaan asing, untuk properti sering lebih dari 150 m², dengan harga median sekitar €740.000;
- Swiss: 13% permintaan, dengan harga median hampir €755.000 dan ukuran lebih kecil, sekitar 130 m²;
- Inggris: 11% permintaan, untuk properti sekitar 155 m² dan anggaran di atas €800.000;
- Jerman dan Belanda: biasanya memburu ukuran besar (sering di 190 hingga lebih dari 250 m²), dengan anggaran rutin di atas satu juta euro.
Italia, Amerika Serikat, maupun pembeli Asia tertentu (terutama Hong Kong) juga masuk peta ini, sering mencari lokasi paling ikonik di Ibiza atau Mallorca. Keragaman asal-usul ini meningkatkan standar kualitas: material, pemandangan, efisiensi energi, layanan concierge.
Permintaan, regulasi dan biaya kepemilikan
Di Balearic, keseimbangan pasar bertumpu pada tiga hal utama: permintaan asing, regulasi pariwisata, dan biaya kepemilikan. 🎯
Porsi pembeli asing dan pengaturan penyewaan wisata
Pembeli asing memiliki porsi signifikan dalam transaksi, terutama pada:
- properti kelas menengah dan atas;
- zona pantai dan perkotaan favorit;
- properti yang dapat digunakan secara campuran: rumah kedua + sewa musim panas.
Untuk mengatasi ketegangan pada perumahan penduduk dan efek pariwisata massal, otoritas lokal telah memperkuat:
- pengaturan sewa wisata (izin, zonasi, pembatasan di beberapa gedung atau lingkungan);
- kontrol pada platform sewa jangka pendek;
- kajian kemungkinan langkah-langkah pengendalian spekulasi.
Untuk investor, ini berarti:
- selalu cek status tata ruang dan wisata properti target;
- pertimbangkan skenario penggunaan pribadi utama jika izin sewa sulit didapat;
- dibantu oleh profesional lokal untuk keamanan kajian hukum.
Perhatikan biaya kepemilikan: energi, apartemen, transportasi
Selain harga pembelian, biaya kepemilikan di Balearic adalah hal penting yang tidak boleh diremehkan. Biaya ini dapat signifikan dalam anggaran tahunan.
Poin utama yang harus diantisipasi:
- energi: AC musim panas, pemanas musim dingin, peralatan kolam renang;
- biaya apartemen: lebih tinggi di perumahan dengan kolam renang, taman, layanan;
- perawatan: taman, kolam, perbaikan kecil, terutama di tepi laut;
- transportasi: tiket pesawat reguler, mobil di tempat, parkir;
- pajak lokal: pajak properti, pajak khusus, kemungkinan pajak wisata tergantung penggunaan.
Sebelum membeli, baik untuk:
- meminta rincian biaya tahunan kepada penjual atau pengelola gedung;
- simulasikan biaya kepemilikan 5-10 tahun untuk cek konsistensi dengan penghasilan Anda;
- siapkan cadangan 10-20% untuk hal tak terduga (perbaikan, kenaikan harga).
Prospek 2026–2030: tekanan berkelanjutan pada penawaran
Menjelang 2026–2030, pasar Balearic diperkirakan tetap dalam situasi tegang, meskipun laju kenaikan harga bisa bervariasi tergantung situasi ekonomi dan kebijakan regulator.
Tekanan pada penawaran tetap tinggi
Beberapa faktor menunjukkan bahwa tekanan pada penawaran akan tetap kuat:
- geografi kepulauan membatasi perluasan kota;
- keinginan politik melestarikan lingkungan dan lanskap;
- proses izin bangunan yang ketat dan terkadang lama.
Dalam situasi ini, kelangkaan struktural di beberapa segmen (pemandangan laut, tepi laut, kawasan bersejarah) akan terus mendukung nilai, terutama pada properti:
- lokasi bagus dan dirawat dengan baik;
- memiliki ruang luar (teras, taman, kolam);
- menyediakan efisiensi energi yang baik.
Penilaian dipengaruhi aksesibilitas udara
Faktor kunci prospek 2026–2030 tetap aksesibilitas udara Balearic. Koneksi dengan kota besar Eropa secara langsung menentukan:
- volume wisatawan setiap tahun;
- kemudahan penggunaan untuk rumah kedua;
- daya tarik bagi pekerja jarak jauh dan digital nomad.
Selama penerbangan tetap banyak dan kompetitif, Balearic akan terus menarik pembeli internasional, yang:
- menopang harga di segmen favorit;
- memperkuat « premi likuiditas » bagi properti prime;
- dapat menciptakan siklus yang lebih fluktuatif di kawasan wisata utama.
Sebaliknya, pengurangan penerbangan atau kenaikan biaya transportasi bisa:
- mendorong beberapa pembeli ke destinasi lain yang lebih terhubung;
- mendorong pemilik pada penggunaan lebih residensial daripada wisata;
- menormalkan harga di zona yang sangat bergantung pada turis jangka pendek.
Untuk proyek jangka panjang, ada baiknya bertanya:
- apakah pulau dan zona yang dipilih memiliki koneksi udara yang baik ke negara Anda?
- apakah rencana penggunaan Anda (kunjungan sering, periode panjang, kerja jarak jauh) cocok dengan aksesibilitas ini?
- apakah properti tetap menarik jika kondisi perjalanan berubah (biaya, frekuensi penerbangan)?
Dengan mempertimbangkan parameter-parameter ini, Anda dapat menilai lebih baik daya tahan investasi Anda hingga 2030 dan seterusnya. ✈️
