2026년 시장: 최고가, 두 자릿수 성장
2026년, 발레아레스 제도 부동산 시장은 수년간 거의 끊임없이 상승한 끝에 역사상 최고 수준의 가격을 기록하고 있습니다.
주요 상승 요인은 다음과 같습니다:
- 북유럽, 독일, 영국 등 국제적 수요가 지속적으로 이어짐;
- 섬 지리와 도시계획 규제로 인해 구조적으로 제한된 공급;
- 기후, 바다, 안전, 의료·교통 인프라 등 강력한 « 라이프스타일 » 포지셔닝.
2026년 9월: 5,090 €/m² (전년 대비 +11.6%), 2025년부터 상승세 이어져
제도 전체로 보면, 2026년 9월 평균 가격은 약 5,090 €/m²로, 전년대비 약 11.6% 상승했습니다. 이러한 두 자릿수 상승은 2025년에 시작된 상승장 이후 이어진 것입니다.
하지만 이 평균 뒤에는 상당한 격차가 숨어 있습니다:
- 도시 및 관광 지역(팔마, 마요르카 남서부, 이비사 시)은 평균을 크게 상회;
- 마요르카 및 메노르카 내륙 일부 지역은 보다 합리적이지만 상승세를 따름;
- 외부 공간이 있는 리노베이션 주택(테라스, 정원, 바다 전망)은 일반 주택보다 더 빠르게 가격이 오름.
팔마 데 마요르카의 부동산 등은 이 지역 평균과 대도시 실상 사이의 차이를 보여줍니다. 가족형 아파트의 구매 예산만 보더라도, 초고급 동네가 아니더라도 진입 가격이 이미 매우 높다는 것을 알 수 있습니다.
구매자 입장에서는 시장 진입 가격이 몇 년 사이 크게 올랐으며, 이는 곧 아래 분야에 직접적 영향을 미칩니다:
- 구입 예산(자기자본, 대출 가능성);
- 임대 수익 기대 수준;
- 제도 내 다양한 지역 간 선택.
스페인에서 가장 높은 지역 수준
이제 발레아레스 제도는 스페인 내에서도 가장 높은 가격 수준을 자랑합니다. 마드리드, 바스크 등 전통적으로 비싼 시장과 어깨를 견주거나 앞질렀습니다.
Green Acres에서 공개한 외국인 구매 수요 데이터는 이러한 고급화 흐름을 확인시켜 줍니다: 국제 고객은 주로 130~150㎡ 이상 대형 매물을 겨냥하며, 국적과 유형에 따라 중간가격이 70만~150만 유로에 이르는 경우가 많습니다.
실제적으로, 이는 아래와 같은 현상으로 이어집니다:
- 동급 대비 본토보다 « 섬 프리미엄 »이 확연함;
- 현지 거주민 소득과 시장 가격 간 격차가 뚜렷해지고, 이는 고소득 외국인 수요가 주도함;
- 공급 제약에 대한 민감성 증가: 인기 세그먼트(바다 전망, 신축, 고급)는 가격이 단기간 내 급등할 수 있음.
비거주자 구매자는 이러한 상황에서 프로젝트를 꼼꼼히 기획해야 합니다:
- 구입 및 보유 비용까지 포함한 총예산 산정;
- 재정적 균형을 위해 가장 인기 있는 지역에서 다소 떨어진 곳도 감안;
- 투자 효과 분산을 위한 장기 보유까지 고려.
세그먼트와 시장압력: 섬마다 다른 양상
‘발레아레스 시장’을 단일체로 표현하는 것은 오해의 소지: 각각의 섬은 고유한 동력, 긴장도, 목표 고객을 갖고 있습니다. ⚖️
프리미엄 해안: 마요르카 남서부와 이비사, 초강세
프리미엄 해안 지역은 시장 압력이 매우 강합니다:
- 마요르카 남서부: 안드라츠, 포르탈스 노우스, 산타 폰사, 벤디낫, 포르트 데 안드라츠;
- 이비사·포르멘테라: 이비사 시, 산타 에울라리아, 산 호세, 에스 쿠벨스, 인기 해안선 등.
마요르카 남서부의 안드라츠나 포르탈스 노우스 예산은 최근 수 백만 유로를 호가하며 (안드라츠 매물 또는 포르탈스 노우스 참조) 이 지역이 « 초고급 시장 »임을 잘 보여줍니다.
이 세그먼트의 특징은:
- 희소성 높은 공급, 토지 및 신축 프로젝트 매우 제한적;
- 매우 높은 예산, 럭셔리 빌라·아파트;
- 대부분이 국제 고객, 세컨드하우스 또는 프레스티지 매물을 찾음.
이비사에서도 이비사 시, 산타 에울라리아 일대 고급 주택 수요가 우세하며, 현대식 단독주택, 리노베이션 된 핀카, 파노라마 테라스 아파트 등에 집중되고 있습니다. 해당 지역 대표 매물 프로필은 아래와 같습니다:
이 지역 프로젝트라면:
- 더 오랜 매물 탐색 및 빠른 응대를 각오해야 함;
- 협상 여지 매우 한정: 희귀 매물엔 여유가 거의 없음;
- 장기적 가치 평가 중요: 재판매 가능성, 지역 매력, 소음·계절성 노출 등.
벤디낫, 산타 폰사 등 마이크로존의 골프장, 수영장, 호텔식 서비스 레지던스 가격 수준 (벤디낫 매물이나 산타 폰사 부동산 참고)은 프랑스 리비에라 혹은 이탈리아 리비에라 주요 지역과 비슷한 수준에 다가가고 있습니다.
메노르카: 자산지향, 평온한 시장
초고급 유명 지역과 달리, 메노르카는 더 보존되고 자산 중심적 양상을 보입니다:
- 더 느긋한 생활 리듬, 가족 단위 관광;
- 경관 보존에 중점을 둔 관리된 개발;
- 계절 방문객이 많지만 이비사의 일부 지역보다 ‘축제’ 성향은 덜함.
부동산 측면에서는:
- 단기 투기보다 장기 보유 중심 시장 경향;
- 가격 높지만 이비사, 마요르카 남서부보단 상대적으로 낮음;
- 바닷가 인근 마을주택, 핀카, 소형 레지던스 수요 높음.
메노르카 입구 마오(Maó)에서는 세컨드하우스 중심 Green Acres 플랫폼에 올라온 가족 주택, 리노베이션 소형 건물이 이같은 중간 포지셔닝을 잘 보여줍니다. 주로 자산용도 및 거주 목적이 뚜렷합니다.
메노르카는 아래 조건에 적합합니다:
- 가족용 세컨드 하우스를 정기적으로 활용하고 싶은 경우;
- 좀더 진정성 있고, 초대량관광에서 벗어난 환경 희망 시;
- 삶의 질과 예산 보존 사이 절충점 찾을 때.
누가 사는가? 프랑스, 스위스, 영국, 독일인 비중
단순한 가격 상승을 넘어서, 해외 수요 구조가 발레아레스 시장의 성격을 좌우합니다. Green Acres 플랫폼 데이터에 따르면 유럽 고소득층 수요가 강하게 확인됩니다.
주요 국가는:
- 프랑스: 외국인 매수의 약 20%, 대개 150㎡ 초과 고가 매물, 중간 가격 약 74만 유로;
- 스위스: 13% 점유, 중간 가격 75.5만 유로, 면적은 약 130㎡;
- 영국: 11%, 155㎡ 전후, 중간 예산 80만 유로 이상;
- 독일 및 네덜란드: 190~250㎡ 이상 대형 매물 선호, 자주 100만 유로 이상 예산.
이탈리아, 미국, 아시아(홍콩 등) 투자자도 있으면, 이들은 이비사/마요르카 내 대표적 랜드마크에 집중합니다. 이처럼 다양한 출신국은 자재, 전망, 에너지 효율, 컨시어지 서비스 등 품질 기준을 높이고 있습니다.
수요, 규제, 보유비용
발레아레스 시장의 균형은 해외 수요, 관광 규제, 보유 비용이라는 미묘한 삼각관계에 달려 있습니다. 🎯
외국인 구매자 영향력, 관광용도 규제 강화
외국인 매수자는 다음과 같은 분야에서 거래 비중이 매우 높습니다:
- 중고급 매물;
- 인기 해안 및 도시 지역;
- 세컨드하우스+단기임대가 가능한 매물.
거주자 주택난 및 대량관광 상황에서, 현지 당국은 다음을 강화했습니다:
- 관광 임대 규제(라이선스, 구역제, 일부 건물·지역 제한);
- 단기 임대 플랫폼 관리;
- 투기 억제 추가 대책 검토.
투자자라면 아래에 유의해야 합니다:
- 구매 희망 매물의 도시 및 관광 용도 허가 상태 확인;
- 관광 라이선스 취득/유지 어려울 경우 실제로 개인 사용 중심 시나리오 검토;
- 법적 검토를 위한 현지 전문가 동행 권장.
보유 비용 주의: 에너지, 관리비, 교통 등
구매가 외에도 발레아레스 부동산 보유비는 절대 과소평가 해선 안 됩니다. 연간 예산에 상당한 영향을 줍니다.
주요 항목:
- 에너지: 여름 냉방, 겨울 난방, 수영장 기자재 등;
- 공동주택 관리비: 수영장, 정원, 서비스 시설 있는 경우 더 높음;
- 유지관리: 정원, 수영장, 소규모 수리(특히 해안가);
- 교통: 정기 항공료, 현지 차량, 주차장 등;
- 현지 세금: 재산세, 각종 특별세, 관광세 등.
구매 전 아래를 미리 준비하세요:
- 연간 관리비 내역을 판매자나 관리사무소에 요청;
- 5~10년 보유비용 시뮬레이션으로 소득과의 정합성 확인;
- 예상 외 비용(수리, 요금 인상) 대비 10~20% 안전 마진 확보.
2026~2030전망: 지속적 공급 압박
2026~2030년까지 발레아레스 시장은 경제상황 및 규제 변화에 따라 가격 상승 속도가 달라지더라도 여전히 공급 압력이 지속될 것입니다.
공급 압력 장기 지속 전망
공급 압력이 지속될 근거는 다음과 같습니다:
- 섬 지리상 도시 확장 한계;
- 환경 및 경관 보존에 대한 정책적 의지;
- 건설 인허가 절차의 엄격함 및 기간 소요.
이런 상황에서는, 특정 세그먼트(바다 전망, 해안선, 역사 지구)의 구조적 희소성이 가치를 뒷받침하며, 특히 아래 매물에서는 이러한 현상이 두드러집니다:
- 위치, 관리상태 우수한 매물;
- 외부 공간(테라스, 정원, 수영장 포함);
- 에너지 효율 좋은 매물.
항공접근성과 연계된 가치 상승
2026~2030년 전망에서 가장 중요한 변수는 항공접근성입니다. 유럽 주요 도시와의 항공편은 다음을 직접적으로 좌우합니다:
- 연간 관광객 규모;
- 세컨드 하우스 활용도 용이성;
- 원격근무/노마드 족에 대한 매력도.
항공편 공급이 풍부하고 경쟁력 있을 경우, 발레아레스는 계속해서 대규모 국제 매수자를 끌어들이며, 이는 다음과 같은 결과로 이어집니다:
- 가장 인기 세그먼트에서 가격 지지;
- 입지 우수 매물에 « 유동성 프리미엄 » 강화;
- 가장 관광지 의존 지역에서 더 뚜렷한 사이클 발생.
반대로, 항공편 공급 감소나 교통비 급등이 장기화되면:
- 일부 매수자는 더 연결성 좋은 다른 지역으로 이동;
- 소유주가 더 거주 중심 사용에 집중;
- 단기관광 의존 지역에서 가격 정상화 촉진.
장기 프로젝트를 고려한다면, 아래와 같은 간단한 질문을 해 보는 것도 좋겠습니다:
- 선택한 섬 및 지역이 귀국과 좋은 항공 연결을 갖추고 있는가?
- 예정된 사용 패턴(잦은 체류, 장기체류, 원격근무 등)이 접근성과 잘 맞는가?
- 여행 여건(항공료, 운항 횟수 등)이 변화해도 매물이 여전히 매력적인가?
이러한 요인을 고려하면 2030년 이후까지 투자 회복력을 보다 정확히 판단할 수 있습니다. ✈️
