Mercato 2026: prezzi ai massimi, crescita a doppia cifra
Nel 2026, il mercato immobiliare delle Baleari registra livelli di prezzo storicamente elevati, dopo diversi anni di aumento quasi ininterrotto.
I principali fattori di questo forte rialzo sono:
- una domanda internazionale sostenuta, in particolare da acquirenti del Nord Europa, della Germania e del Regno Unito;
- un’offerta strutturalmente limitata dalla geografia insulare e dalle norme urbanistiche;
- un posizionamento «lifestyle» molto forte: clima, mare, sicurezza, infrastrutture sanitarie e di trasporto.
Settembre 2026: 5.090 €/m² (+11,6 % a/a), serie rialzista dal 2025
Su scala dell’arcipelago, il prezzo medio raggiunge circa 5.090 €/m² a settembre 2026, in aumento di circa l’11,6 % su un anno. Questa progressione a doppia cifra prolunga una serie rialzista iniziata nel 2025, dopo una fase di relativa stabilizzazione.
Dietro questa media si nascondono tuttavia forti disparità:
- le zone urbane e turistiche (Palma, sud-ovest di Maiorca, Ibiza città) superano di gran lunga la media;
- alcuni comuni dell’entroterra di Maiorca e Minorca restano più accessibili, ma seguono la tendenza al rialzo;
- gli immobili ristrutturati con spazi esterni (terrazze, giardini, vista mare) vedono i loro prezzi aumentare più rapidamente rispetto alle abitazioni standard.
Il mercato immobiliare a Palma di Maiorca, per esempio, illustra bene questo scarto tra media regionale e realtà delle grandi città baleari. I budget ricercati per appartamenti di dimensioni familiari mostrano che, anche al di fuori dei quartieri ultra-premium, gli acquirenti devono accettare un ticket d’ingresso già molto elevato.
Per un acquirente, ciò significa che il livello di ingresso sul mercato è aumentato nettamente in pochi anni, con un effetto diretto su:
- il budget di acquisizione (anticipo, capacità di indebitamento);
- le aspettative in termini di redditività locativa;
- l’arbitraggio tra le diverse zone dell’arcipelago.
Livello regionale più elevato di Spagna
Le Baleari presentano ormai uno dei livelli di prezzo regionali più elevati di Spagna, alla pari o davanti a mercati tradizionalmente cari come Madrid o i Paesi Baschi.
I dati sulle richieste degli acquirenti stranieri pubblicati da Green Acres confermano questo posizionamento di gamma superiore: la clientela internazionale vi cerca principalmente immobili di grande superficie, spesso superiori a 130–150 m², con prezzi mediani frequentemente compresi tra 700.000 e 1,5 milioni di euro a seconda della nazionalità e del tipo di bene ricercato.
Concretamente, ciò si traduce in:
- un significativo «premio isole» rispetto alla penisola, anche per immobili di pari standing;
- uno scarto marcato tra i redditi dei residenti locali e i prezzi di mercato, alimentato dalla clientela straniera ad alto potere d’acquisto;
- una sensibilità accresciuta alle restrizioni dell’offerta: non appena un segmento è molto ricercato (vista mare, nuovo, alto standing), i prezzi possono impennarsi rapidamente.
Per un acquirente non residente, questa situazione impone di calibrare bene il proprio progetto:
- definire un budget totale che includa spese di acquisto e di detenzione;
- accettare talvolta di allontanarsi dagli spot più iconici per preservare l’equilibrio finanziario;
- anticipare una detenzione lunga per diluire lo sforzo d’investimento.
Segmenti e tensioni: isole dai profili contrastanti
Parlare del «mercato delle Baleari» al singolare è fuorviante: ogni isola ha una propria dinamica, un proprio livello di tensione e una propria clientela di riferimento. ⚖️
Premium litoraneo: sud-ovest di Maiorca e Ibiza, ultra-teso
Le zone premium litoranee concentrano la maggiore tensione:
- sud-ovest di Maiorca: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx;
- Ibiza e Formentera: Ibiza città, Santa Eulària, San José, Es Cubells, frontemare molto ricercati.
Nel sud-ovest di Maiorca, i budget recentemente osservati per Andratx o Portals Nous – dove gli annunci pubblicati possono raggiungere diversi milioni di euro per ville con vista mare, come mostrano le offerte immobiliari ad Andratx o a Portals Nous – illustrano bene questo status di mercato «ultra-premium».
Le caratteristiche di questi segmenti:
- offerta scarsa, poco terreno disponibile e progetti nuovi limitati;
- budget molto elevati, con ville e appartamenti di lusso;
- clientela prevalentemente internazionale, spesso alla ricerca di seconde case o immobili di prestigio.
Per quanto riguarda Ibiza, le ricerche di immobili intorno alla città di Ibiza o a Santa Eulària confermano il predominio dell’alto di gamma, con una focalizzazione sulle case contemporanee, sulle fincas ristrutturate e sugli appartamenti con terrazze panoramiche, come testimoniano i profili degli immobili seguiti a:
Per un progetto in queste zone:
- prevedere un processo di ricerca più lungo, con monitoraggio attivo e reattività sugli immobili di qualità;
- anticipare margini di negoziazione limitati: lo spazio di manovra è spesso ridotto sui prodotti rari;
- valutare con precisione il valore a lungo termine: capacità di rivendita, attrattività duratura del quartiere, esposizione al rumore o alla stagionalità.
In alcune micro-zone come Bendinat o Santa Ponsa, i livelli di prezzo riscontrati per le residenze con golf, piscina e servizi alberghieri (come si può osservare negli annunci immobiliari di Bendinat o di Santa Ponça) mostrano che il mercato si avvicina agli standard della Costa Azzurra o di alcune zone chiave della Riviera italiana.
Minorca: un mercato più patrimoniale e sereno
All’opposto degli spot ultra-mediatizzati, Minorca offre un volto più patrimoniale e preservato:
- ritmo di vita più tranquillo, turismo più familiare;
- sviluppo controllato, con grande attenzione alla tutela del paesaggio;
- flussi stagionali importanti ma meno «festaioli» rispetto ad alcune zone di Ibiza.
Sul piano immobiliare, ciò si traduce in:
- un mercato meno speculativo, maggiormente orientato al lungo termine;
- prezzi elevati ma complessivamente inferiori ai massimi di Ibiza o del sud-ovest di Maiorca;
- un interesse marcato per le case di villaggio, le fincas e le piccole residenze vicino al mare.
A Maó, principale porta d’accesso di Minorca, gli immobili pubblicati su piattaforme orientate alle seconde case come Green Acres illustrano questo posizionamento intermedio: case familiari a Maó o piccoli edifici ristrutturati, spesso destinati a progetti patrimoniali, con un uso più residenziale che puramente speculativo.
Minorca può essere adatta se cercate:
- una seconda casa familiare con utilizzo regolare piuttosto che un puro investimento;
- un ambiente più autentico e meno esposto all’iper-turismo;
- un compromesso tra qualità della vita e salvaguardia del vostro budget.
Chi compra? Il peso di francesi, svizzeri, britannici e tedeschi
Oltre al semplice aumento dei prezzi, la struttura della domanda straniera contribuisce a plasmare il mercato balearico. I dati delle richieste registrate su Green Acres per la provincia delle Isole Baleari mostrano una forte presenza di acquirenti europei ad alto potere d’acquisto.
I principali paesi rappresentati sono:
- Francia: circa il 20 % delle richieste straniere, per immobili spesso superiori a 150 m², con un prezzo mediano intorno ai 740.000 €;
- Svizzera: 13 % delle richieste, con un prezzo mediano vicino ai 755.000 € e una superficie più compatta, intorno ai 130 m²;
- Regno Unito: 11 % delle richieste, per immobili di circa 155 m² e un budget mediano superiore a 800.000 €;
- Germania e Paesi Bassi: profili che mirano volentieri a grandi superfici (spesso intorno ai 190 fino a oltre 250 m²), con budget che possono superare regolarmente il milione di euro.
Gli italiani, gli americani e anche alcuni acquirenti asiatici (in particolare da Hong Kong) completano questo panorama, spesso con una ricerca molto mirata alle località più iconiche di Ibiza o Maiorca. Questa diversità di provenienze spinge verso l’alto gli standard di qualità attesi: materiali, viste, prestazioni energetiche, servizi di concierge.
Domanda, regolamentazione e costi di detenzione
Alle Baleari, l’equilibrio del mercato poggia su un delicato trittico: domanda straniera, regolamentazione turistica e costi di detenzione. 🎯
Il peso degli acquirenti stranieri e la regolamentazione degli usi turistici
Gli acquirenti stranieri rappresentano una quota molto significativa delle transazioni, in particolare su:
- gli immobili di standing medio e alto;
- le zone litoranee e urbane più ricercate;
- i prodotti che si prestano a un uso misto: seconda casa + locazioni stagionali.
Di fronte alle tensioni sull’alloggio dei residenti e agli effetti del turismo di massa, le autorità locali hanno rafforzato:
- l’inquadramento delle locazioni turistiche (licenze, zonizzazione, restrizioni in alcuni edifici o quartieri);
- i controlli sulle piattaforme di locazione di breve durata;
- la riflessione su eventuali misure per frenare la speculazione.
Per un investitore, ciò implica di:
- verificare sistematicamente lo status urbanistico e turistico dell’immobile desiderato;
- integrare lo scenario di un uso principalmente personale se l’ottenimento o il mantenimento di una licenza turistica si rivelasse difficile;
- farsi accompagnare da un professionista locale per mettere in sicurezza l’analisi giuridica.
Attenzione ai costi di detenzione: energia, condominio, trasporti
Oltre al prezzo di acquisto, i costi di detenzione alle Baleari sono un punto chiave da non sottovalutare. Possono pesare in modo significativo sul budget annuale.
Le principali voci da anticipare:
- energia: climatizzazione estiva, eventuale riscaldamento invernale, impianti per la piscina;
- spese condominiali: più elevate nelle residenze con piscine, giardini e servizi;
- manutenzione: giardino, piscina, piccoli lavori, soprattutto in riva al mare;
- trasporti: biglietti aerei regolari, auto in loco, parcheggi;
- fiscalità locale: imposte fondiarie, tasse specifiche, eventuali tasse turistiche a seconda dell’uso.
Prima di acquistare, è utile:
- chiedere il dettaglio delle spese annuali al venditore o all’amministratore di condominio;
- simulare un costo di detenzione su 5–10 anni per verificare la coerenza con i vostri redditi;
- prevedere un margine di sicurezza dal 10 al 20 % per gli imprevisti (lavori, aumenti tariffari).
Prospettive 2026–2030: una pressione duratura sull’offerta
All’orizzonte 2026–2030, il mercato delle Baleari dovrebbe rimanere sotto pressione, anche se il ritmo di aumento dei prezzi potrà variare a seconda della congiuntura economica e delle decisioni regolamentari.
Mantenimento della pressione sull’offerta
Diversi elementi lasciano pensare che la pressione sull’offerta rimarrà forte:
- geografia insulare che limita l’espansione urbana;
- volontà politica di preservare l’ambiente e il paesaggio;
- processi di autorizzazione a costruire regolamentati e talvolta lunghi.
In questo contesto, la scarsità strutturale di alcuni segmenti (vista mare, fronte mare, quartieri storici) continuerà a sostenere i valori, soprattutto per gli immobili:
- ben posizionati e correttamente mantenuti;
- con spazi esterni (terrazza, giardino, piscina);
- che offrono buone prestazioni energetiche.
Valorizzazione legata all’accessibilità aerea
Un fattore chiave delle prospettive 2026–2030 resta l’accessibilità aerea delle Baleari. I collegamenti con le grandi città europee determinano direttamente:
- il volume di turisti ogni anno;
- la facilità di utilizzo delle seconde case;
- l’attrattività per i lavoratori da remoto e i profili nomadi.
Se l’offerta di voli resta abbondante e competitiva, le Baleari continueranno ad attirare un flusso importante di acquirenti internazionali, il che:
- sosterrà i prezzi sui segmenti più richiesti;
- rafforzerà il «premio di liquidità» sugli immobili ben situati;
- potrà creare cicli più marcati nelle zone più turistiche.
Al contrario, una riduzione duratura dell’offerta di voli o un forte aumento dei costi di trasporto potrebbe:
- spingere alcuni acquirenti verso altre destinazioni meglio collegate;
- incoraggiare i proprietari a un uso più residenziale che turistico;
- portare a una normalizzazione dei prezzi nelle zone più dipendenti dal turismo di breve soggiorno.
Per un progetto a lungo termine, è interessante porsi alcune semplici domande:
- l’isola e la zona scelte dispongono di una buona connessione aerea con il vostro paese?
- i vostri usi previsti (soggiorni frequenti, lunghi periodi, lavoro da remoto) sono compatibili con questa accessibilità?
- l’immobile rimane attrattivo se le condizioni di viaggio cambiano (costi, frequenza dei voli)?
Tenendo a mente questi parametri, potete valutare meglio la resilienza del vostro investimento all’orizzonte 2030 e oltre. ✈️
