Mercato 2026 in Andalusia: aumento controllato con focolai di tensione
Nel 2026, il mercato immobiliare andaluso resta globalmente orientato al rialzo, ma senza un surriscaldamento generalizzato. Si osservano:
- una crescita media dei prezzi, spesso inferiore a quella delle zone più care della Spagna,
- focolai di tensione localizzati sul litorale e in alcune città molto ricercate,
- un divario crescente tra mercati “quotidiani” e settori fortemente turistici.
Per un acquirente, ciò significa che esistono ancora opportunità, ma che la scelta della città, del quartiere e del tipo di immobile diventa determinante.
Città e coste in testa: Malaga intorno a 3.300–3.620 €/m²
Tra le grandi città andaluse, Malaga si distingue chiaramente. Città dinamica, ben collegata (AVE, aeroporto internazionale), dotata di un’offerta culturale e digitale in piena espansione, attrae allo stesso modo:
- i pensionati europei in cerca di un contesto di vita soleggiato,
- i lavoratori da remoto e i nomadi digitali,
- gli investitori interessati alla locazione turistica o a lungo termine.
I livelli di prezzo si collocano ormai intorno a 3.300 a 3.620 €/m², con un aumento annuo stimato attorno a +21 a +22 % tra il 2025 e il 2026 a seconda dei settori e del tipo di immobile.
Nel segmento delle seconde case, i dati delle richieste osservate su Green-Acres mostrano tuttavia una forte eterogeneità: gli immobili ricercati a Malaga presentano un prezzo medio di circa 746.000 € per superfici elevate (intorno a 402 m²), cioè un posizionamento chiaramente orientato verso case per famiglie o ville piuttosto che piccoli appartamenti urbani.
Per farsi un’idea degli immobili tipicamente presi di mira da questa clientela, si può consultare ad esempio la pagina dedicata alla città di Malaga: case e appartamenti in vendita a Malaga.
Concretamente:
- nel centro e nei quartieri più ricercati vicino al mare, i prezzi possono superare nettamente la media,
- in alcuni quartieri periferici o in riqualificazione, i valori restano più accessibili ma crescono rapidamente,
- la pressione sul patrimonio esistente spinge anche lo sviluppo di nuovi progetti, talvolta a livelli già elevati al lancio.
Su tutto il litorale andaluso si osserva la stessa logica: la vicinanza al mare, i collegamenti e l’attrattività turistica spingono i prezzi verso l’alto, in particolare sulla Costa del Sol.
Huelva e Malaga: comuni con oltre +20 % all’anno
Al di là dei capoluoghi di provincia, sono spesso i comuni di medie dimensioni o costieri a registrare gli aumenti annui più forti.
Nel 2025-2026, diverse località di Huelva e Malaga superano così il +20 % di aumento in un anno, tra le quali:
- Algarrobo – piccolo comune costiero della Costa del Sol orientale, molto apprezzato per la vicinanza a Malaga e la dimensione più tranquilla,
- Vélez-Málaga – polo importante dell’Axarquía, che combina città storica, vicinanza al mare (Torre del Mar) e prezzi ancora più contenuti rispetto a Malaga città,
- Casares – tra Estepona e Sotogrande, molto ricercata per i suoi complessi residenziali con viste, campi da golf e servizi premium,
- Fuengirola – località balneare ben attrezzata, con forte domanda di seconde case e di affitti stagionali.
Le ricerche di immobili su Green-Acres confermano questo ruolo di “zone di ripiego” per la clientela straniera in cerca di mare e sole, ma a livelli di prezzo ancora variabili. Ad Algarrobo, gli immobili richiesti ruotano intorno a 311.000 € per case dell’ordine di 181 m², cioè un budget intermedio più accessibile rispetto al cuore della Costa del Sol.
Una panoramica degli immobili presi di mira da questi acquirenti è disponibile qui: annunci immobiliari ad Algarrobo.
A Vélez-Málaga, le richieste riguardano in maggioranza superfici confortevoli (quasi 190 m² in mediana), per budget intorno a 262.000 €. Questo profilo illustra bene la ricerca di un compromesso tra spazio, clima e prezzi più contenuti rispetto a Malaga città, pur restando a pochi minuti dal mare.
Per visualizzare il tipo di immobili che attirano gli acquirenti, si può consultare la selezione locale: immobiliare a Vélez-Málaga.
Casares occupa una posizione un po’ diversa, più alto di gamma, con case di circa 137 m² richieste intorno a 385.000 €. Il comune si posiziona chiaramente su un segmento di seconde case ben attrezzate, spesso in complessi con piscine, campi da golf o vista mare.
Al contrario, Fuengirola illustra la pressione dei mercati molto turistici della Costa del Sol: le richieste si concentrano su alloggi più compatti (intorno a 107 m²) per prezzi medi vicini a 448.000 €, il che rimanda a una clientela in cerca di appartamenti ben posizionati, adatti all’affitto stagionale. Le caratteristiche degli immobili ricercati sono visibili ad esempio qui: immobili a Fuengirola.
Questi aumenti riflettono:
- uno spostamento della domanda dai comuni già molto cari,
- l’attrattiva di stili di vita più tranquilli ma sempre sul mare,
- la crescita dell’investimento locativo, spesso sostenuto da acquirenti stranieri.
Per un progetto di acquisto, ciò implica di anticipare bene il proprio orizzonte temporale: alcuni comuni restano interessanti nel breve termine, ma il rapido aumento dei prezzi può modificare il rapporto rendimento/rischio in pochi anni.
Segmenti premium e investimento straniero
L’Andalusia, e in particolare il suo litorale, rimane un terreno di gioco privilegiato per gli acquirenti internazionali. La loro presenza è particolarmente marcata sui segmenti di fascia alta, in special modo sulla Costa del Sol.
Costa del Sol di lusso: domanda internazionale solida
Nel segmento lusso, i mercati di Marbella e Benahavís occupano un posto a sé. Vi si trovano:
- ville contemporanee con vista mare e dotazioni di altissimo livello,
- residence chiusi con servizi (sicurezza, piscine, spa, concierge),
- immobili rari in posizioni eccezionali, difficilmente replicabili.
I dati delle richieste su Green-Acres illustrano questo innalzamento di gamma: a Marbella, gli immobili ricercati raggiungono in media quasi 1,54 M€ per superfici generose di circa 268 m², mentre a Benahavís, roccaforte delle ville di lusso, i budget medi superano 2,6 M€ per proprietà intorno a 536 m².
Per rendersi conto del livello e del tipo di immobili che strutturano questo mercato molto specifico, si possono esplorare gli annunci di Marbella (immobiliare a Marbella) o quelli di Benahavís (ville e case a Benahavís), dove dominano ville contemporanee, residence sicuri e immobili d’autore.
Due elementi chiave spiegano la resilienza di questa zona:
- una domanda internazionale diversificata (Europa del Nord, Regno Unito, Medio Oriente, America Latina, ecc.),
- un’offerta scarsa, limitata dal terreno disponibile e da una regolamentazione locale più attenta sui nuovi permessi.
Su tutto il dipartimento di Malaga, le statistiche di Green-Acres mostrano peraltro un forte appetito straniero, con in particolare una clientela francese in testa alle richieste (circa il 15 % delle ricerche estere), seguita da belgi, tedeschi, olandesi, poi da acquirenti provenienti da Stati Uniti e Regno Unito. I budget mediani si situano spesso tra 295.000 e 410.000 € a seconda delle nazionalità, per superfici intermedie di 100 a 125 m², confermando il peso delle seconde case familiari.
Risultato: anche in periodi di incertezza, questi mercati premium mostrano spesso:
- minori ribassi di prezzo,
- una capacità di rimbalzo rapido,
- un interesse marcato per immobili unici o firmati da architetti riconosciuti.
Per un acquirente, questo segmento non è il più accessibile, ma può offrire:
- un posizionamento “patrimoniale” sul lungo termine,
- una liquidità corretta se l’immobile soddisfa i giusti criteri (posizione, vista, finiture),
- un potenziale locativo di fascia alta, in particolare per gli affitti di breve durata.
Nuove promozioni e capitali: progetti fino al 2027
Il dinamismo del mercato andaluso si traduce anche nell’arrivo di nuovi capitali e di importanti operazioni immobiliari.
Sulla Costa del Sol si osservano, ad esempio, investimenti di circa 72 M€ a Marbella in progetti residenziali con consegna prevista intorno al 2027. Queste operazioni mirano spesso a:
- una clientela internazionale ad alto potere d’acquisto,
- standard elevati di sostenibilità, design e servizi,
- posizioni che valorizzano la vista mare, l’accesso ai campi da golf o la vicinanza al centro.
Per un acquirente, queste nuove promozioni presentano diversi vantaggi:
- pagamento scaglionato su più anni,
- comfort e prestazioni energetiche allineate agli standard attuali,
- potenziale di rivalutazione tra la prenotazione e la consegna, se il mercato resta favorevole.
Ma implicano anche:
- un esame accurato del promotore (solidità, realizzazioni precedenti),
- un’attenta lettura del contratto (tempistiche, garanzie, eventuali adeguamenti di prezzo),
- una buona comprensione del mercato locale su un orizzonte di 3–5 anni.
Lettura macro Spagna 2026
Per interpretare correttamente la situazione andalusa, è utile collocare la regione nella tendenza nazionale spagnola.
Previsione di un aumento nazionale nel 2026
Gli scenari per la Spagna nel 2026 prevedono un aumento medio dei prezzi intorno a +7 % sull’anno, subordinato alla congiuntura economica e ai tassi di interesse.
Diversi fattori sostengono questo scenario:
- una domanda ancora solida nelle grandi città e sulle coste,
- un’offerta di nuovo costruito che non copre sempre il fabbisogno nelle zone in tensione,
- l’attrattiva del paese per pensionati e investitori europei, rispetto ad altre destinazioni mediterranee.
Ciò non significa un aumento omogeneo ovunque: alcune zone rurali o interne possono rimanere stabili, o addirittura registrare aggiustamenti, mentre i poli più dinamici continuano a spingere i prezzi verso l’alto.
Questo è particolarmente vero per l’Andalusia occidentale: nella provincia di Huelva, i dati di Green-Acres mettono in evidenza un mercato ancora più accessibile, ma già internazionalizzato. Gli acquirenti portoghesi rappresentano quasi il 19 % delle richieste estere, seguiti da vicino da francesi (13 %) e tedeschi (12 %), per budget mediani spesso compresi tra 138.900 e 165.000 € e superfici generose (110 a 140 m²). Un segnale che la regione attrae anche coloro che cercano un’alternativa meno costosa alla Costa del Sol restando però vicino all’oceano Atlantico.
Grandi mercati oltre 3.900 €/m²: un effetto traino
Un’altra chiave di lettura: la performance dei grandi mercati urbani in Spagna, dove i prezzi superano già i 3.900 €/m² (Madrid, Barcellona e diverse capitali regionali molto in tensione).
Questi mercati possono:
- spingere la media nazionale verso l’alto,
- indurre alcuni acquirenti a orientarsi verso alternative più accessibili, come l’Andalusia,
- rafforzare l’immagine della Spagna come mercato immobiliare solido su scala europea.
Per l’Andalusia, ciò si traduce in:
- un afflusso continuo di nuovi acquirenti, in particolare stranieri,
- una pressione al rialzo sulle zone già attrattive,
- una diffusione progressiva della domanda verso comuni secondari, talvolta in forte crescita.
Se state pensando a un acquisto, la domanda non è quindi solo “quanto costa oggi?”, ma anche:
- “qual è il potenziale di questa zona tra 5 o 10 anni?”,
- “quale quota della domanda proviene dall’estero?”,
- “come reagirebbe questo mercato in caso di rallentamento economico?”.
In altre parole, si tratta di ragionare allo stesso tempo in termini di qualità della vita e di visione patrimoniale, facendo leva su una buona conoscenza del territorio… o su un accompagnamento specializzato.
