2026年市場：史上最高価格、二桁成長
2026年、バレアレスの不動産市場は、ほぼ途切れることのない数年間の上昇を経て、歴史的に高い価格水準を記録しています。
この高騰の主な要因は以下の通りです：
- とりわけ北欧、ドイツ、イギリスの買い手による継続的な国際需要；
- 島嶼という地理的条件と都市計画規制による構造的な供給制限；
- 「ライフスタイル」の強いポジショニング：気候、海、治安、医療や交通インフラ。
2026年9月：5,090€/㎡（前年比+11.6%）、2025年からの上昇トレンド
群島全体で見ると、平均価格は2026年9月に約5,090€/㎡に達し、前年比約11.6％の上昇となっています。この二桁成長は、相対的な安定期を経て2025年から始まった上昇トレンドを引き継いでいます。
この平均値の背後には大きな格差があります：
- 都市部や観光地（パルマ、マヨルカ南西部、イビサ市）は平均を大きく上回る；
- マヨルカ島内陸やメノルカ島の一部自治体はより手ごろなものの、上昇傾向は続く；
- 外部スペース付き（テラスや庭、海の眺望）のリノベ済み物件の価格上昇が標準住戸より早い。
パルマ・デ・マヨルカの不動産 などは、地域平均とバレアレス主要都市の現状との乖離を如実に示しています。ファミリーサイズのアパートに求められる予算からも、超高級地区以外でも購入者は既に非常に高額な最低予算を受け入れねばならないことが分かります。
買い手にとっては、市場参入水準が数年で大きく上昇し、直に影響を及ぼしています：
- 取得予算（頭金や借入能力）；
- 賃貸利回りへの期待値；
- 群島内エリア選択のトレードオフ。
スペインで最も高い地域水準
バレアレスは今や、スペイン国内で最も高い地域価格水準の一つとなり、伝統的に高額な市場であるマドリードやバスク地方と肩を並べ、時に上回っています。
Green Acresが公開している海外買い手からの需要データもグレードアップの傾向を裏付けています。国際的な顧客層はおおむね130〜150㎡以上の広い物件をターゲットに、中央値が700,000～150万ユーロ相当で、国籍や物件タイプによってばらつきます。
具体的には以下のような特徴が見られます：
- 同等グレードでも本土に対し「島」のプレミアム価格が上乗せされる；
- 現地住民の収入と市場価格との大きな乖離が、高所得の外国人顧客によって拡大；
- 供給制約への感度が高く、人気セグメント（海の眺望、新築、高級物件）の価格は急騰しやすい。
非居住者の購入者には、この状況下でプロジェクトを慎重に調整することが求められます：
- 購入・保有コストも含めた総予算を明確化；
- 財務バランス維持のため、必ずしも象徴的スポットを選ばない覚悟；
- 長期保有を想定し投資の負担を分散。
セグメントと圧力：対照的なプロフィールの島々
「バレアレス市場」と単一で語るのは誤解を招きます。各島には独自のダイナミズム、需給バランス、ターゲット顧客があります。⚖️
高級海岸部：マヨルカ南西・イビサ、ウルトラタイト
高級海岸部エリアは最も逼迫が強い場所です：
- マヨルカ南西部：アンドラッチ、ポルタルス・ノウス、サンタポンサ、ベンディナット、ポルト・ダンドラッチ；
- イビサ・フォルメンテラ：イビサ市、サンタ・エウラリア、サン・ホセ、エス・クベリス、人気の海沿いエリア。
マヨルカ南西のアンドラッチやポルタルス・ノウスなどでは、アンドラッチの物件やポルタルス・ノウスの物件に見られるように、海の眺望付きヴィラが数百万ユーロに達することもあり、「超高級」市場の地位を象徴しています。
これらのセグメントの特徴：
- 供給が希少、土地や新築プロジェクトは極めて限定的；
- 非常に高額な予算、ラグジュアリーなヴィラやアパート；
- 主に国際顧客、セカンドハウスや高級物件を探す層が中心。
イビササイドでは、イビサ市やサンタ・エウラリア周辺の物件検索から、コンテンポラリーハウスやリノベーション済みフィンカ、パノラミックテラス付きアパートへの人気が明らかで、以下でその傾向が伺えます：
この地域でプロジェクトを行うなら：
- より長い物件探しのプロセス、優良物件への積極的なチェックと即応力が必要；
- 交渉余地は限定的：希少物件では値引き幅は小さい；
- 長期的価値の正確な評価：再販力、エリアの恒常的な魅力、騒音や季節性リスク。
ベンディナットやサンタポンサなど一部のミクロエリアでは、ゴルフ場やプール、ホテルサービス付きレジデンスの値水準により、ベンディナットの物件やサンタ・ポンサの物件に見られるよう、コート・ダジュールやイタリアン・リビエラ主要地に近い市場となっています。
メノルカ島：より伝統的で落ち着いた市場
ウルトラメディアにさらされるスポットの対極として、メノルカ島はより伝統的かつ保護された姿を見せます：
- 落ち着いたライフスタイル、ファミリー志向の観光；
- 景観保護に重きを置いたバランスの取れた開発；
- シーズン期の流入は大きいがイビサほど「パーティー」的ではない。
不動産面では：
- 投機性の低い、長期志向の市場；
- 高額だがイビサやマヨルカ南西の最高水準より総じて控えめ；
- 海近くの村ハウスや小規模レジデンス・フィンカ需要が根強い。
メノルカの玄関口であるマオンでは、セカンドハウス志向のGreen Acresに掲載された物件からも中間的な立場が反映されており、マオンのファミリー向け一戸建てや小規模リノベ済み集合住宅が資産性重視で居住用に提供されています。
メノルカ島は次のような方に適しています：
- 家族向けのセカンドハウスとしての定期利用を重視し、純粋な投資よりも自分で使いたい方；
- より本物志向で観光過剰にさらされていない環境を希望する方；
- 生活の質と予算の両立を重視したい方。
買っているのは誰か？フランス、スイス、イギリス、ドイツの存在感
単なる価格上昇を超えて、外国人需要の構造がバレアレス市場を形成しています。Green Acresで登録されたバレアレスのデータでは、高所得のヨーロッパ人買い手が顕著です。
主な国別内訳は：
- フランス：外国人需要の約20％、主に150㎡超、中央値約74万ユーロ；
- スイス：13％、中央値約75.5万ユーロ、ややコンパクトな130㎡前後；
- イギリス：11％ 、約155㎡の物件で中央値80万ユーロ超；
- ドイツ と オランダ：190〜250㎡超の大型物件志向で、予算は100万ユーロ超も多数。
イタリアや米国、そして香港を中心としたアジア系買い手も加わりますが、主にイビサやマヨルカの象徴的地域に絞った需要です。多様な出身国の存在が、素材や眺望、エネルギー性能、コンシェルジュサービス等の期待値を押し上げています。
需要・規制・保有コスト
バレアレスの市場均衡は、外国人需要・観光規制・保有コストという繊細な三要素にかかっています。🎯
外国人買い手の比率と観光利用規制
外国人買い手はとりわけ：
- 中・高級グレード物件；
- 人気の沿岸や都市エリア；
- セカンドハウス兼短期賃貸利用可能な商品、の取引で大きな割合を占めます。
現地住民用住宅の逼迫や大量観光の影響を受け、地方自治体は以下の強化策を取っています：
- 観光賃貸の規制（ライセンス・ゾーニング、特定エリアでの制限）；
- 短期賃貸プラットフォームへの監視強化；
- 投機抑制に向けた追加施策の検討。
投資家にとっては：
- 希望物件の土地利用・観光ステータスを都度確認；
- 観光許可の取得・維持が困難なケースを想定し自家利用を重視；
- 法的評価を専門家に依頼しリスクヘッジを。
保有コストに注意：エネルギー、管理費、交通
購入価格に加えて、保有コストもバレアレスでは重要な要素です。年間予算に与える影響が決して小さくありません。
想定すべき主なコスト項目：
- エネルギー：夏の冷房、冬の暖房やプール設備；
- 管理費：プールや庭、サービス付きレジデンスは特に高額；
- 維持管理：庭、プール、軽微な補修、海沿いは特に；
- 移動費：定期航空券、現地用車、駐車場；
- 現地税制：固定資産税、用途別課税、観光利用時の課税。
購入前には：
- 売主や管理組合に年次管理費の詳細を要請；
- 5〜10年スパンの保有コスト試算を行い収入と整合性をチェック；
- 予期せぬ出費（修繕や値上げ）に備え、10〜20％程度の余裕を確保。
2026-2030年の展望：供給圧力の持続
2026-2030年を見据えても、バレアレス市場は引き続き逼迫が予想されますが、価格上昇ペースは経済動向や規制決定によって変動し得ます。
供給圧力の持続
供給圧力が続く理由として以下が挙げられます：
- 地理的制約による都市拡張の難しさ；
- 景観・環境保護への政策的意志；
- 建築許可プロセスは厳しく時に長期化。
このような構造的希少性により（海の眺望、海沿い、歴史地区など）、主に次のような物件で価値が維持されます：
- 好立地で適切に管理されている；
- 外部空間あり（テラス、庭、プール）；
- 優れたエネルギー効率。
航空アクセスによる価値創出
2026～2030年の見通しで鍵となるのは航空アクセスです。ヨーロッパの主要都市との接続状況が直接的に：
- 年間観光客数；
- セカンドハウスとしての利用のしやすさ；
- テレワーカーやノマド型人材への魅力、に影響します。
フライト供給が豊富かつ競争的な限り、バレアレスは国際買い手の流入を引き続き呼び込みます。それは：
- 需要の高いセグメントでの価格を支える；
- 好立地物件で「流動性プレミアム」を生み出す；
- 観光依存度の高い地域で価格サイクルを強める可能性。
逆に、航空便の減少や輸送コスト上昇が継続すれば：
- 他のよりアクセスしやすい目的地へ買い手が流れる；
- 所有者の用途が観光から居住ベースへ移る；
- 短期観光依存ゾーンで価格修正圧力が働く場合も。
長期でのプロジェクトでは、次のような問いが参考になります：
- 選んだ島やエリアは自国と良い航空アクセスを備えていますか？
- 想定する利用方法（頻繁な滞在、長期滞在、リモートワークなど）はそのアクセス性に合致しますか？
- 旅行条件が変化した場合（コストや便数）、物件としての魅力は維持されますか？
これらの観点を念頭に置くことで、2030年以降への投資のレジリエンスをより正確に評価できるでしょう。✈️
