Mercato 2026: una traiettoria rialzista ben consolidata
Settembre 2026: 3.084 €/m², dopo una lunga serie di aumenti
A settembre 2026, il prezzo medio dell’immobiliare residenziale alle Canarie si aggira intorno a 3.084 €/m², con un aumento di circa +13,4% su base annua.
Questa progressione non arriva dal nulla: si inserisce in una tendenza rialzista continua osservata da gennaio, con aumenti mensili quasi ininterrotti. Per un mercato insulare già fortemente turistico, questo rivela diversi aspetti:
- un’attrattività duratura dell’arcipelago, ben oltre un semplice effetto «post‑covid»;
- un riequilibrio progressivo dei prezzi rispetto ad altre destinazioni di sole in Europa (Portogallo, sud della Spagna continentale, Grecia);
- una pressione costante sull’offerta nelle zone più richieste, soprattutto sul lungomare.
In altre parole, non siamo più su un mercato di totale occasione, ma su un mercato in fase di consolidamento: l’aumento è marcato, ma logico alla luce della domanda.
I dati della piattaforma Green Acres, specializzata nelle seconde case, confermano questo posizionamento più alto di gamma: a Santa Cruz de Tenerife, gli immobili mostrano in media superfici importanti, segno di un interesse marcato per residenze confortevoli piuttosto che per semplici basi per le vacanze.
Una domanda resiliente: acquirenti stranieri e locazione stagionale
Nonostante l’aumento dei prezzi, la domanda rimane solida, trainata da diversi profili:
- Residenti stranieri tutto l’anno: pensionati europei, famiglie in cerca di un clima mite, lavoratori in smart working.
- Investitori locativi: privati che puntano alla locazione stagionale o di media durata (nomadi digitali, studenti, lavoratori distaccati).
- Residenti spagnoli: in particolare dalle grandi città, che cercano una seconda casa o un cambiamento di stile di vita.
Ciò che rende il mercato particolarmente resiliente:
- un clima attraente 12 mesi su 12, quindi una stagione turistica molto lunga;
- collegamenti aerei frequenti con numerose capitali europee;
- un tenore di vita percepito come più accessibile rispetto ad altre regioni balneari dell’Europa occidentale.
La locazione stagionale svolge un ruolo chiave: offre un interessante reddito complementare e rassicura gli acquirenti che esitano a fare il passo. Ma contribuisce anche alla tensione sull’offerta in alcuni quartieri, alimentando così l’aumento dei prezzi vicino alle spiagge più conosciute. 😌
I profili degli acquirenti stranieri riflettono bene questa domanda sostenuta. Secondo le ricerche osservate su Green Acres per la provincia di Tenerife, gli italiani rappresentano circa il 20% delle richieste estere, davanti ai francesi (13%) e ai tedeschi (10%).
I budget mediani si collocano intorno a 259.000 € per gli italiani e 328.000 € per i francesi, con superfici mediane comprese tra 60 e 100 m², quindi prezzi mediani spesso superiori a 3.000 €/m². Questo conferma l’appetito degli europei per immobili di dimensioni ragionevoli ma ben situati, piuttosto che per abitazioni molto grandi e decentrate.
Nella provincia di Las Palmas (Gran Canaria), la struttura della domanda straniera è simile: gli italiani sono ancora in testa (17% delle richieste), davanti ai francesi (13%), con budget mediani attorno a 255.000–275.000 € per superfici grosso modo comprese tra 65 e 110 m². Anche qui ritroviamo l’idea di un acquisto di piacere/uso misto, pensato sia per la villeggiatura che per la locazione.
Disparità tra le isole: dove crescono di più i prezzi?
Aree costiere di Tenerife e Gran Canaria: prezzi più elevati, offerta sotto pressione
I mercati più cari e più tesi si trovano, senza sorpresa, nelle zone costiere più turistiche, in particolare:
- nel sud di Tenerife (Costa Adeje, Playa de las Américas, Los Cristianos);
- nel sud di Gran Canaria (Maspalomas, Playa del Inglés, Meloneras, Arguineguín).
In questi settori, ci si può aspettare:
- prezzi al metro quadro nettamente superiori alla media dell’arcipelago;
- una forte concorrenza sugli immobili con vista mare, terrazza o piscina;
- uno stock limitato di appartamenti ben posizionati (5–10 minuti a piedi dalla spiaggia).
In cambio, queste zone offrono:
- una domanda locativa quasi ininterrotta durante tutto l’anno;
- una rivendita generalmente più facile, grazie alla loro notorietà internazionale;
- servizi sviluppati: negozi, ristorazione, scuole internazionali, cure sanitarie private.
Se la vostra priorità è la liquidità e la facilità di affitto, queste aree costiere di Tenerife e Gran Canaria restano valori sicuri, anche se i ticket di ingresso sono aumentati in modo significativo.
I livelli di prezzo mediani osservati tra gli acquirenti stranieri – spesso oltre i 3.000 €/m² sia a Tenerife che a Las Palmas – illustrano bene questo divario tra le stazioni balneari iconiche e il resto del territorio.
Nei settori più quotati, budget tra 250.000 e 350.000 € corrispondono generalmente ad appartamenti di dimensioni medie piuttosto che a grandi ville, il che spinge alcuni acquirenti a orientarsi verso quartieri un po’ più arretrati, ma sempre ben collegati.
Entroterra delle isole: ticket di ingresso più bassi, ma mobilità indispensabile
Nell’entroterra delle isole, che si tratti di Tenerife, Gran Canaria o delle isole meno turistiche (La Palma, La Gomera, El Hierro, Lanzarote, Fuerteventura), i prezzi al m² calano sensibilmente.
Qui si trovano:
- case di villaggio da ristrutturare, con terreno, per un budget più accessibile;
- appartamenti in piccole città meno turistiche ma ben attrezzate;
- fincas o proprietà rurali per progetti di vita più autonomi.
Tuttavia, questo tipo di localizzazione implica:
- una mobilità indispensabile: auto quasi obbligatoria, tempi di percorrenza più lunghi verso le spiagge e i centri urbani;
- una vita più tranquilla, meno animata la sera e fuori stagione turistica;
- un potenziale locativo spesso più orientato verso la lunga durata che verso la stagionale classica.
Per un progetto di cambiamento di vita, è spesso un ottimo compromesso prezzo/qualità della vita, a condizione di accettare:
- un ritmo più rurale o semi‑urbano;
- una minore liquidità in caso di rivendita rispetto alle stazioni balneari iconiche;
- un lavoro di selezione più approfondito sullo stato dell’edificio e sugli accessi (strade, pendenze, vicinato).
Se siete pronti a vivere un po’ più lontano dalla costa e a spostarvi regolarmente, l’entroterra insulare può ancora offrire ottime opportunità nel 2026. 🚗
Locazione e rendimento: un’estate 2026 all’insegna dei record
Estate 2026: tassi di occupazione e RevPAR in aumento
I numeri dell’estate 2026 confermano l’eccellente stato di salute del mercato turistico:
- Tassi di occupazione alberghiera e para‑alberghiera elevati, che superano spesso i livelli pre‑crisi;
- un RevPAR (ricavo per camera disponibile) in netta progressione, secondo i dati dell’INE e della stampa specializzata;
- una domanda sostenuta da parte dei turisti europei, ma anche di viaggiatori di lungo periodo (lavoratori in smart working, nomadi digitali).
Per un investitore privato, questo si traduce potenzialmente in:
- Redditi locativi lordi interessanti, soprattutto nelle zone sul mare e nei quartieri ben collegati;
- la possibilità di combinare locazione stagionale in alta stagione e media durata in bassa stagione;
- una buona visibilità sulla domanda futura, finché l’arcipelago sarà percepito come una destinazione sicura e accessibile.
Tuttavia, non è tutto automatico: il rendimento dipende fortemente dalla posizione precisa, dalla qualità dell’immobile, dalla gestione e… dal quadro normativo.
I budget mediani osservati tra gli acquirenti stranieri nelle province di Tenerife e Las Palmas mostrano inoltre che numerosi progetti sono costruiti attorno a un uso ibrido: occupazione personale per alcune settimane all’anno, il resto del tempo in locazione, con un dimensionamento dell’immobile (superficie, dotazioni, localizzazione) pensato per rimanere attraente tutto l’anno.
Regolamentazioni locali: un punto da monitorare isola per isola e città per città
Come in molte destinazioni altamente turistiche, le regolamentazioni locali relative alla locazione stagionale evolvono regolarmente alle Canarie.
A seconda dei comuni e delle isole, si possono incontrare:
- zone in cui la locazione turistica di breve durata è autorizzata ma regolamentata (licenza, registrazione, norme specifiche);
- settori in cui compaiono nuove restrizioni per proteggere il mercato residenziale locale;
- edifici disciplinati da regolamenti condominiali che vietano in tutto o in parte le locazioni turistiche.
Prima di acquistare, è essenziale:
- verificare il piano urbanistico del comune e le zone in cui la locazione turistica è consentita;
- analizzare il regolamento di condominio se acquistate un appartamento;
- consultare un professionista locale (avvocato, gestor, agente immobiliare) per mettere in sicurezza il vostro progetto locativo.
Per chi desidera soprattutto vivere sul posto e affittare solo occasionalmente, queste limitazioni sono spesso meno problematiche, ma è comunque prudente tenerne conto per preservare la liquidità dell’immobile nel medio‑lungo periodo.
In sintesi, il potenziale di rendimento alle Canarie rimane interessante nel 2026, ma deve essere valutato con un approccio accurato, isola per isola e quartiere per quartiere. 🏝️
