2026年マドリードでどこに購入するか：用途別戦略
主な居住地：にぎやかな中心街か、再開発予定のエリア
もしあなたがマドリードで主な居住地を探しているなら、まず自身のライフスタイルについて考えましょう：
- 外出や散歩が好き、車なしで暮らしたいですか？
- テレワークですか、それとも中心部への通勤ですか？
- 魅力を重視しますか、それとも実用的な快適さを求めますか？
中心街（Centro、Sol、La Latina、Malasaña、Chueca、Lavapiés）では、次のようなものが見つかります：
- 活気ある都市生活：バー、レストラン、文化、娯楽が豊富。
- 趣のある歴史的建築（バルコニーや歴史的なビル）。
- 地下鉄・バス網が完璧。
その一方で：
- 市内でも最も価格が高いエリアです。
- 同じ予算でも面積は小さめです。
- 騒音、観光客の多さ、駐車場不足が日常の負担となることも。
中心近くで、でもより快適さを求めるなら、再開発プロジェクトや都市再生エリアが狙い目です：
- Arganzuela（Madrid Río近く）：元産業エリアが変貌し、若い社会人に人気。
- Tetuán – Cuatro Caminos：古い建物と新しい建物が混在、Castellanaにも近い。
- Delicias、Usera、Carabanchel：段階的に価値向上中、まだリーズナブル。
これらのエリアの特徴：
- 適度な価格と中心地への近さのバランス。
- 中期的な資産価値上昇が期待できる。
- 落ち着いた住宅地としての雰囲気と都市性の両立。
別荘需要のデータも、こうした違いをよく表しています。たとえばArganzuelaでは、中心部よりかなり低価格で、家族やテレワーク希望者には広めの物件が手に入ります。
セカンドハウスや投資用物件：郊外や30分圏内の選択肢
別荘や投資用物件の場合は、少し違う観点になります：
- 価格と生活環境のバランスを重視。
- 初期費用を抑えたい。
- 中心から20～30分の距離も許容できる。
交通の便がよい郊外は非常に魅力的です：
- Vallecas（Puente de Vallecas、Villa de Vallecas）：価格は抑えめ、地下鉄・近郊鉄道接続。
- Carabanchel、Latina：大規模集合住宅地、インフラが充実、地元の賃貸需要も高い。
- San Blas – Canillejas：空港や一部オフィスエリアに便利。
投資家向きには、これら »第二圏 »の市内エリアは、将来価値と直近利回りの両立が可能：CarabanchelやLatinaなどでは、家族向けマンション（緑地やプール付き物件）が根強い人気です。
賃貸投資に注目するなら：
- 大学や雇用拠点に近いエリア。
- 中心への直通地下鉄路線。
- 商店やサービスが充実した地区。
また、マドリード中心部から30分以内の隣接市も要チェックです：
- Getafe、Leganés、Fuenlabrada：南部の大都市、アクセス良好。
- Alcorcón、Móstoles：ファミリー向け、長期賃貸に魅力。
- Coslada、San Fernando de Henares：空港や物流拠点へ通う人向けにおすすめ。
これらのエリアでは：
- 市内中心部より安く購入できる。
- 地元需要中心で家賃も安定。
- 同予算で広め・新しい物件が得やすい 🙂
注目エリアと買主プロファイル
ハイエンド外国人投資家と若年初回購入層
マドリード市場を牽引する主な買主層は2つ：
- 外国人投資家：主に高級セグメント。
- 若年初回購入者：価格高騰で郊外に押し出されがち。
Green Acresのマドリードページでも、最も活発な海外購入者はアメリカ人（外国人問合せの18％）、続いてフランス人（12％）、イギリス人。フランス・イギリスの購入者は中央値で100万ユーロ超え、人気エリアで需要を押し上げています。
高級国際セグメントが選ぶのは：
- Salamanca（Recoletos、Castellana、Goya）：最も高級な住所、ラグジュアリー、ブティック、高級住宅。
- Chamberí：落ち着いた居住地でありつつ活気もある、人気上昇中。
- Chamartín（El Viso、Nueva España）：静かで事務拠点やCastellana軸にも近い。
ChamberíやChamartínでの検索傾向は、快適な面積・内外装リノベ済み・バルコニーやテラス付き・コンシェルジュや駐車場などのサービス付きなど、ステータス性重視です。
これら購入者が求めるのは：
- 安心かつ設備充実の最適ロケーション。
- 資産性の高い物件（広いマンション、特徴のある建物、テラス付最上階など）。
- 最大限の賃貸利回りよりも長期的な資本防衛。
初回購入層や若い社会人は：
- 市内再開発エリア（Tetuán、Arganzuela、Usera）
- 価格帯が手ごろな区（Carabanchel、Latina、Moratalaz）
- 公共交通で中心部にアクセスしやすい隣接市
優先ポイントは：
- ㎡単価で最大の広さを確保
- 通勤・余暇で中心との接続を確保
- 教育・公園・商店といった生活安定要素を重視
高い参入予算と強い資産価値伸長性
マドリードは高い参入予算と同時に高いリセールバリューが特徴です：
- スペイン・欧州屈指の経済拠点
- 人口動態も強気、学生や労働者の流入も多い
- 中心部は土地不足で、物件価格を下支え
新興エリアの価格もプレミアムエリアには及びませんが、UseraやPuente de Vallecasなどは高利回りかつ今後5～10年で資産価値上昇期待が高まる投資先です。
実際に意味するのは：
- 郊外であっても想定以上の予算が必要なことも
- 5～10年での資産価値向上確率は高め（選ぶ場所次第）
- 経済が相対的に減速しても下げにくい堅調な市場
中期的に最も高いポテンシャルのエリアは：
- 良好な交通接続（地下鉄・Cercanías鉄道）
- インフラ開発（公園、公共施設、再開発プロジェクト）
- 安定した賃貸需要（学生・若年層・家族）
例えば：
- Arganzuela / Madrid Río：川辺再開発で魅力上昇中
- Tetuán（Castellana寄り）：高密度化・新規開発増
- Puente de Vallecasの一部：まだ手ごろな価格で交通至便
予算、リスク、5～10年先の展望
5,000€/㎡超えも当たり前、高めの参入チケット
マドリードでは今や多くのエリアで5,000€/㎡超が珍しくありません。高級住宅地ではそれ以上も。
目安（変動可能な参考値）：
- 歴史的中心＆高級エリア：6,000～9,000€/㎡、優良物件はさらに高額
- 中心周辺（Arganzuela、Tetuán、Chamberíの一般エリア）：約5,000～6,500€/㎡
- 市内郊外（Carabanchel、Latina、Moratalaz、San Blas）：3,500～5,000€/㎡程度
郊外や隣接市なら、最低購入額の目安は：
- 15万～20万ユーロで、アクセス良好な小型アパート
- 家族向け（3部屋以上）や新築はさらに高額
- 特に人気の北部隣接市（Pozuelo、Majadahonda、Las Rozas）は上乗せ必須
だからこそ：
- 諸経費（登記、税金、リフォームなど）も含め総額予算を厳密に策定
- 立地・広さ・状態・外部・駐車場など、優先順位を明確に
- 予算に合わせて、中心からやや離れる覚悟も必要
北部のHortalezaやFuencarral-El Pardoなどは、近年の人気から分譲価格が「緑豊かで新しい」生活水準を反映しています。
事前に考えるべきリスク：競争・税制・賃貸利回り
マドリードでの購入は基本的に安全性が高いですが、次のリスクに留意を：
- 激しい競争…立地・価格・条件が優れた物件は早期に売れる。
- 税制と諸費用…物件取得税、不動産所有税、賃貸収入課税も計算に含める。
- 賃貸利回りは限定的…中心・高級エリアほど利回りは控えめ。
競争は：
- 地元の若い世帯の需要
- 国内外の投資家が市場を牽引
- 優良立地の物件供給が稀少
税制に関しては：
- スペイン非居住者は税務情報を明確に事前確認
- 住居用・別荘用・賃貸用各税制を比較
- 利回り・保有コスト計算時に積極的に取り入れる
賃貸利回りに注目すると：
- 中心・高級地は安全&ステータスが優先で、利回り自体は低め
- 郊外の選び方次第で高利回り＋空室リスク減
- 一部の高級地よりも、成長中エリアを狙うのが好バランス
Green Acresのデータ（米国人の中央値は約486,000ユーロ、フランス人は100万ユーロ超）から見ても、今後も堅実な購入層を集める見通しで、結果として価格維持・良質物件の競争激化が予想されます。
5～10年の展望で大事なのは、「一攫千金」よりも：
- 立地よく流動性の高い資産を確保
- 堅調な価値上昇を享受
- 他のライフプランとも整合する資産戦略を構築する🌱
予算が高くても、中長期で選ぶべきマドリード市場
価格高騰の中でも、マドリードは中長期目線で見てとても魅力的です：
- 長く住みたい方
- 住みやすい欧州大都市を求める家族
- 安定性・流動性の高い投資を求める方
都市として次の強みがあります：
- 多様な経済（サービス・金融・技術・行政など）
- 高い生活品質（気候、緑、文化、美食）
- 交通インフラ（地下鉄・鉄道・AVE・国際空港）が充実
北部住宅地（Chamartín、Hortaleza、Fuencarral-El Pardo、Pozuelo、Majadahonda）は、
- 落ち着き緑豊かな環境
- 優れた教育・サービス
- プールや共用スペース付きの高級家族向け物件
緑の郊外（特に南部・東部）は、
- 通勤時間がやや長くなる許容
- 広くて庭付きの住宅を希望
- 公園や近隣設備も多いファミリー志向
例えばVilla de Vallecasでは、近年はファミリー向け広め物件・新しめ・屋外共用スペースの集合住宅需要が伸び、中心地へも20～30分でアクセス可能です。
「中心・北・郊外のどこが良いか？」は、結局：
- 5年、10年、もっと先を見据えてどう暮らしたいか
- 騒音・通勤・人の多さへの許容度
- 生活品質・ステータス・料金・投資リターン、どれを優先するか
大切なのは明確な戦略を持ち、それに合うエリアを選ぶことで、 »良い条件 »探しだけに振り回されないことです。
