2026年のマドリード不動産価格：スペイン全土で記録的な水準
マドリードはバルセロナと並び、スペインで最も高価な市場のひとつとなっています。一部エリアのグレードアップ、需要の圧力、コストのインフレにより、価格は前例のない水準に達しています。😮
この値上がりは中心地だけにとどまらず、周辺エリアや第1・第2リングの近郊自治体へも波及しており、購入プロジェクトの進め方自体が大きく変化しています。
特にセカンドハウスや外国人バイヤー向けの区分では、さらに高水準となっています。専門サイトGreen Acresによると、マドリードで人気の物件の平均価格は約923,000ユーロ（141㎡）、平米単価はおよそ6,546€/㎡に上り、立地の良い高品質物件への強い圧力を裏付けています。
平均単価6,021€/㎡、エリアごとの上昇率は12～38％
2026年の首都の平均価格は6,021€/㎡前後（全物件種別平均）ですが、エリアによる格差は非常に大きいのが実情です。
傾向としては：
- 中心部や歴史地区では5年で30～38％の上昇;
- 成熟した住宅地ではおおよそ15～25％の上昇;
- 再開発中や郊外エリアでは12～18％とまだ控えめな上昇も、今後の巻き返しに期待。
つまり、
- 立地の良いファミリー向け物件は8,000～10,000€/㎡も珍しくありません;
- 一部人気下位エリアでは4,000€/㎡未満もありますが、上昇傾向が鮮明;
- 交通利便性の高い新興エリア（地下鉄・バス・高速道路近く）は、サービス・商業施設の充実に伴い価格が上昇中。
購入者にとって重要なのは、
マイクロエリアごと、物件タイプごとに判断することであり、マドリード全体の平均値には惑わされないことです。
超高級セグメントでは25,000€/㎡超えも
最上級を狙うなら、スペイン国内でも他に類を見ない価格帯を覚悟する必要があります。一部の超高級部門では、今や25,000€/㎡超の「バー」を超える物件も登場しています。
こうした水準は以下のような物件で見られます：
- 眺望抜群のペントハウスや一等地のテラス付き住宅;
- フルリノベーション済み・プレミアサービス付き（コンシェルジュ、24h警備、ウェルネス空間）ビル;
- 低密度・庭やプールや特別仕様付きの新築プログラム。
これらの物件は、
- 裕福な国際顧客;
- 高級パッケージを伴う一部の駐在員;
- 高収益より希少資産性を重視する投資家;
向けとなっています。
「一般的な買い手」にも間接的影響があり:
こうしたセグメントの高騰が近隣資産にも波及し、中心地複数地区の「ジェントリフィケーション（高級住宅化）」を促進しています。
誰がマドリードで買っている？外国人比率の増大
このような価格水準の背景には、需要構造も大きく影響しています。マドリード在住者が多数派を維持するものの、中心部や高級物件では外国人バイヤーの存在感が急増。
Green Acresデータによると、マドリード県内外国人購入希望のトップは米国（検索の約18％）、次いでフランス（12％）、以下英国・香港・イタリアが各7％前後。
こうした多様なバイヤープロファイルにより、ひとつの都市内に複数の市場が並存。
「ローカルなマドリード」はスペイン家庭の収入動向へ敏感、
「国際的なマドリード」はグローバル高所得者層・駐在パッケージ・長期資産戦略との連動が強まっています。
価格高騰要因と購入者の選択肢
マドリードの高価格は一過性の流行や投機だけではありません。住宅の最終コストに直結する実際の物理的・経済的制約を反映しています。🧱
これらを理解すれば、買い手として適切なポジションをとりやすくなり、
「多少の郊外立地を容認」「新築よりリフォーム狙い」「物件サイズ重視」など合理選択が可能です。
土地不足・資材高騰・職人不足…価格への直接的影響
マドリードは高密度都市で、新規開発余地はますます希少に。特に交通至便・人気地域では建設用地不足による供給制約が価格に直結します。
さらに、
- 近年続く資材コスト（コンクリート・鉄鋼・木材・設備）の高騰;
- 建設分野での熟練労働者不足による施工・改修コストの大幅上昇;
- 断熱・省エネ・安全面で規制要件の増大;
…が加わっています。
そのため、
- 新築の価格は圧縮不可能な固定コストの割合が年々増加;
- 購入時点ですでに高額な場合、大規模リノベ収益化は困難化;
- 開発業者も個人も、品質・面積・立地・予算トータルでの慎重な選択を迫られます。
マドリード購入計画では、
- 契約前に工事予算をしっかり見積もる;
- 構造・断熱・設備・外観の技術的品質を厳密にチェック;
- リノベ追加コストも予算計画に組み込む;
ことが肝要です。
賃貸利回りは約4.2～5.5％、高額な取得費用を前に控えめ
取得価格が高いため、マドリードの賃貸利回りは全体的に控えめで、特に中心部ではそれが顕著です。
2026年の一般的な傾向：
- エリア・物件タイプで4.2～5.5％のグロス利回り;
- 中心エリアの人気物件は4％に近い;
- 将来性のあるやや郊外やリフォーム向け物件で5.5％超となる場合も;
これらから差し引くべき項目として：
- スペインおよび居住国の適用税;
- 旧建物やサービス付物件では高額になりやすい管理費用;
- 賃貸管理を外部委託する場合の管理手数料;
……が挙げられます。
結果、多くの買い手がマドリードを：
- 特に高級エリアは資産価値型で「利回り」より「長期資産」を指向;
- 10年以上の長期展望こそ王道となる;
- 「良い買い方」（交渉・エリア選定・将来の価値性）が勝負を分ける;
……市場と認識し始めています。
逆に、「短期で純粋な利回り最優先」なら、
- 中心部以外も視野に;
- 間取りやリフォーム・家具化前提の物件を選ぶ;
- または流動性は低いがより高収益な他のスペイン市場と組み合わせる;
必要が出てくるでしょう。
2026～2030年・投資の展望
高値圏にもかかわらず、スペイン首都は資本を引き付け続けています。2030年までの展望も明るいですが、より選別的で品質・持続可能性・立地への要求レベルが上昇する局面となっています。🌱
投資家・自宅購入層にとって、2026～30年は「好立地物件とそれ以外」で明確な格差が生まれる可能性があります。
国際・機関投資家の需要、欧州第2の人気市場に
欧州の舞台では、マドリードは今や多くの国際/機関投資家にとって2番目に好まれる市場となっています。
その理由として：
- サービス・金融・テクノロジーに支えられた地元経済の活力;
- 日当たり良好で住みやすく、欧州各地とよく繋がる都市イメージ;
- 他国より安定感のある法制度・税制;
……が挙げられます。
個人購入者への影響：
- 最高の物件（立地・建物品質・省エネ性能）への常時圧力;
- 好立地・良好管理の賃貸市場が厚い;
- 良質物件の売却流動性が比較的高く、市場低迷期でも下支え要素;
これら機関投資家の強い存在感は市場を一層プロ化させ、透明性・調査・データ整備の進展を促しており、一般購入者にとっても有益です。
リノベーション・高級新築・グリーン高密化が主流
2026～2030年のマドリード投資チャンスは三本柱：
- 旧物件の省エネ・機能改修ニーズの高まり;
- 希少かつ高額だが人気の高級新築の拡大;
- 公共空間・交通・都市緑化を盛り込んだグリーン高密化プロジェクト;
購入者として取り得る戦略は：
- 好立地でリノベ前提の旧物件を狙い、工事後の大幅価値向上を見込む;
- エネルギー性能の高い良質な新築を選択、取得コストは高くても割り切る;
- メトロ新線や公園・設備拡充など恩恵のあるエリアを選んで今後の値上げに賭ける;
サステナビリティの概念が中心に：
断熱や交通アクセスが不十分で新たな生活様式（リモートワーク・屋外空間・省エネ志向）に沿わない物件は、相対的に価値が下がるリスクが。
逆に、
- 省エネ等級上位;
- バルコニー、テラス、緑地アクセスあり;
- 公共交通やサービスへの至近立地;
といった物件は今後も人気が高く、経済不安時も堅調と言えます。
高水準市場であるマドリードでは、各地区の細かな傾向を読み解ける現地プロによるサポートこそが、プロジェクトの安全性を高める鍵となります。🤝
