Scegliere la propria zona nel 2026: uso annuale, budget e accessibilità
Prima ancora di confrontare le isole, chiarite il vostro scenario di vita. Alle Canarie, con lo stesso budget si può ottenere sia un appartamento vicino alla spiaggia in una località molto turistica, sia una casa più grande in una zona più residenziale o rurale.
Ponetevi alcune domande chiave:
- Ci vivrete tutto l’anno o solo in stagione?
- Avete bisogno di collegamenti aerei diretti e frequenti dal vostro Paese?
- Desiderate affittare facilmente il vostro immobile per brevi periodi?
- Accettate di avere un’auto indispensabile o preferite poter fare tutto a piedi?
Le risposte orientano fortemente la scelta tra Tenerife sud, il litorale di Gran Canaria, i segmenti leisure di Lanzarote/Fuerteventura o le isole più riservate come La Palma.
Tenerife sud, litorale di Gran Canaria: mercati liquidi e valori elevati
Tenerife e Gran Canaria concentrano una gran parte della domanda internazionale. Risultato: mercati liquidi, dove si compra e si rivende più facilmente, ma con livelli di prezzo superiori alla media dell’arcipelago.
Le zone più ricercate includono:
- Tenerife sud: Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de las Américas, Amarilla Golf.
- Litorale di Gran Canaria: Maspalomas, Playa del Inglés, Meloneras, Arguineguín, Puerto Rico.
Questi settori cumulano diversi punti di forza:
- clima molto mite e soleggiato tutto l’anno;
- forte presenza di servizi: negozi, ristoranti, sanità, scuole internazionali;
- volumi di transazioni importanti, quindi prezzi di mercato ben consolidati;
- forte potenziale locativo turistico, soprattutto per gli affitti di breve durata.
Di contro, i ticket d’ingresso sono elevati, in particolare:
- sui fronti mare e nelle residenze con piscina;
- per gli immobili con vista mare panoramica o grande terrazza;
- nei condomini recenti con servizi (sicurezza, concierge, spa).
Per un acquirente che cerca di mettere in sicurezza la rivendita, queste zone “prime” restano comunque valori relativamente difensivi su scala regionale.
Lo si vede per esempio a Meloneras, sulla costa sud di Gran Canaria: gli immobili più richiesti vi registrano prezzi al metro quadrato nettamente superiori alla media dell’arcipelago, riflesso di un mercato molto internazionale e di un’offerta composta in maggioranza da residenze recenti con servizi.
Chi compra a Tenerife e a Gran Canaria?
I dati del sito specializzato Green Acres mostrano che questi mercati non sono sostenuti da un solo Paese, ma da un vero e proprio mix di acquirenti europei.
A Tenerife, le richieste straniere sono dominate dagli italiani (20% delle ricerche), seguiti da francesi (13%), tedeschi (10%) e svizzeri e belgi (8% ciascuno). I budget mediani si collocano intorno a 259.000 € per gli italiani e 328.000 € per i francesi, con superfici mediane di circa 60–100 m².
Nel dipartimento di Las Palmas (che include in particolare una gran parte di Gran Canaria), gli italiani rappresentano il 17% delle richieste straniere e i francesi il 13%, con prezzi mediani intorno a 255.000–275.000 € per superfici vicine ai 70 fino a oltre 100 m². Questo profilo variegato di acquirenti contribuisce alla profondità di mercato e alla liquidità dei settori più turistici.
Lanzarote e Fuerteventura: segmenti leisure, ticket variabili a seconda del fronte mare
Lanzarote e Fuerteventura attirano un pubblico in cerca di paesaggi più selvaggi, sport nautici e un’atmosfera un po’ meno urbana. Il mercato è molto incentrato sul tempo libero, con una grande variabilità di prezzi.
Su queste isole, la localizzazione precisa fa tutta la differenza:
- i fronti mare e le località balneari (Puerto del Carmen, Costa Teguise, Corralejo, Caleta de Fuste…) raggiungono prezzi spesso paragonabili a certe zone di Tenerife o Gran Canaria;
- all’interno o nei villaggi più tranquilli, i ticket tornano nettamente più accessibili;
- le case indipendenti con terreno – talvolta con licenza turistica – possono offrire un buon rapporto superficie/prezzo, ma con una liquidità inferiore rispetto ai grandi poli.
Immobiliare a Corralejo: nel nord di Fuerteventura, illustra bene questa logica: secondo gli annunci pubblicati su Green-acres, gli immobili offerti rientrano in maggioranza nella categoria di seconda casa, spesso con piscina o in prossimità immediata della spiaggia, il che spinge i prezzi verso l’alto nei quartieri più ricercati.
A Lanzarote, la capitale Arrecife offre un altro profilo: secondo le richieste osservate su Arrecife, i budget medi restano più contenuti che nelle località balneari a sud dell’isola, con appartamenti di superficie ragionevole nel cuore urbano. Un’opzione interessante se privilegiate l’accesso ai servizi tutto l’anno piuttosto che il fronte mare ultra-turistico.
L’equilibrio da trovare dipende dalla vostra priorità:
- piacere d’uso (spiaggia, sport, calma) vs rendimento locativo massimo;
- vista mare e prossimità immediata all’oceano vs compromesso sulla distanza per ampliare la superficie o restare nel budget;
- mercato di nicchia più riservato vs zone molto internazionali.
Per un progetto di seconda casa orientato alle vacanze, Lanzarote e Fuerteventura restano opzioni seducenti, a condizione di accettare una rivendita talvolta più lunga che a Tenerife sud o sulla costa di Gran Canaria.
E La Palma, Santa Cruz e le isole più riservate?
Al di là dei grandi poli turistici, alcune zone offrono un rapporto qualità di vita/prezzo interessante, al prezzo di un mercato più discreto. È il caso delle case in vendita a Santa Cruz de Tenerife, capitale provinciale e porta d’ingresso verso il nord dell’isola, più residenziale.
Vi si trovano più profili cittadini: lavoratori in smart working, famiglie in cerca di scuole e servizi, pensionati che privilegiano le comodità rispetto alla spiaggia a 200 metri. I prezzi unitari sono meno spinti dalla clientela puramente turistica rispetto alle località del sud, ma la profondità di mercato resta sostenuta grazie a una domanda locale permanente.
Le isole più preservate come La Palma si inseriscono in questa logica: contesto naturale eccezionale, turismo più limitato nei volumi, ma legato a soggiorni più lunghi e a esperienze nella natura. In cambio, ticket spesso più dolci e un mercato maggiormente di nicchia, dove la pazienza è fondamentale in fase di rivendita ma dove la pressione fondiaria resta più moderata.
Budget e traiettoria dei valori
Nel 2026, il mercato canario si distingue per una dinamica ancora positiva, sostenuta dal turismo, dall’attrattività climatica e dalla presenza crescente di residenti europei tutto l’anno (smart working, pensione attiva, pluriattività).
È essenziale ragionare sia:
- in termini di livello di prezzo attuale (quanto pagate nel 2026);
- sia di traiettoria probabile (quanto potrebbe valere l’immobile tra 5–10 anni).
Questo approccio permette di non concentrarsi unicamente su ciò che è “meno caro oggi”, ma sulla coerenza globale del vostro progetto patrimoniale.
Riferimento regionale 3.084 €/m²; tendenza annualizzata > +13% nel 2026
Su scala dell’arcipelago, il prezzo di riferimento si aggira intorno a 3.084 €/m², tutti i tipi di immobili confusi. Si tratta di una media: alcuni segmenti d’ingresso restano al di sotto, mentre gli immobili premium sul mare la superano ampiamente.
La traiettoria osservata mostra una tendenza annualizzata superiore a +13% nel 2026 nelle zone più tese, sostenuta da:
- la scarsità del suolo costiero;
- il mantenimento di una forte domanda internazionale;
- l’ammodernamento del patrimonio immobiliare (ristrutturazioni, nuove residenze, adeguamento agli standard energetici);
- l’innalzamento di gamma dell’offerta turistica.
Per l’acquirente, ciò implica:
- prevedere un costo d’ingresso crescente se l’acquisto viene rimandato di diversi anni;
- restare lucidi sugli scenari: una tale crescita non è garantita nel lungo periodo (possibili fasi di stabilizzazione);
- privilegiare posizioni in grado di resistere in caso di rallentamento (prossimità a servizi, trasporti, spiaggia, viste, qualità del vicinato).
L’obiettivo non è speculare, ma posizionarsi con serenità su un attivo che mantenga il suo appeal nel tempo.
Prevedere costi insulari (trasporti, energia) e norme d’uso
Al di là del prezzo di acquisto, vivere o investire alle Canarie significa confrontarsi con costi insulari specifici. Possono incidere sul vostro budget globale e sulla redditività di un progetto locativo.
Tra i punti da prevedere:
- trasporti: voli regolari se rientrate spesso in Europa continentale, noleggio o acquisto di un’auto in loco, eventuale sovraccosto per il trasporto di certi beni o materiali;
- energia: costi variabili a seconda delle isole e degli operatori, uso importante dell’aria condizionata in alcune zone, eventuali investimenti nel solare per stabilizzare la bolletta a lungo termine;
- acqua: risorsa preziosa sulle isole, che può incidere talvolta sulle spese condominiali (piscina, irrigazione, giardino);
- logistica del cantiere in caso di ristrutturazione: tempi e costi di consegna dei materiali, disponibilità degli artigiani, coordinamento più complesso che in continente.
Si aggiungono le norme d’uso:
- regolamentazioni locali sugli affitti turistici (licenze, quote, zone autorizzate);
- statuti condominiali talvolta rigidi (uso alberghiero vietato, restrizioni sulle ristrutturazioni visibili, gestione delle parti comuni);
- peculiarità fiscali e amministrative legate alla comunità autonoma delle Canarie.
I dati aggregati di piattaforme come Green Acres, incrociati con le regole locali, possono aiutare a calibrare un progetto: confrontando i prezzi mediani per tipo di immobile e il profilo degli acquirenti per isola, affinate la vostra strategia tra residenza principale, pied-à-terre e investimento locativo.
Integrare questi parametri già nella fase di selezione della zona (Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura o La Palma) permette di evitare brutte sorprese una volta installati.
Indicatori 2026: flussi aerei e investimenti alberghieri
Per analizzare il potenziale di una zona, non limitatevi agli annunci immobiliari. Osservate anche gli indicatori macro che alimentano il valore: traffico aereo, progetti alberghieri, ammodernamento delle infrastrutture, politiche turistiche.
Nel 2026 questi segnali sono particolarmente pertinenti alle Canarie, dove il turismo resta il motore dell’economia locale e una leva importante per la domanda di seconde case e affitti stagionali.
AENA e osservatori locali: traffico in aumento, investimenti costanti
I dati di AENA (gestore degli aeroporti spagnoli) e degli osservatori locali mostrano un aumento continuo dei flussi aerei verso le principali isole canarie. Questo si traduce in:
- più collegamenti diretti con le grandi città europee;
- una stagione turistica sempre più lunga, oltre i soli mesi invernali;
- una diversificazione dei profili dei visitatori (smart worker, famiglie, senior attivi, sportivi, digital nomads).
In parallelo, l’investimento alberghiero resta sostenuto:
- ristrutturazioni di complessi esistenti verso standard più alti di gamma;
- creazione o trasformazione di strutture tipo boutique hotel, aparthotel, resort tematici;
- progetti di riqualificazione intorno ai fronti mare, alle marine e ai campi da golf.
Per l’acquirente immobiliare, queste tendenze sono importanti perché:
- aumentano la visibilità internazionale delle destinazioni (Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma);
- sostengono la domanda locativa di breve e medio periodo;
- possono generare rivalutazioni fondiarie nei settori meglio serviti;
- spingono i poteri pubblici a migliorare le infrastrutture (strade, sanità, servizi).
Su scala 2026, le isole che combinano aumento del traffico aereo, investimenti turistici costanti e scarsità di suolo costiero appaiono particolarmente ben posizionate per un progetto immobiliare di medio/lungo termine.
