2026年の戦略：学生都市と再生された遺産に注目
カスティーリャ・イ・レオンは、マドリードや一部の沿岸地域のように「投機的」な地域ではありません。ここでは次の目的で投資が行われます：
- 持続可能な生活の質；
- 合理的な賃貸収入の補完；
- 長期にわたって受け継げる資産；
- テレワークやリタイア準備のための拠点。
2026年には、2つの大きな方向性が浮かび上がります：
- 賃貸需要が高い主要な大学都市；
- 歴史的中心地や魅力的な村々で、良質なリノベーションが鍵となる場所。
サラマンカ：継続的な学生の賃貸需要、空室率は低水準
サラマンカは、13世紀創立の大学と活気ある文化的生活を誇る、スペインで最も有名な学生都市の一つです。これが非常に活発な賃貸市場につながっています。🎓
実際、外国人購入者にとっては次のような意味があります：
- 10月から6月にかけて、スペイン人および国際的な学生の継続的な賃貸需要；
- 歴史的中心地、大学、交通の便が良い物件では空室率が低水準；
- 年間賃貸やルームシェア賃貸に興味深い展望；
- 大学と観光の名声による長期的な価値上昇。
特に人気のある物件：
- 学生のルームシェア向けの2〜3部屋のアパート；
- 大学近くの小型スタジオ；
- 学生賃貸と短期賃貸を組み合わせられる歴史的中心地の物件。
一方、競争は現実であり、物件の選択は非常に重要です：
- 家族やビジネスマンもターゲットにする場合は騒がしすぎる通りを避ける；
- 断熱の質をチェックする（大陸性気候の寒い冬と暑い夏）;
- 軽いリノベーションニーズを事前に想定する（頑丈な家具、ベッド、機能的なキッチン）。
バリャドリッドとブルゴス：流動性の高い家族向け資産と安定した市場
バリャドリッドとブルゴスは異なる特徴を持つ中規模の行政・工業都市で、より安定した人口と多様な雇用基盤を持っています。
これは、次のような目的で探している人にとって興味深い市場です：
- 長期賃貸向けの「ファミリー向け」物件（3部屋以上）；
- 小規模な村よりも売却がしやすい；
- 純粋な観光地よりも季節要因が少ない市場；
- スペイン全体でまだお手頃な価格。
ブルゴスでは、遺産・ユネスコ世界遺産の大聖堂・サンティアゴ巡礼路による安定した観光基盤があります。行政・大学の活動が内部需要を支え、バリャドリッドでの家族向け物件が地元住民や一部のセカンドハウス購入者からも求められています。
生活拠点または「安心できる」投資を求める場合：
- 交通・学校・商業施設が充実している地区を選ぶ；
- エレベーター、屋根、外壁が整備された管理の良いマンションに注目；
- 再賃貸が容易な間取り（T2, T3, T4など）を優先。
こうして流動性の高い資産（将来的に売却しやすい資産）を得つつ、適度ながら安定した収益性も享受できます。
セゴビア：遺産都市で需要が高いコンパクト物件
セゴビアは、中規模ながら観光客の多い遺産都市で、サラマンカやバリャドリッドより小さめです。ローマ水道橋や歴史的中心地が短期滞在の需要を生みつつ、通年の生活地でもあります。
セカンドハウス市場では、Green Acresのデータが示すように、多くの購入者が歴史中心部または至近のグレードの高い物件を狙います。居住とスポット貸出を両立できる快適で即入居可能なアパートを選ぶ傾向があります。
実際、セゴビアで注目される戦略は：
- 好立地で魅力のあるアパートを購入し、週末・季節の双方で利用；
- 工事負担を減らすために中心部の既にリノベーション済みの建物を購入；
- 予算最適化のため中心部へアクセスしやすい周辺地区を探索。
セゴビアの外国人購入者データはまだ限られていますが、ヨーロッパの遺産・美食・マドリードへの近さを重視する層を引きつけており、中期的な売却のポテンシャルを高めています。
予算と戦略
カスティーリャ・イ・レオンは、スペイン大都市圏より全体的に手ごろな価格水準を保っています。
しかし、この平均値の背後には、活気ある学生都市、州都、中規模の歴史都市、時が止まったような村などさまざまな現実があります。予算と工事許容度が差を生みます。😊
地域平均約1,250€/㎡：上昇余地と過去最高値の対比
地域全体では1,250€/㎡前後ですが、次の間で大きな差があります：
- 主要都市中心部（サラマンカ、バリャドリッド、ブルゴス、セゴビア）；
- 小都市や田舎の村；
- リノベーション済み物件とフルリノベーションが必要な物件。
2011年のピークと比較しても、多くのローカル市場にはまだ上昇余地があり、中長期保有を狙う際の根拠となります。
バリャドリッドやセゴビアのセカンドハウス需要データもこの傾向を示します：
外国人バイヤーが一斉に殺到している状況ではありませんが、これらの都市をより手頃な地方都の代替地と位置づけています。
購入戦略を立てる際には、次のようなシンプルな質問をしてみましょう：
- 物件をどのくらい保有する予定か（5年、10年、15年）？
- 主目的は何か：居住、賃貸、それとも両方か？
- 遠隔での工事管理が可能か、それとも「入居即可能型」を好むか？
- 予期せぬ事態への予備費用をどのくらい残すか？
カスティーリャ・イ・レオンでの戦略例：
- 主要都市（サラマンカ、ブルゴス、セゴビア、バリャドリッド）で適度な広さの物件を購入して再販リスクを下げる；
- 初期段階では適度ながら安定した利回りを受け入れる；
- スペイン全体の市況が再び引き締まり始めた時の歴史的水準回復に備えて、時間経過を味方につける。
村落：底値物件も改修費用が鍵
カスティーリャ・イ・レオンの村は夢の舞台：石畳の路地、ゆったりした暮らし、広がる風景…そして時にはほぼ象徴的な価格の家も。🏡
惹かれますが、現実的視点も大切です：
- 平米単価が非常に低いこともあり、地域平均を大きく下回ることも；
- しかし改修費用（構造、屋根、断熱、暖房）は急増する；
- 特に人口減少が進む村では再販の流動性は低い傾向に。
村で購入する前に、次を必ず確認：
- 建物の実際の状態（理想的には建築士や地元技術者とともに）；
- アクセス条件：道路、最寄り都市までの距離、基礎サービスの有無；
- 都市計画・歴史遺産保護の規制（保護区、素材指定など）；
- 他の外国人や新規移住者の存在（ある種の活気の指標）。
「村の家」プロジェクトが意味を持つ条件：
- 生活環境を最重視し、財務的リターンを重視しない；
- 工事の進行を定期的に現地で確認できる；
- 再販まで時間がかかる可能性を許容できる。
多くの購入者にはハイブリッド型もぴったり：
- サラマンカ、ブルゴス、セゴビア、バリャドリッドで都市型アパートや小さな家を買ってまず安定確保；
- その後、気に入れば村のセカンドハウスに拡張（予算と相談しながら）。
Green Acresのデータによると、現時点でサラマンカ、ブルゴス、セゴビア、バリャドリッドの外国人市場はまだ控えめで、これはむしろ好機ともなり得ます：本格的な人気化・競争激化前に参入できるからです。
