Scegliere la propria isola, il proprio utilizzo e il proprio budget nel 2026
Prima di innamorarvi di una caletta turchese, iniziate con tre semplici domande:
- Quale sarà l’uso principale dell’immobile (seconda casa, lavoro da remoto, investimento locativo, futuro luogo di pensionamento)?
- Quante settimane all’anno pensate di passarci realmente?
- Quale budget complessivo (acquisto + spese + lavori + oneri) siete pronti a impegnare senza mettervi sotto pressione?
Le risposte orienteranno naturalmente la scelta dell’isola. Ogni mercato balearico ha la propria logica, i propri prezzi e i propri vincoli amministrativi. Meglio integrarli fin dall’inizio 😉.
Maiorca: liquidità e servizi (Palma, nord-ovest patrimoniale)
Maiorca è l’isola più polivalente per un progetto immobiliare. Combina:
- una vera capitale regionale, Palma, con ospedali, scuole internazionali, cultura e un aeroporto molto ben collegato;
- zone di grande valore patrimoniale a nord-ovest (Deià, Sóller, Valldemossa) ricercate da una clientela internazionale insediata da lungo tempo;
- mercati più familiari o accessibili nel centro dell’isola o in alcune località balneari.
Per un acquirente che cerca:
- liquidità (facilità di rivendita);
- servizi aperti tutto l’anno;
- un buon equilibrio tra vita locale e frequentazione turistica,
Maiorca è spesso il miglior compromesso.
Palma, in particolare, è adatta:
- a chi lavora da remoto e desidera un appartamento urbano con volo diretto verso l’Europa;
- agli investitori che puntano su un affitto di media durata (regolamentato) piuttosto che su un puro stagionale;
- ai pensionati prudenti che desiderano restare vicini a cure e servizi.
Secondo i dati recenti di Green Acres, il mercato immobiliare a Palma di Maiorca mostra in media un budget intorno a 385.000 € per superfici generose (circa 137 m²), il che ne fa una porta d’ingresso interessante per un progetto annuale o di semi-trasferimento.
Il nord-ovest, più patrimoniale, attira piuttosto:
- gli acquirenti con orizzonte di lungo termine, sensibili al paesaggio e al fascino dei villaggi;
- i budget già solidi, in grado di assorbire prezzi elevati e costi di manutenzione importanti (case antiche, terreni scoscesi).
Ibiza-Formentera: alto di gamma, budget molto elevati
Ibiza e Formentera si collocano chiaramente in un mercato alto di gamma, se non ultra-prime per alcuni settori. I prezzi sono nettamente superiori alla media delle Baleari, con:
- una domanda internazionale forte e fidelizzata;
- un’offerta limitata, soprattutto per le ville ben situate con vista mare o accesso rapido alle spiagge;
- una forte pressione sui terreni e sui permessi di costruire.
Queste isole si adattano soprattutto ai seguenti profili:
- acquirenti in cerca di una villa di prestigio, con o senza prospettiva di locazione;
- investitori molto facoltosi che puntano su un bene raro, in grado di preservare bene il proprio valore nel lungo periodo;
- persone che conoscono già bene l’isola e il suo ritmo, e che desiderano tornarvi regolarmente.
Bisogna però accettare:
- budget di acquisizione molto elevati (e spese accessorie di conseguenza);
- una vita più stagionale in alcuni settori, molto animati d’estate, molto più tranquilli fuori stagione;
- una forte concorrenza per gli immobili di qualità, con tempi di decisione talvolta brevi.
Formentera, ancora più rara, è piuttosto un mercato da collezionisti: poche offerte, molta domanda, prezzi sostenuti e un ambiente estremamente protetto.
Minorca: seconde case familiari, ritmo annuale più dolce
Minorca offre un volto molto diverso rispetto alle altre due grandi isole:
- un ritmo più tranquillo, un’atmosfera più familiare;
- meno pressione immobiliare, anche se i prezzi sono saliti negli ultimi anni;
- un patrimonio naturale e costiero molto preservato, con meno grandi infrastrutture.
È una buona opzione se cercate:
- una seconda casa per voi e i vostri cari;
- un ambiente più calmo, lontano dalle serate molto movimentate;
- un costo complessivo di vita e di manutenzione potenzialmente più ragionevole che a Ibiza.
Minorca è adatta:
- alle famiglie che vogliono tornare ogni anno nello stesso posto;
- agli acquirenti sensibili alla natura e ai paesaggi più che alla vita notturna;
- a chi privilegia una vita di villaggio o di piccola città.
In contropartita, la liquidità alla rivendita può essere un po’ inferiore rispetto a Maiorca o Ibiza, semplicemente perché la domanda è più mirata. È quindi importante selezionare una posizione solida: vicinanza ai servizi, accesso alle spiagge, buoni collegamenti.
Chi compra alle Baleari: un mercato decisamente internazionale
Qualunque sia la vostra scelta di isola, entrate in un mercato fortemente internazionalizzato. Secondo i dati di Green Acres per l’insieme delle isole Baleari, gli acquirenti stranieri più attivi sono i francesi (circa il 20% delle richieste), seguiti dagli svizzeri (13%), dai britannici (11%) e dagli italiani (10%), davanti a tedeschi e americani.
I budget mediani restano elevati: la clientela svizzera si posiziona, per esempio, intorno a 755.000 € per immobili di un centinaio di metri quadrati, mentre gli acquirenti tedeschi spesso superano il milione di euro per grandi ville familiari. Questa profondità della domanda internazionale contribuisce a sostenere i prezzi e a garantire, nelle posizioni migliori, una certa liquidità alla rivendita.
Punti di ingresso e attenzione
Una volta scelta la vostra isola, resta da trovare il giusto punto di ingresso sul mercato… senza dimenticare gli aspetti più tecnici. Un bel contesto può talvolta nascondere un condominio mal gestito o regole d’uso vincolanti.
Riferimento 5.090 €/m²; verificare spese, lavori e regole d’uso
Le statistiche recenti indicano un riferimento di circa 5.090 €/m² per il mercato immobiliare nelle Baleari, tutte le situazioni confondendo. Ma si tratta di una media: nasconde grandi differenze tra:
- le zone urbane ben servite (Palma, alcuni quartieri di Ibiza);
- i villaggi ricercati del nord-ovest maiorchino;
- i settori più periferici o più familiari.
Per mettere in sicurezza il vostro acquisto, alcune buone abitudini sono essenziali:
- analizzare le spese condominiali: manutenzione delle parti comuni, piscina, giardino, portineria, amministratore;
- anticipare i lavori futuri (facciata, impermeabilizzazione, ascensore, riqualificazione energetica) e il loro probabile costo;
- verificare le regole d’uso: locazione turistica autorizzata o meno, durata minima degli affitti, regole della comunità di proprietari.
Su alcune isole o in alcuni comuni, la locazione stagionale di breve durata è molto regolamentata, talvolta vietata negli edifici collettivi. Se il vostro progetto si basa su redditi da locazione, questa verifica non è negoziabile.
Inoltre, prevedete fin dall’inizio:
- le spese di acquisto (notaio, imposte, intermediari);
- la fiscalità locale sulla proprietà;
- i costi di gestione se vi affidate a un prestatore in loco.
Stagionalità e disponibilità fuori estate: arbitrare in base al progetto
Le Baleari vivono chiaramente al ritmo delle stagioni. Per comprare bene, dovete chiedervi non solo quanto vale l’immobile, ma anche quando potrete realmente goderne.
Alcuni punti da osservare prima di scegliere la vostra isola:
- Apertura di negozi e ristoranti fuori stagione estiva: alcuni villaggi si svuotano in inverno, altri restano attivi.
- Frequenza dei voli e dei collegamenti marittimi in bassa stagione: più generosa su Maiorca, talvolta ridotta per Minorca o Ibiza.
- Livello di animazione che desiderate in autunno e in primavera: calma totale, vita locale moderata o animazione turistica continua.
A seconda del vostro progetto, le scelte cambiano:
- Per un pied-à-terre tutto l’anno con qualche soggiorno fuori estate, Maiorca (e soprattutto Palma) offre la migliore continuità di servizi.
- Per un uso puramente estivo, Ibiza-Formentera o alcuni settori balneari di Minorca possono bastare, accettando la stagionalità.
- Per un progetto di semi-trasferimento (diversi mesi all’anno), bisogna guardare da vicino: scuole, medici, negozi aperti, trasporti, ma anche vicinato permanente.
Una buona abitudine consiste nel visitare l’isola e i quartieri scelti fuori stagione, anche solo brevemente. Questo offre un’immagine più fedele della vita reale sul posto, lontano dalle cartoline estive 🌞.
