Vivere in Euskadi: triplo polo urbano e qualità della vita superiore alla media
Bilbao, Donostia-San Sebastián, Vitoria-Gasteiz: lavoro qualificato, servizi di alto livello
Il Paese Basco spagnolo si organizza attorno a un triangolo urbano particolarmente attrattivo: Bilbao, Donostia-San Sebastián e Vitoria-Gasteiz. Queste tre capitali offrono una densità di posti di lavoro qualificati, infrastrutture pubbliche e servizi ben al di sopra della media spagnola.
Qui si trovano:
- un tessuto industriale e tecnologico solido (energia, ingegneria, industria 4.0);
- università e centri di ricerca riconosciuti;
- una rete ospedaliera e scolastica efficiente;
- una cultura del trasporto pubblico ben sviluppata.
Per un progetto di cambio di vita con mantenimento della carriera, queste città permettono di conciliare una vita professionale esigente con un ambiente più sereno rispetto alle grandi metropoli internazionali.
Forte identità culturale, sport e gastronomia forgiati dall’Atlantico
Vivere in Euskadi significa anche inserirsi in una forte cultura regionale: lingua basca, feste locali, vivace vita associativa e sportiva. Questo si percepisce nella vita quotidiana, tanto nelle città quanto nei villaggi.
Alcuni tratti distintivi che fanno la differenza:
- una vita orientata verso l’esterno: surf, escursionismo, bicicletta, pelota, trail;
- una gastronomia di alto livello, dai pintxos ai ristoranti stellati;
- un forte attaccamento al territorio che si traduce in una buona manutenzione del patrimonio edilizio e degli spazi pubblici.
Per un progetto immobiliare, questo si traduce anche in una domanda residenziale stabile, compreso fuori stagione, e in una valorizzazione dei quartieri vivi, vicini ai negozi e ai luoghi di socialità. 😊
Prezzi 2026: regione tra le più care di Spagna
Donostia settembre 2026: 6.250 €/m², +12,2% a/a, stabilità m/m
Nel 2026, Donostia-San Sebastián si impone come uno dei mercati più cari di Spagna. A titolo indicativo, intorno a settembre 2026 si osservano:
- un prezzo medio di circa 6.250 €/m²;
- una crescita annua dell’ordine di +12,2%;
- una quasi stabilità su un mese (circa -0,5% m/m).
Concretamente, un appartamento di 70 m² ben situato può superare i 430.000 €, esclusi lavori e spese. Le superfici familiari (90–110 m²) nei quartieri più ricercati superano facilmente i 700.000 €.
Questa tensione sui prezzi riflette:
- una domanda locale solvibile e poco ciclica;
- un’offerta di terreni scarsa, fortemente vincolata tra mare e rilievi;
- un mercato internazionale discreto ma solido.
Nel segmento specifico delle seconde case, i dati relativi ai beni consultati dagli acquirenti a Donostia-San Sebastián suggeriscono budget più contenuti, con una media di circa 385.000 € per superfici più generose (137 m²). Ciò conferma un mercato molto segmentato, in cui le piccole metrature ben situate restano le più care al metro quadrato, mentre immobili più grandi, talvolta meno centrali o da ristrutturare, presentano prezzi unitari più abbordabili.
Euskadi: prezzi regionali elevati, Bilbao ~3.709 €/m²
Su scala di Euskadi, i prezzi restano tra i più alti di Spagna. Bilbao, per esempio, registra a fine 2026 un livello vicino a 3.709 €/m², indicato come massimo storico dalla stampa locale.
Alcuni riferimenti utili per orientarsi:
- Bilbao intra-muros: forte eterogeneità tra quartieri centrali riqualificati, ex quartieri operai in trasformazione e zone più residenziali;
- Vitoria-Gasteiz: più accessibile, ma dinamica, trainata dal suo ruolo amministrativo e dal tessuto industriale;
- litorale guipuzcoano: rilevante sovrapprezzo per qualsiasi vista o vicinanza diretta all’oceano.
Il potere d’acquisto immobiliare è quindi messo a dura prova, anche per famiglie con redditi elevati. Il compromesso tra superficie, posizione e stato dell’immobile diventa centrale in qualsiasi progetto di acquisto.
Dove vivere in base al progetto
Intra-muros premium vs seconda corona familiare (mobilità AP-8/ferrovia)
La scelta della localizzazione dipende fortemente dal vostro progetto di vita:
- Intra-muros premium (Bilbao, Donostia, Vitoria): ideale per chi ha uno stile di vita molto urbano, cerca tutto a portata di mano, un’offerta culturale ricca e servizi al massimo livello. I prezzi sono elevati, le superfici limitate.
- Seconda corona familiare: comuni ben collegati tramite l’AP-8, i collegamenti ferroviari o gli autobus interurbani. Si guadagna in spazio, tranquillità e talvolta in giardino, al prezzo di spostamenti quotidiani.
Per un progetto con bambini, la seconda corona è spesso un buon compromesso:
- case a schiera o unifamiliari più accessibili rispetto al centro città;
- scuole di buon livello e strutture sportive adeguate;
- accesso ragionevole ai poli occupazionali grazie agli assi viari principali.
I dati raccolti da Green Acres sui diversi dipartimenti baschi mostrano, inoltre, che la presenza di acquirenti stranieri si concentra soprattutto sulla costa guipuzcoana, mentre zone interne come l’Álava sono quasi esclusivamente sostenute dalla domanda locale. Questa geografia degli acquirenti si ritrova nelle differenze di prezzo tra litorale e entroterra.
Litorale guipuzcoano: viste, trekking, budget elevati e offerta scarsa
Il litorale guipuzcoano concentra alcuni dei mercati più desiderati del nord della Spagna. La combinazione di scogliere, spiagge, porti di pesca e sentieri escursionistici attira sia residenti permanenti che acquirenti di seconde case.
Qui si trovano:
- villaggi arroccati sulla costa con vista mare parziale o panoramica;
- accesso diretto all’escursionismo costiero e agli spot di surf;
- un’offerta di ristorazione e piccoli negozi di grande qualità.
In contropartita:
- i budget sono elevati, spesso vicini o superiori a quelli di Donostia non appena la vista o la vicinanza immediata all’acqua sono presenti;
- l’offerta è scarsa, molti immobili restano nelle stesse famiglie o circolano tramite reti locali;
- la concorrenza è forte sugli immobili di 60–90 m² con terrazza o giardino.
Per mettere in sicurezza un acquisto, è spesso necessario:
- posizionarsi rapidamente sugli immobili ben situati;
- accettare compromessi (vista laterale, meno superficie, lavori);
- estendere il perimetro di ricerca a villaggi un po’ più arretrati rispetto alla costa.
Villaggi baschi ad alta valorizzazione residenziale
Getaria, Hondarribia, Lekeitio: marittimi, storici, molto richiesti
Alcuni villaggi combinano un forte retaggio marittimo, un patrimonio edilizio ben conservato e un’atmosfera da cartolina. Figurano ai primi posti nei progetti di residenza principale come di seconda casa.
Tra i più ricercati:
- Getaria: porto attivo, vigneti di txakoli, grande qualità architettonica, vicinanza a Donostia;
- Hondarribia: centro storico fortificato, quartiere dei pescatori colorato, accesso di frontiera con la Francia;
- Lekeitio: affascinante villaggio costiero, spiaggia urbana, autenticità preservata.
Gli effetti sul mercato immobiliare sono netti:
- pochi immobili in vendita durante l’anno;
- prezzi strutturalmente al rialzo non appena un immobile unisce vista, spazi esterni e fascino antico;
- fortissima pressione sugli appartamenti familiari ben situati.
Nella provincia di Guipúzcoa, Green Acres osserva che gli acquirenti francesi rappresentano circa il 21% della domanda straniera, con un prezzo mediano intorno a 675.000 € per superfici piuttosto compatte (circa 57 m²). Questo profilo di acquirenti, disposti a pagare molto per immobili di carattere ben situati, contribuisce a sostenere i valori in questi villaggi emblematici.
Ospitalità diffusa e mercato stagionale selettivo (alto scontrino medio)
In questi villaggi si osserva spesso un’ospitalità diffusa: piccole pensioni, camere in affitto, appartamenti turistici limitati dalla regolamentazione locale, hotel di charme.
Il mercato stagionale è piuttosto di fascia alta:
- soggiorni più lunghi della media (famiglie, coppie in cerca di tranquillità);
- livello di spesa in loco elevato (ristorazione, attività, prodotti locali);
- domanda regolare fuori alta stagione, trainata dai weekend lunghi e dal telelavoro.
Per un acquirente, questo significa:
- una domanda di locazione stagionale selettiva ma solvibile;
- la necessità di posizionarsi spesso sul segmento comfort/charme piuttosto che sul low-cost;
- una particolare attenzione alle regole locali dell’ospitalità turistica (quote, licenze, restrizioni di condominio).
Comprare nel 2026: leve e vincoli
Rendimento locativo moderato vs capitale immobilizzato importante
Nel Paese Basco, gli elevati livelli di prezzo implicano un rendimento locativo moderato in molti casi, soprattutto in residenza principale o in locazione annuale. Il vero punto di forza risiede piuttosto nella tutela del capitale e nella prospettiva di rivalutazione a lungo termine.
Da tenere a mente:
- tassi di rendimento lordo spesso inferiori rispetto ad altre regioni spagnole, in particolare l’interno o alcune grandi aree metropolitane;
- costi di acquisizione significativi (tasse, notaio, eventuale ristrutturazione);
- capitale immobilizzato importante, che deve essere coerente con il vostro orizzonte temporale di detenzione.
D’altra parte, la regione offre:
- una storica resilienza dei prezzi, anche nei periodi di rallentamento;
- un’attrattiva costante per immobili di qualità nelle localizzazioni iconiche;
- un contesto di vita che apporta un forte «rendimento immateriale» per un progetto di vita. 🌿
Importanza di diagnosi/condomini, fiscalità locale
Il patrimonio edilizio basco, spesso antico ed esposto a un clima oceanico, richiede un’attenzione particolare al momento dell’acquisto.
Punti di attenzione:
- diagnosi tecniche: involucro dell’edificio (tetto, facciate, serramenti), isolamento, umidità, sistemi di riscaldamento;
- condomini: lavori deliberati o in programma, gestione delle parti comuni, livello delle spese;
- adeguamento alle nuove norme energetiche nel medio termine.
Si aggiungono le specificità della fiscalità locale (tasse di acquisto, imposte fondiarie, regime delle locazioni turistiche, eventuali sovrattasse sulle seconde case a seconda dei comuni).
Rivolgersi a interlocutori che conoscano bene sia il mercato basco che il quadro normativo spagnolo vi aiuterà a:
- mettere in sicurezza l’operazione sul piano giuridico;
- anticipare le vostre spese reali su 5–10 anni;
- ottimizzare la struttura dell’operazione se combinate uso personale e locazione.
2026-2030: stabilità su livelli alti, premio per le localizzazioni iconiche
Riqualificazioni urbane mirate e mobilità ferroviaria
All’orizzonte 2030, lo scenario più probabile per l’Euskadi è quello di una stabilità su alti livelli di prezzo piuttosto che di un’ulteriore impennata.
Diversi fattori strutturali vanno in questa direzione:
- programmi di riqualificazione urbana in alcuni quartieri di Bilbao, Vitoria e Donostia;
- miglioramento progressivo dei collegamenti ferroviari regionali e interregionali;
- volontà di contenere la dispersione urbana, che limita la nuova offerta.
I settori ben collegati dai trasporti (stazioni, autobus espressi, principali assi stradali) dovrebbero continuare a beneficiare di una domanda sostenuta, anche nella seconda corona.
Domanda internazionale ricorrente (FR/DE/NL)
La domanda internazionale, in particolare proveniente da Francia, Germania e Paesi Bassi, resta una costante del mercato basco.
Questi acquirenti cercano generalmente:
- villaggi costieri emblematici o quartieri storici ben preservati;
- una buona accessibilità (aeroporti di Bilbao, Biarritz, rete autostradale);
- immobili di qualità, pronti da abitare, con pochi lavori pesanti da effettuare.
Questa presenza internazionale mantiene la pressione sui prezzi nelle localizzazioni iconiche, ma apporta anche:
- maggiore liquidità in caso di rivendita;
- un mercato locativo stagionale o di media durata strutturato;
- una diversità di profili e progetti, favorevole alla vitalità locale.
Per un acquirente straniero, posizionarsi per tempo, preparare bene il finanziamento e fare affidamento su referenti locali affidabili restano le strategie migliori per realizzare con successo il proprio progetto nel Paese Basco tra il 2026 e il 2030. 🌊
