2026年にどこで購入するか：プロファイル別読解と価格推移
各ゾーンを詳しく見る前に、買い手のプロファイルごとに考えるのが有益です。セカンドハウスを探しているか、賃貸投資か、生活の全面的な変化を望むかによって、答えは異なります。
2026年にはアンダルシア市場は依然として活発ですが、より細分化されるでしょう。いくつかのエリアは短期的に価格の上限に近付いているように見える一方で、他エリアではまだ大きな上昇余地があります。
- 長期的資産運用の場合：流動性が高く交通の便が良い大都市を優先。
- シーズン収益が目的の場合：国際的な観光需要が高く、取得価格が高くても人気な海岸エリアを選ぶ。
- 生活の変化と予算管理が主な場合：第2圏都市や中規模都市（鉄道・高速道路連結）に注目。
資産価値重視：セビージャ旧市街、都市快適性と高流動性
多くの購入者にとって、セビージャ旧市街はアンダルシアの「資産的中心」。歴史的中心地やトリアナ、ロス・レメディオス、ネルビオンなどのエリアは建築美・都市機能・強い賃貸需要が揃っています。
- 流動性が高い：質の良い物件は、市場が落ち着いた時でもすぐに売れる。
- 多様な需要：観光客、学生、地元の管理職、公務員、駐在員など、様々な層がいるため、サイクル変動が緩和される。
- 供給制約：旧市街では土地が希少なため、長期的に価格が支えられている。
セビージャ及び周辺の不動産はこうした傾向を裏付けており、需要のある物件はスペイン基準で既に広く高額で、明確な資産運用向きエリアとなっています。
2026年、中心街では穏やかな価格安定が見込まれ、強い値上がりは次のようなエリアに移るでしょう：
- よく接続された郊外エリア（サン・ベルナルド、ラ・ブハイラ、地下鉄・トラム沿線など）；
- 学校や公園を備えた家族向け住宅街。
Green Acresのデータでもフランス人の需要が顕著で、フランス人購入者が全体の約30％を占め、アメリカ人・イギリス人が続きます。フランス人の中央値は約260,000ユーロ、約200㎡で、平米単価はコスタ・デル・ソルよりまだ低水準。これはセビージャへの長期資産投資魅力を高めます。
資産志向の投資家にとって、セビージャ旧市街は複数の条件を満たします：
- 長期安全性（再販価値）
- 多様な賃貸戦略（規制付き短期賃貸、中期、長期）
- 年間を通じて活気があり、長期間滞在にも理想的。
難点は、参入価格の上昇と立地・リノベ済み物件の競争の激しさ。希少価値には相応の価格が必要か、リノベ前物件を選び自分で価値を付加する必要があります。🔧
シーズン収益：高級志向のコスタ・デル・ソル（マルベージャ－エステポナ－ベナアビス）
シーズン収益重視の場合、コスタ・デル・ソルは無視できません。マルベージャ－エステポナ－ベナアビスの3都市は欧州レベルで高級リゾート地となりました。
- マルベージャ：国際ブランド、富裕層顧客、高需要（ピーク時・閑散期双方）
- エステポナ：急速に高級化、海岸線整備、公共スペースの都市改良
- ベナアビス：ヴィラやゲートコミュニティ、ゴルフなど統合サービス付きの排他的物件
セカンドハウス需要はラグジュアリー区分での明確な序列を示します：
- マルベージャ不動産：平均100万ユーロ超、平米単価5,700€/m²以上
- エステポナ不動産：やや手頃な高級帯、約140㎡で4,100€/m²
- ベナアビス不動産：更に上位、平均260万ユーロ超の大型ヴィラ（500㎡超）、ゴルフ・サービス付
価格・賃料を支える要素：
- 4月～10月に及ぶ長いシーズン、冬も稼働ベースあり
- 高級志向で価格変動耐性ある顧客を惹きつける
- 多様なアクティビティ：ゴルフ、マリーナ、美食、国際イベント
2026年の見通しは、高水準が維持され、以下が要因となりそうです：
- 高級新規プロジェクトの継続
- 海沿い一等地の希少性
- 同等水準の他地中海沿岸と比較しても競争力ある収益
このエリアは以下のような人向け：
- 十分な予算を用意し、高額な管理費も吸収できる買い手
- 高プロ意識で賃貸運営し、稼働率・価格最適化できる投資家
- 収益だけでなく「セカンドハウス」としての快適性も求める層
一方で既に高評価なため、国際観光や高級分野での外的衝撃時の価格変動リスクに注意。
参入価格帯と狙い目エリア
プロファイルが明確になったら、鍵となるのは「どの予算で、どのタイプの物件に参入できるか」です。大都市、人気海岸、二次圏都市間の格差は大きいです。
2026年に向けた主要トレンド：
- 主要都市中心部（セビージャ、マラガ旧市街）は既に高水準
- マラガ海岸は過去最高水準に接近し好立地物件への価格圧が強い
- 第2圏都市は波及効果で上昇率が顕著
マラガと海岸：予算上昇 & 2026年過去最高水準
マラガはここ数年で従来のリゾート都市から文化・テクノロジーハブへと変貌。
- 博物館・文化施設が大幅増加
- テクノロジーポールの発展
- 抜群の空路・鉄道連結
- 外国人・駐在員の需要増加
その結果、参入価格が上昇し、特に：
- 再開発済み旧市街や港湾エリア
- 海沿い住宅エリア
- トーレモリノス、ベナルマデナ、フエンヒローラ方面海岸線
マラガ県内の数字では、高額なセカンドハウスが目立つものの、広い面積の場合が多く、県平均の平米単価は2,000€/m²未満。総額と平米単価の乖離は、中心や海沿いから少し離れることで予算にも余裕を持てることを示唆します。
外国人需要は多様で、フランス、ベルギー、ドイツ、オランダの買い手が多く、中央値は約300,000ユーロ、約100㎡。米国人・スイス人は400,000ユーロ超や平米単価3,000€/m²超の高級帯へ。
2026年の市場感としては、過去最高水準ないしその近辺で、特に：
- 新築やリノベ済み海景物件
- シーズン賃貸で需要の高い小型良立地物件
- サービス付き新築（プール、ジム、コンシェルジュ等）
購入希望者：
- 居住やテレワークの安定志向な方
- 控えめだが安定した収益を許容する方
- マラガが長期的ハブになると見込む方
なら高額でも妥当性あり。
短期でのキャピタルゲイン狙いの場合、慎重さが必要。サイクル最高値で購入するには長期的視点と価格調整に耐える余力が必要です。
「第2圏」都市（ウエルバ、ベレス＝マラガ、カサーレス）：2024–2025年に前年比+20％超成長、潜在力と注意点
セビージャやコスタ・デル・ソルの高騰を受け、多くの購入者が第2圏都市（やや外縁部だが5年前より高評価）へ向かっています。
注目エリア例：
- ウエルバ：手の届く海岸、広大なビーチ、家族・国内志向
- ベレス＝マラガ：マラガ東側、首都からの波及効果
- カサーレス：エステポナ近郊、白い村と新しい住宅地
これらの都市では前年比+20％超の価格上昇（2024–2025年）、主な要因：
- 中心部の高騰による需要の波及
- 新規住宅プロジェクト増加
- 発展余地ある市場に対する投資家関心の増大
Green Acresの数字からも、1・2線間の大きな価格差が明らかです。ベレス＝マラガの不動産は平均26万ユーロ/190㎡、平米単価1,400€/m²で西コスタ・デル・ソルと大きな開き。
カサーレスはエステポナや高級セグメントに近く、価格は500,000ユーロ/130㎡、約3,800€/m²と、2線と高級海岸の中間地帯。
ウエルバ県では、海外買い手は「バリュー」志向が強く、ポルトガル人が最多、続いてフランス・ドイツ。中央値は15万～16万ユーロ/110～140㎡、平米単価は1,200～1,300€/m²。マラガと比較し水準は遥かに低いですが、インフラやサービス整備次第で追い上げ余地があります。
これらのエリアは本当の狙い目となる可能性あり：
- 同じ広さでもマラガやマルベージャより遥かに低予算で参入可能
- インフラ進展があればさらに成長余地
- 短期賃貸と中期賃貸の双方を狙える
但し、高成長局面では参入ポイントに慎重になること：
- 急激な上昇は短期的な加熱リスクを示唆する場合がある
- 市場は規模が小さく流動性も低いため、売却に時間を要する可能性
- マイクロロケーション（海・サービス・道路）の質に大きく依存
こうしたゾーンで重要なのは：
- 海沿いや新築などアピール点だけでなく複数エリアの実地調査
- 実需（観光・人口・インフラ計画）の精査
- 万一長期売却や予想以下賃料の場合に備え資金計画に余裕を持つ
中長期（8～12年）視点・タイトな予算であれば、アクセス性と成長余地のバランスが取れた選択肢に。短期狙いの場合は、詳細な分析と現地パートナーによるサポートが不可欠です。🙂
