Dove comprare nel 2026: lettura per profili e traiettorie dei prezzi
Prima di zoomare su ogni zona, è utile ragionare per profili di acquirenti. A seconda che cerchiate un pied-à-terre, un investimento locativo o un cambiamento di vita completo, le risposte non saranno le stesse.
Nel 2026 il mercato andaluso dovrebbe restare dinamico, ma più segmentato. Alcune zone sembrano vicine a un tetto dei prezzi nel breve termine, mentre altre dispongono ancora di un margine di crescita importante.
- Per un progetto patrimoniale di lungo termine: privilegiare le grandi città con mercato profondo, ben collegate e liquide.
- Per una redditività stagionale: puntare alle zone costiere con forte domanda turistica internazionale, anche se i prezzi d’acquisto sono più elevati.
- Per un cambiamento di vita con budget sotto controllo: guardare i comuni di seconda corona o le città medie collegate in treno o autostrada.
Valore patrimoniale: Siviglia intra-muros, comfort urbano e forte liquidità
Siviglia intra-muros resta, per molti acquirenti, il « cuore patrimoniale » dell’Andalusia. Il centro storico, i quartieri di Triana, Los Remedios o ancora Nervión offrono un raro mix di fascino architettonico, servizi urbani e domanda locativa sostenuta.
- Elevata liquidità: gli immobili di qualità si rivendono rapidamente, anche in fasi di mercato più calme.
- Domanda diversificata: turisti, studenti, quadri locali, funzionari, espatriati… il che attenua i cicli.
- Vincoli di offerta: poco terreno disponibile intra-muros, il che sostiene i prezzi nel lungo periodo.
Il mercato immobiliare a Siviglia e provincia conferma questa tensione: gli immobili ricercati presentano in media superfici generose e budget già elevati per la Spagna, il che traduce un posizionamento chiaramente patrimoniale.
Nel 2026, ci si può attendere una stabilizzazione dolce dei prezzi in pieno centro, dopo diversi anni di forte crescita. Gli aumenti più marcati dovrebbero spostarsi verso:
- i sobborghi ben collegati (San Bernardo, La Buhaira, zone vicine alle linee della metro e del tram);
- i quartieri residenziali apprezzati dalle famiglie, con scuole e parchi.
I dati di Green Acres mostrano inoltre che la domanda estera è fortemente francofila: gli acquirenti francesi rappresentano circa il 30% delle richieste, davanti ad americani e britannici. Il ticket mediano di un francese si aggira intorno a 260.000 € per quasi 200 m², cioè un prezzo mediano al m² ancora inferiore a quello della Costa del Sol, il che rafforza l’attrattiva di Siviglia per un progetto di lungo periodo.
Per un investitore patrimoniale, Siviglia intra-muros spunta diverse caselle:
- sicurezza a lungo termine sul valore di rivendita;
- diverse strategie locative possibili (stagionale regolamentata, media durata, lunga durata);
- un contesto di vita vivace tutto l’anno, ideale se prevedete di trascorrervi diversi mesi.
Il rovescio della medaglia: un ticket d’ingresso in aumento e una forte concorrenza sugli immobili ben situati e ben ristrutturati. Bisogna accettare di pagare il prezzo della rarità o orientarsi verso immobili da ristrutturare per creare il proprio valore. 🔧
Rendimento stagionale: Costa del Sol (Marbella–Estepona–Benahavís) trainata dal lusso
Per un profilo che cerca soprattutto rendimento stagionale, è difficile ignorare la Costa del Sol. Il trio Marbella–Estepona–Benahavís si è riposizionato come destinazione di alto livello su scala europea.
- Marbella: marchio internazionale, clientela facoltosa, fortissima domanda ad alta stagione come bassa stagione.
- Estepona: rapido upgrade di gamma, lungomare riqualificato, grande lavoro urbano sugli spazi pubblici.
- Benahavís: ville, complessi chiusi, campi da golf, prodotto più esclusivo, spesso con servizi integrati.
Le ricerche di seconde case illustrano bene la gerarchia interna del segmento lusso:
- Immobiliare a Marbella, gli immobili richiesti superano in media ampiamente il milione di euro, con un prezzo al m² superiore a 5.700 €/m².
- Immobiliare a Estepona, restiamo su un registro alto di gamma ma leggermente più accessibile, intorno a 4.100 €/m² per appartamenti e case di circa 140 m².
- Immobiliare a Benahavís, ci si colloca ancora un gradino sopra: gli immobili ricercati in questo settore molto esclusivo raggiungono in media oltre 2,6 milioni di euro, per grandi ville di oltre 500 m², spesso in complessi sicuri con campi da golf e servizi.
Gli ingredienti che sostengono i prezzi e i canoni stagionali:
- una stagionalità estesa da aprile a ottobre, con una base di occupazione in inverno;
- un posizionamento di lusso che attrae una clientela meno sensibile alle variazioni di prezzo;
- un’offerta di attività diversificata: golf, marine, gastronomia, eventi internazionali.
Nel 2026 lo scenario più probabile è quello di un mercato ancora caro, se non molto caro, ma trainato da:
- un pipeline di nuovi progetti di alta gamma;
- una relativa scarsità di terreno ben posizionato sul mare;
- rendimenti stagionali che restano competitivi rispetto ad altri litorali mediterranei di pari livello.
Questo settore si rivolge piuttosto a:
- acquirenti con budget confortevole, in grado di assorbire spese condominiali elevate;
- investitori che accettano una gestione locativa altamente professionale, per ottimizzare tassi di occupazione e tariffazione;
- profili che cercano anche un utilizzo di piacere (seconda casa) oltre alla redditività.
La contropartita: un mercato già molto valorizzato, con un rischio di volatilità più marcato in caso di shock sul turismo internazionale o sul segmento lusso.
Ticket d’ingresso e zone di opportunità
Una volta chiarito il vostro profilo, la domanda chiave diventa: con quale budget, e per quale tipo di immobile, potete entrare sul mercato? Le disparità sono forti tra grandi città, litorale premium e comuni di seconda corona.
All’orizzonte 2026 si delineano diverse tendenze:
- i centri urbani maggiori (Siviglia, Malaga intra-muros) mostrano già livelli elevati;
- il litorale malagueño si avvicina a un massimo storico, con una pressione al rialzo sui prodotti ben posizionati;
- i comuni di second ring beneficiano di un effetto di spostamento, con aumenti talvolta spettacolari.
Malaga e litorale: budget in aumento, massimo storico nel 2026
Malaga ha cambiato dimensione. In pochi anni la città è passata da classica destinazione balneare a hub culturale e tecnologico, con:
- musei e offerta culturale rafforzati;
- polo tecnologico in sviluppo;
- eccellente connettività aerea e ferroviaria;
- forte domanda da parte di acquirenti stranieri ed espatriati.
Conseguenza diretta: i prezzi d’ingresso aumentano, in particolare:
- nel centro storico riqualificato e nel quartiere del porto;
- nei quartieri residenziali sul lungomare;
- lungo il litorale verso Torremolinos, Benalmádena, fino a Fuengirola.
Le cifre raccolte sulla provincia di Malaga sfumano tuttavia l’immagine di un mercato inaccessibile: gli immobili di seconda residenza ricercati mostrano in media diversi centinaia di migliaia di euro, ma per superfici spesso molto importanti, il che riporta il prezzo medio al m² a meno di 2.000 €/m² a livello provinciale. Questo divario tra prezzo totale e prezzo al m² ricorda che allontanarsi leggermente dall’iper-centro o dal lungomare può ridare ossigeno al budget.
La domanda estera è molto diversificata: francesi, belgi, tedeschi e olandesi concentrano una larga parte delle ricerche, con budget mediani intorno a 300.000 € per un centinaio di m². Americani e svizzeri salgono di gamma, con prezzi mediani superiori a 400.000 € e prezzi al m² che superano spesso i 3.000 €/m² nei settori più ricercati.
Il sentiment di mercato per il 2026 è quello di un massimo storico o vicino, soprattutto su:
- appartamenti nuovi o ristrutturati con vista mare;
- piccole superfici ben posizionate, molto richieste in locazione stagionale;
- nuovi complessi con servizi (piscina, palestra, concierge).
Per un acquirente:
- che privilegia la sicurezza di occupazione (vivere, fare telelavoro);
- che accetta un rendimento più modesto ma stabile;
- che punta sul ruolo di hub a lungo termine di Malaga,
Malaga resta coerente, anche con un ticket elevato.
Se l’obiettivo è principalmente la plusvalenza nel breve termine, è d’obbligo la prudenza: entrare al picco del ciclo implica un orizzonte d’investimento lungo e la capacità di assorbire un eventuale plateau o aggiustamento dei prezzi.
Vedi case e appartamenti in vendita a Malaga
Comuni « second ring » (Huelva, Vélez-Málaga, Casares): crescita > +20% a/a nel 2024–2025, potenziale ma con vigilanza
Di fronte al marcato aumento dei prezzi a Siviglia e sulla Costa del Sol, molti acquirenti si rivolgono a comuni di seconda corona, talvolta periferici, ma meglio valorizzati oggi rispetto a cinque anni fa.
Tra le zone che si distinguono:
- Huelva: litorale ancora più accessibile, spiagge estese, profilo più familiare e nazionale.
- Vélez-Málaga: a est di Malaga, dinamizzata dall’effetto di spostamento dalla capitale provinciale.
- Casares: vicino a Estepona, combina villaggi bianchi e complessi residenziali recenti.
Questi comuni hanno registrato aumenti di prezzo superiori a +20% su base annua nel 2024–2025, sotto l’effetto di:
- spostamento degli acquirenti espulsi dalle zone centrali troppo care;
- nuovi progetti immobiliari, spesso con buone dotazioni;
- interesse crescente degli investitori per mercati percepiti come « in ritardo ».
Le cifre di Green Acres illustrano bene questo salto a gradini tra primo e secondo fronte: a Vélez-Málaga, gli immobili si collocano in media intorno a 260.000 € per quasi 190 m², con un prezzo al m² vicino a 1.400 €/m², molto inferiore ai livelli osservati sulla Costa del Sol occidentale.
A Casares, la vicinanza a Estepona e al segmento lusso tira i prezzi verso l’alto: le ricerche riguardano immobili intorno a 500.000 € e 130 m², cioè quasi 3.800 €/m², il che ne fa una zona di transizione tra second ring e litorale premium.
Nel dipartimento di Huelva, i profili degli acquirenti stranieri restano più « value » che « lusso »: i portoghesi sono in testa alle richieste, seguiti da francesi e tedeschi. I budget mediani oscillano intorno a 150.000–160.000 € per 110–140 m², con prezzi al m² ancora vicini a 1.200–1.300 €/m², cioè una frazione dei livelli malagueñi. Di che lasciare intravedere un potenziale di recupero, subordinato allo sviluppo delle infrastrutture e dell’offerta di servizi.
Per un acquirente, queste zone possono rappresentare vere opportunità:
- ticket d’ingresso più bassi rispetto a Malaga o Marbella per una superficie equivalente;
- potenziale di ulteriore crescita se le infrastrutture seguiranno;
- possibilità di puntare sia sulla locazione stagionale sia sulla media durata.
Ma questa dinamica rapida impone una vigilanza particolare sul punto di ingresso:
- una crescita recente molto forte può segnalare un rischio di surriscaldamento nel breve termine;
- i mercati sono più piccoli e meno liquidi: la rivendita può essere più lenta;
- tutto dipende dalla qualità del micro-posizionamento (vicinanza al mare, servizi, accessi stradali).
In queste zone è cruciale:
- visitare diversi quartieri, non solo i lungomare o i nuovi progetti messi in evidenza;
- analizzare i flussi reali (turismo, popolazione residente, progetti infrastrutturali);
- prevedere un margine di sicurezza nel vostro piano di finanziamento, in caso di rivendita più lunga o canone inferiore alle previsioni.
Per un progetto con orizzonte lungo (8–12 anni) e budget più ristretto, questi comuni possono costituire un buon compromesso tra accessibilità e potenziale. Per un orizzonte più breve, richiedono un’analisi approfondita e un solido accompagnamento locale. 🙂
