에우스카디(Euskadi)에서 살기: 3대 도시권과 평균 이상의 삶의 질
빌바오, 도노스티아-산세바스티안, 비토리아-가스테이스: 전문 일자리, 최고 수준 서비스
스페인 바스크 지방은 매력적인 삼각형 도시권인 빌바오, 도노스티아-산세바스티안, 비토리아-가스테이스를 중심으로 구성되어 있습니다. 이 세 도시는 스페인 평균을 훨씬 웃도는 고급 일자리, 공공 인프라, 서비스 밀집도를 자랑합니다.
여기서 만날 수 있는 것들:
- 견고한 산업 및 기술 기반(에너지, 엔지니어링, 4.0 산업체 등)
- 인정받는 대학과 연구센터
- 효율적인 병원/학교 네트워크
- 잘 발달된 대중교통 문화
커리어를 유지하면서 삶을 전환하고자 하는 프로젝트라면, 이 도시들은 대도시보다 평화로운 환경에서 높은 수준의 직장생활과 일상을 병행할 수 있는 환경을 제공합니다.
강한 지역 정체성, 스포츠와 미식, 대서양이 주도
에우스카디에 산다는 것은 뚜렷한 지역문화의 일부가 되는 일이기도 합니다: 바스크어, 지역 축제, 활발한 단체/스포츠 활동 등은 도시와 시골 할 것 없이 일상 곳곳에서 체감됩니다.
차이를 만드는 몇 가지 요소:
- 야외 지향 라이프스타일: 서핑, 하이킹, 자전거, 펠로타, 트레일러닝
- 최상급 미식, 핀초(pintxos)부터 미쉐린 레스토랑까지
- 지역 유대감 : 건물 및 공공공간의 철저한 관리로 드러남
주거 프로젝트 측면에서도 이는 시즌 비수기에도 안정적인 주거 수요와 상업·사교장소와 가까운 활기찬 지역의 가치 상승으로 이어집니다. 😊
2026년 가격: 스페인 내 가장 비싼 지역 중 하나
도노스티아 2026년 9월: ㎡당 6,250유로, 연 12.2% 상승, 월별 안정세
2026년 도노스티아-산세바스티안은 스페인 최고가 주택시장 중 하나로 자리 잡고 있습니다. 2026년 9월 기준 예시는 다음과 같습니다:
- 평균 가격 6,250 유로/㎡ 선
- 연간 상승률 +12.2%
- 월 기준 거의 변동 없음(약 -0.5% m/m)
70㎡ 아파트가 좋은 위치라면 43만 유로를 가볍게 돌파하며(수리비 및 부대비용 별도), 인기 많은 구역의 90–110㎡ 가족형 주택은 쉽게 70만 유로 이상을 기록합니다.
이러한 고가격 현상은 아래를 반영합니다:
- 안정된 현지 수요 및 저사이클성
- 바다와 산지로 인한 제한된 토지 공급
- 드러나지 않지만 견고한 국제수요
세컨드하우스 시장의 경우, 도노스티아 매물 클릭 데이터에서는 137㎡ 규모에 평균 38.5만 유로 등 더 합리적 예산대가 관찰됩니다. 이는 잘 위치한 소형 평수의 단가가 여전히 최고이며, 좀 더 외곽이거나 수리가 필요한 대형 평수는 단가가 낮다는 시장의 양분화 현상을 보여줍니다.
에우스카디 지역 평균가 높음, 빌바오 약 3,709유로/㎡
전반적으로 에우스카디는 스페인에서 가장 높은 주택가격을 기록합니다. 예를 들어 빌바오는 2026년 말 3,709유로/㎡로, 지역 언론에서 역대 최고치로 보도되고 있습니다.
지표별 참고 내용:
- 빌바오 시내: 리모델링된 중심가, 재생 중인 옛 노동자 구역, 주거 위주의 지역 간 큰 가격 차이
- 비토리아-가스테이스: 더 합리적이지만 행정 중심과 산업기반으로 역동적임
- 기푸스코아 해안: 바다 전망이나 바로 앞 위치는 큰 프리미엄
이런 가격 환경은 소득이 높은 가정에도 부담. 면적, 위치, 상태 사이의 균형 잡기가 중요해집니다.
프로젝트에 따른 거주 선택
프리미엄 시내 vs 가족형 2차 벨트 (AP-8/철도 교통망)
거주지 선택은 생활 유형에 따라 크게 달라집니다:
- 프리미엄 시내(빌바오, 도노스티아, 비토리아): 도심 직장인, 도보 생활, 풍부한 문화/서비스 최적. 가격은 높고 공간은 적음.
- 2차 벨트(외곽): AP-8, 철도, 시외버스로 잘 연결된 동네. 넓은 평수, 조용함, 때론 정원 등 혜택. 단 출퇴근 소요 각오 필요.
아이와 함께라면 2차 벨트는 좋은 절충안이 다음의 이유로 권장됩니다:
- 시내보다 합리적인 연립주택·단독주택
- 양호한 수준의 학교와 체육시설
- 주요 직장지까지 도로 기반 접근성 양호
Green Acres의 바스크 각 도 분석에 따르면, 해외 구매자는 대부분 기푸스코아 해안에 집중되고, 알라바 내륙 등은 현지 수요가 압도적입니다. 이런 지리적 차이는 해안과 내륙의 가격 격차에서도 나타납니다.
기푸스코아 해안: 바다 전망, 하이킹, 고가·희소매물
기푸스코아 해안은 북스페인에서 가장 인기 있는 시장 중 하나입니다. 절벽, 해변, 어항, 트레킹 코스가 상시 거주자와 세컨드하우스 구매자 모두를 끕니다.
이곳의 특징:
- 바다 전망(부분/파노라마)이 있는 해안 마을
- 해안 트레킹·서핑 장소와 바로 연결
- 소형 상점 및 레스토랑 수준 높음
반면 단점:
- 가격이 높고, 바다와 가깝거나 전망만 있으면 도노스티아 수준을 넘김
- 매물이 희귀, 대부분 동일 가족에 전승되거나 지역 네트워크로 거래됨
- 60–90㎡ 테라스/정원 매물은 경쟁 치열
매입을 원한다면:
- 좋은 위치는 신속하게 사전 계약하기
- 부분 전망, 작은 평수, 수리 필요 등 타협 준비
- 해안 후방 마을도 검색 영역 확장하기
주거가치 높은 바스크 마을
게타리아, 온다리비아, 레케이티오: 해양 전통, 유산, 높은 수요
일부 마을은 강한 해양 전통과 잘 보존된 건축 유산, 엽서 같은 분위기로 주거/세컨드하우스 시장 모두에서 상위권을 차지합니다.
주요 인기 지역은:
- 게타리아: 활기찬 항구, txakoli 포도원, 뛰어난 건축미, 도노스티아 근접
- 온다리비아: 요새 역사 지구, 다채로운 어촌, 프랑스 국경 인근
- 레케이티오: 매력적인 해변 마을, 도시형 해변, 보존된 정통성
이런 요소가 부동산 시장에 미치는 영향:
- 연간 매물 수급이 극히 제한적
- 전망/외부공간/고풍미를 겸비하면 대폭 가격상승
- 입지가 좋은 가족형 아파트에 초과수요
기푸스코아 주의 경우, Green Acres에 따르면 프랑스인이 전체 외국 수요의 약 21%를 차지하며, 57㎡ 소형 매물의 중위가격은 약 67.5만 유로에 이릅니다. 이렇듯, 입지 좋고 개성을 갖춘 매물에 충분히 지불 의사가 있는 외국인 구매자가 시장가치를 받쳐주고 있습니다.
분산 숙소·선별적 시즌 시장(상위 소비층용)
이런 마을에는 분산된 숙박시설이 주로 분포: 소형 펜션, 게스트하우스, 제한적인 관광 아파트(현지 규제), 부티크 호텔 등.
시즌 시장은 고급화 양상:
- 평균보다 긴 체류(가족, 고요함을 찾는 커플 등)
- 현지 소비(식사, 액티비티, 특산품) 수준 높음
- 성수기 이외에도 주말연장, 원격근무로 꾸준한 수요
구매자로선 다음을 의미:
- 선별적이지만 안전한 단기 임대 수요
- 저가형보다 안락함/매력을 중요시해야 함
- 현지 숙박 규정 (총량, 라이선스, 공동주택 제한) 철저히 확인 필요
2026년 구매: 기회와 제약
온건한 임대수익률 vs. 높은 자본금 투입
바스크 지방의 높은 가격은 특히 거주/연임대 시장에서 임대수익률이 낮은 구조를 의미합니다. 실제 기대할 수 있는 가치는 자본 보존/중장기 가치상승에 더 가깝습니다.
유의사항:
- 타 스페인 지방(내륙, 대도시 일부)에 비해 낮은 매각 총수익률
- 취득세·공증·리모델링 등 초기비용 큼
- 장기간 묶을 자금 비중이 크므로 보유 기간/목표와 일치 필요
단, 이 지역은 다음과 같은 장점도 있습니다:
- 역사적으로 높은 가격 탄력성 (경기 둔화기에도 하락 제한적)
- 상징 지역의 고품질 매물 지속 수요
- 삶의 질이라는 « 비물질적 수익률 » 측면에서 탁월한 가치 제공 🌿
진단서/공동주택, 현지 세법 중요성
주로 오래된 바스크식 건물과 해양성 기후 영향 특성상, 매수 시 각별한 확인이 필수입니다.
체크리스트:
- 건물 기술진단: 외피(지붕, 파사드, 목재창 등), 단열, 습기, 난방 설비
- 공동주택: 이미 결정된/예정된 공사, 관리, 관리비 등
- 중장기적으로 새로운 에너지 규제 적응 필요성
또 현지 지방세제 특수성(취득세, 부동산세, 단기임대 과세, 세컨하우스 중과 등)을 꼼꼼히 따져야 합니다.
바스크 시장 및 스페인 법규 모두에 정통한 전문가의 도움을 받으면:
- 법적 안전성 확고히 확보
- 5~10년간의 실제 부대비용 예측 가능
- 자가거주와 임대를 병행할 경우 구조 최적화 가능
2026-2030 전망: 고점 안정, 상징 지역 프리미엄 지속
선별적 도시재생 및 철도 교통성장
2030년까지 에우스카디의 가장 유력한 시나리오는 현 고점의 가격 안정입니다. 추가 급등 대신 견고한 유지가 예상됩니다.
이에는 몇 가지 핵심 요인이 있습니다:
- 빌바오·비토리아·도노스티아 일부 동네의 도시재생 프로젝트
- 지역/광역 철도 네트워크 점진적 개선
- 도시팽창 억제를 위한 강력한 정책(공급 증가 어려움)
교통망(기차역, 고속버스, 주요 도로)에 접근성 좋은 지역은 지속적으로 탄탄한 수요를 누릴 전망입니다.
지속되는 국제 수요(FR/DE/NL)
특히 프랑스, 독일, 네덜란드 등에서 들어오는 해외 수요도 바스크 시장의 특징입니다.
이들은 대체로:
- 상징적 해안 마을, 보존된 역사구역
- 우수한 접근성(빌바오, 비아리츠 공항·고속도로망)
- 즉시 입주 가능한 매물(대규모 수리 불필요)
이런 국제수요는 가격 상승 압력을 가하지만,
- 매각시 유동성 증가
- 중단기 임대시장 활성화
- 다양한 구매자·프로젝트 유입으로 지역 활력
해외구매자라면 빠른 의사결정, 자금 준비, 신뢰할만한 현지 네트워크 활용이 2026~2030년 바스크 프로젝트의 성공 조건입니다. 🌊
