Harga properti di Madrid pada tahun 2026: tingkat rekor di seluruh Spanyol
Madrid bersama Barcelona menjadi salah satu pasar properti termahal di Spanyol. Antara peningkatan kelas pada beberapa daerah, tekanan permintaan, dan inflasi biaya, harga telah mencapai tingkat yang belum pernah terjadi sebelumnya. 😮
Kenaikan ini tidak hanya mengenai pusat kota: ini menyebar ke lingkungan peri-pusat dan kota-kota di lingkar dalam dan luar, yang sepenuhnya mengubah cara memandang sebuah proyek pembelian.
Pada segmen khusus rumah kedua dan pembeli internasional, tingkatnya bahkan lebih tinggi: rata-rata properti yang dicari di Madrid di situs spesialis Green Acres mencapai sekitar 923.000 € untuk 141 m², atau hampir 6.546 €/m², yang menegaskan tekanan pada properti berkualitas dan lokasi bagus.
Harga rata-rata sekitar 6.021 €/m², kenaikan 12 hingga 38% tergantung daerah
Pada tahun 2026, harga rata-rata di ibu kota Spanyol ini sekitar 6.021 €/m² untuk semua jenis properti. Namun, rata-rata ini menyembunyikan kenyataan yang sangat kontras antar kawasan.
Terlihat:
- daerah pusat dan historis dengan kenaikan hingga 30 hingga 38% dalam lima tahun;
- daerah pemukiman mapan yang naik sekitar 15 hingga 25%;
- zona yang sedang alami perubahan atau lebih pinggiran dengan kenaikan masih terbatas, sekitar 12 hingga 18%, namun dengan potensi peningkatan menarik.
Secara konkret, ini berarti:
- apartemen keluarga yang terletak baik di kawasan bagus bisa dengan mudah menembus harga 8.000 hingga 10.000 €/m²;
- beberapa kawasan yang lebih populer tetap di bawah 4.000 €/m², tetapi dengan dinamika kenaikan yang solid;
- kawasan baru yang memiliki akses baik (metro, bus, jalan tol) mengalami kenaikan harga seiring masuknya layanan dan toko-toko.
Bagi pembeli, kuncinya adalah berpikir
berdasarkan mikro-kawasan dan tipe properti, bukan sekadar rata-rata keseluruhan Madrid.
Batas sangat tinggi (lebih dari 25.000 €/m²) di segmen ultra-mewah
Jika Anda mengincar kelas atas, bersiaplah pada tingkat harga yang jarang tercapai di tempat lain di Spanyol. Di beberapa segmen ultra-lux, « batasnya » kini melampaui 25.000 €/m².
Tingkat ini ditemukan pada:
- penthouse dengan teras panoramik di jalan-jalan paling bergengsi;
- gedung yang sepenuhnya direnovasi dengan layanan premium (concierge, keamanan 24 jam, ruang kebugaran);
- proyek baru berkapasitas sangat rendah yang meliputi taman, kolam renang, dan layanan spesial.
Properti ini menyasar:
- klien internasional yang kaya raya;
- profil ekspatriat tertentu dalam paket high-end;
- investor yang mencari aset properti langka, lebih dari sekadar penghasilan sewa tinggi.
Bagi pembeli « klasik », lonjakan ini punya dampak tidak langsung:
ini meningkatkan nilai properti di sekitarnya dan memperkuat tren gentrifikasi di beberapa area pusat kota.
Siapa yang membeli di Madrid? Pengaruh asing yang kian besar
Di balik harga tinggi ini, struktur permintaan berperan penting. Warga Madrid masih mayoritas, tetapi pembeli asing kini memiliki peran besar di beberapa segmen, terutama di kawasan pusat dan properti kelas atas.
Menurut data Green Acres, Amerika Serikat berada di urutan teratas permintaan asing untuk area Madrid, dengan hampir 18% pencarian. Disusul Prancis (12%), lalu Inggris, Hong Kong, dan Italia, masing-masing sekitar 7%.
Keragaman profil ini sebagian menjelaskan adanya beberapa pasar yang eksis dalam satu kota: Madrid « lokal », sangat peka terhadap pendapatan rumah tangga Spanyol, dan Madrid yang sangat internasional, lebih dipengaruhi oleh pendapatan tinggi global, paket ekspatriat, dan strategi kekayaan jangka panjang.
Faktor tekanan dan kebijakan pembelian
Harga tinggi di Madrid bukan hanya soal tren atau spekulasi. Ini juga mencerminkan kendala fisik dan ekonomi konkret yang memengaruhi biaya akhir sebuah hunian. 🧱
Memahami faktor-faktor ini membantu pembeli positif dalam pengambilan keputusan: menerima lokasi sedikit lebih jauh, memilih renovasi daripada properti baru, atau memprioritaskan tipe properti tertentu.
Kekurangan lahan, biaya material, kelangkaan tenaga kerja: dampak langsung pada harga akhir
Madrid adalah metropolis padat, di mana lahan yang tersedia untuk proyek baru semakin langka, terutama di zona yang sudah terkenal dan diminati. Kekurangan lahan ini menciptakan efek kelangkaan yang secara otomatis menaikkan harga.
Selain itu ada:
- kenaikan biaya bahan bangunan (beton, baja, kayu, perlengkapan teknik) dalam beberapa tahun terakhir;
- kelangkaan tenaga kerja terampil di bidang konstruksi, yang meningkatkan biaya pembangunan dan renovasi;
- persyaratan regulasi yang makin ketat soal isolasi, efisiensi energi, dan keamanan.
Secara praktik, ini berarti:
- harga properti baru makin banyak mengandung biaya tetap tak terkompresi;
- proyek renovasi berat makin sulit memberikan margin jika harga beli sudah mahal;
- pengembang dan pribadi harus memilih antara kualitas, luas, lokasi, dan anggaran total.
Untuk proyek pembelian di Madrid, sangat penting untuk:
- melakukan estimasi biaya renovasi secara serius sebelum membeli;
- memeriksa kualitas teknis bangunan (isolasi, instalasi, fasad) untuk menghindari kejutan buruk;
- mengalokasikan anggaran untuk biaya tambahan renovasi dalam rencana pembiayaan Anda.
Imbal hasil sewa moderat (sekitar 4,2 hingga 5,5%) dengan tiket masuk tinggi
Dengan harga pembelian yang tinggi, imbal hasil sewa di Madrid cenderung moderat, terutama di kawasan pusat.
Pada tahun 2026, biasanya terlihat:
- imbal hasil kotor sekitar 4,2 hingga 5,5% tergantung area dan tipe properti;
- tingkat mendekati 4% di pusat kota untuk properti yang sangat dicari;
- imbal hasil bisa melebihi 5,5% di beberapa daerah berkembang, sedikit lebih jauh, atau properti yang butuh renovasi.
Pada angka-angka ini, tentu harus dikurangi:
- pajak di Spanyol dan mungkin juga di negara domisili Anda;
- biaya manajemen gedung, yang kadang tinggi di bangunan lama atau properti dengan layanan;
- biaya administrasi sewa jika Anda mempercayakan ke pihak ketiga.
Akibatnya, banyak pembeli sadar bahwa pasar Madrid adalah:
- lebih berorientasi aset daripada sekadar imbal hasil, terutama di kawasan elit;
- di mana strategi sukses sering bergantung pada visi jangka panjang (10 tahun ke atas);
- di mana kemampuan membeli dengan baik (nego, pilihan lokasi, potensi peningkatan nilai) membuat perbedaan.
Jika prioritas Anda adalah imbal hasil bersih jangka pendek, mungkin Anda harus:
- melirik kawasan di luar pusat kota;
- menerima properti yang bisa dioptimasi (desain, renovasi, pemecahan, perabotan);
- atau mengkombinasikan Madrid dengan pasar Spanyol lain yang lebih menguntungkan tapi kurang likuid.
Prospek investasi 2026-2030
Meski harga tinggi, ibu kota Spanyol ini terus menarik modal. Prospek hingga 2030 tetap positif, tetapi dengan pasar yang lebih selektif dan tuntutan lebih tinggi terkait kualitas, keberlanjutan, dan lokasi. 🌱
Bagi investor atau pembeli penghuni, periode 2026-2030 bisa diwarnai perbedaan kinerja lebih tajam antara properti yang posisinya bagus… dan sisanya.
Permintaan internasional dan institusional: Madrid, pasar Eropa favorit kedua
Di tingkat Eropa, Madrid kini berada sebagai pasar favorit kedua bagi banyak investor internasional dan institusional.
Beberapa faktor yang menjelaskan minat ini:
- ekonomi lokal yang dinamis, didorong oleh sektor jasa, keuangan, dan teknologi;
- citra kota yang menyenangkan untuk ditinggali, cerah, dan terhubung baik ke seluruh Eropa;
- kerangka hukum dan pajak yang relatif stabil dibanding tempat lain.
Dampaknya bagi pembeli individu:
- tekanan konstan pada properti terbaik (lokasi, kualitas bangunan, performa energi);
- pasar sewa mendalam, terutama untuk properti bernilai dan dikelola baik;
- likuiditas relatif tinggi saat penjualan untuk properti berkualitas, meski di masa perlambatan.
Tingginya kehadiran investor institusi juga membantu memprofesionalkan pasar, dengan lebih banyak transparansi, studi, dan data, sehingga orang pribadi lebih mudah menavigasinya.
Prioritas pada renovasi, properti baru high-end, dan densifikasi hijau
Untuk periode 2026-2030, tiga tren utama membentuk peluang investasi di Madrid:
- meningkatnya renovasi energi dan fungsional pada bangunan lama;
- pengembangan properti baru kelas atas, langka dan mahal, tapi sangat dicari;
- proyek densifikasi hijau yang mengikutsertakan ruang publik, transportasi, dan ruang hijau perkotaan.
Bagi pembeli, ini bisa berarti beberapa strategi:
- menargetkan bangunan lawas yang strategis, perlu renovasi, dengan potensi peningkatan besar pascaperbaikan;
- memilih pengembangan baru berkualitas dengan performa energi baik meski harga masuk lebih tinggi;
- mengidentifikasi wilayah yang kelak akan dapat pengembangan urban (metro baru, taman, fasilitas) untuk bertaruh pada kenaikan harga masa depan.
Konsep keberlanjutan menjadi pusat: properti yang isolasinya buruk, sulit diakses, atau tidak sesuai tren baru (WFH, ruang luar, efisiensi energi) berisiko kehilangan nilai relatif.
Sebaliknya, hunian:
- dengan peringkat energi tinggi;
- ada balkon, teras, atau akses ke ruang hijau;
- dekat transportasi umum dan fasilitas;
kemungkinan akan tetap dicari dan lebih tahan menghadapi tantangan ekonomi.
Di pasar yang menuntut seperti Madrid, bimbingan dari profesional lokal yang mampu membaca tren mikro setiap daerah adalah aset penting untuk mengamankan proyek Anda. 🤝
