Markedet 2026: priser på topp, tosifret vekst
I 2026 viser eiendomsmarkedet på Balearene historisk høye prisnivåer, etter flere år med nesten uavbrutt økning.
Hovedfaktorene bak denne prisveksten er:
- en vedvarende internasjonal etterspørsel, spesielt fra kjøpere fra Nord-Europa, Tyskland og Storbritannia;
- et strukturelt begrenset tilbud på grunn av øygeografi og arealplanregler;
- en sterk « livsstils »-posisjonering: klima, hav, sikkerhet, helse- og transportinfrastruktur.
September 2026: 5 090 €/m² (+11,6 % å/å), stigende tendens siden 2025
På øynivå når gjennomsnittsprisen rundt 5 090 €/m² i september 2026, opp ca. 11,6 % på et år. Denne tosifrede veksten forlenger en oppadgående serie som startet i 2025 etter en relativt stabil periode.
Bak dette gjennomsnittet skjuler det seg store forskjeller:
- urbane og turistområder (Palma, sørvest på Mallorca, Ibiza by) ligger langt over snittet;
- noen innlandskommuner på Mallorca og Menorca er mer overkommelige, men følger også prisveksten;
- renoverte eiendommer med uteområder (terrasse, hage, sjøutsikt) stiger raskere i pris enn standardboliger.
Eiendom i Palma de Mallorca illustrerer for eksempel forskjellen mellom regionalt snitt og virkeligheten i Balearenes storbyer. Budsjettene for familieboliger viser at selv utenfor de mest eksklusive områdene må kjøpere nå akseptere en svært høy innstegspris.
For kjøpere betyr dette at innstegnivået på markedet har økt betydelig på få år, noe som har direkte innvirkning på:
- kjøpsbudsjettet (egenkapital, låneevne);
- forventninger om utleieavkastning;
- valg mellom ulike deler av øygruppen.
Høyeste regionale prisnivå i Spania
Balearene viser nå ett av de høyeste regionale prisnivåene i Spania, på linje med eller foran tradisjonelt dyre markeder som Madrid eller Baskerland.
Data om etterspørrsel fra utenlandske kjøpere publisert av Green Acres bekrefter denne oppgraderingen: den internasjonale kundebasen sikter seg særlig inn mot store eiendommer, ofte over 130–150 m², med medianpriser som ofte ligger mellom 700 000 og 1,5 millioner euro avhengig av kjøpernasjonalitet og type eiendom.
Konkret innebærer dette:
- en betydelig « øy-premie » sammenlignet med fastlandet, selv for eiendommer med tilsvarende standard;
- et stort gap mellom lokale inntekter og markedspriser, drevet av utenlandske kjøpere med stor kjøpekraft;
- økt følsomhet for tilbudsbegrensninger: når et segment blir ettertraktet (sjøutsikt, nytt, høy standard), kan prisene stige raskt.
For utenlandske kjøpere innebærer dette at man må planlegge prosjektet nøye:
- fastsette et totalbudsjett med alle kjøps- og eierkostnader;
- noen ganger akseptere å bo utenfor de mest ikoniske stedene for å bevare økonomisk balanse;
- forvente lang eiertid for å fordele investeringsinnsatsen.
Segmenter og press: øyer med ulike profiler
Å omtale « markedet på Balearene » som ett marked er misvisende: hver øy har sin egen dynamikk, grad av press og målgruppe. ⚖️
Premium kyst: sørvest på Mallorca og Ibiza, super-presset
Premium kystområder har det sterkeste presset:
- sørvest på Mallorca: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx;
- Ibiza og Formentera: Ibiza by, Santa Eulària, San José, Es Cubells, populære sjønære områder.
I sørvest på Mallorca oppnår budsjett for steder som Andratx og Portals Nous – hvor annonser kan nå flere millioner euro for villaer med sjøutsikt, som det fremkommer i eiendomstilbud i Andratx eller Portals Nous – denne statusen som et « ultra-premium » marked.
Kjennetegn for disse segmentene:
- lite tilbud, lite tilgjengelig tomt og begrensede nyprosjekter;
- svært høye budsjetter, med luksusvillaer og -leiligheter;
- for det meste internasjonal kjøpergruppe, ofte på jakt etter sekundærboliger eller prestisjeeiendommer.
På Ibiza bekrefter søk etter eiendommer rundt Ibiza by eller Santa Eulària dominansen til high-end markedet, med spesiell interesse for moderne hus, renoverte fincaer og leiligheter med panoramaterrasse, noe eiendomsprofiler bekrefter på:
For et prosjekt i disse områdene:
- må man forvente en lengre søkeprosess med aktiv overvåkning og raske beslutninger på kvalitetsboliger;
- forvente begrenset forhandlingsrom: marginene er ofte små på sjeldne objekter;
- nøye vurdere langsiktig verdi: salgsmuligheter, varig attraktivitet, eventuell eksponering for støy eller sesongvariasjon.
På enkelte mikro-områder som Bendinat eller Santa Ponsa, viser prisnivået på boliger med golf, basseng og hotelltjenester (slik eiendomsannonser i Bendinat eller Santa Ponça illustrerer) at markedet nærmer seg standardene til den franske rivieraen eller sentrale områder på den italienske kysten.
Menorca: et roligere, mer stabilt marked
I motsetning til de mest profilerte stedene byr Menorca på en mer tradisjonsrik og bevart profil:
- roligere livsrytme, mer familieorientert turisme;
- kontrollert utvikling med sterkt fokus på landskapsvern;
- viktige sesongvariasjoner, men mindre « feststemte » enn noen deler av Ibiza.
Eiendomsmarkedet her kjennetegnes av:
- et mindre spekulativt og mer langsiktig marked;
- høye priser, men generelt lavere enn toppnivåene i Ibiza eller sørvest på Mallorca;
- stor interesse for landsbyhus, fincaer og små boliger nær havet.
I Maó, hovedinngangsporten til Menorca, illustrerer boliger på plattformer for sekundærboliger som Green Acres denne mellomposisjonen: familiehus i Maó eller små renoverte bygg, ofte til langsiktige prosjekter og med mer boligformål enn ren spekulasjon.
Menorca kan passe for deg som søker:
- en familievennlig sekundærbolig til jevnlig bruk heller enn et rent investeringsobjekt;
- et mer autentisk miljø mindre preget av masseturisme;
- et kompromiss mellom livskvalitet og budsjett.
Hvem kjøper? Franskmenn, sveitsere, briter og tyskere dominerer
Utover den rene prisveksten bidrar sammensetningen av internasjonal etterspørsel til å forme det baleariske markedet. Data fra Green Acres for Balearene viser betydelig tilstedeværelse av kjøpesterke europeiske kjøpere.
Hovedlandene på markedet er:
- Frankrike: ca. 20 % av utenlandske forespørsler, ofte boliger over 150 m², med medianpris rundt 740 000 €;
- Sveits: 13 % av forespørslene, med en medianpris nær 755 000 € for noe mindre boliger, rundt 130 m²;
- Storbritannia: 11 % av forespørslene, vanligvis boliger på ca. 155 m² og medianbudsjett over 800 000 €;
- Tyskland og Nederland: typisk store boliger (ofte mellom 190 og over 250 m²), med budsjetter som ofte overstiger én million euro.
Italienere, amerikanere og enkelte asiatiske kjøpere (spesielt fra Hong Kong) utfyller dette bildet, ofte med et meget målrettet søk etter de mest ikoniske områdene av Ibiza eller Mallorca. Denne mangfoldigheten bringer kvaliteten og forventningene opp: materialstandard, utsikt, energieffektivitet, concierge-tjenester.
Etterspørsel, regulering og eierkostnader
På Balearene hviler markedsbalansen på en skjør treenighet: utenlandsk etterspørsel, turistregulering og eierkostnader. 🎯
Utenlandske kjøpere og reguleringen av turistutleie
Utenlandske kjøpere står for en betydelig andel av transaksjonene, særlig innen:
- boliger med middels eller høy kvalitet;
- de mest etterspurte kyst- og byområdene;
- eiendommer egnet for blandet bruk: sekundærbolig + ferieutleie.
Som følge av press på bolig for fastboende og virkningen av masseturisme har lokale myndigheter styrket:
- reguleringen av turistutleie (lisenser, soneinndeling, restriksjoner i enkelte bygg eller bydeler);
- kontroller av korttidsleieplattformer;
- vurderinger av potensielle tiltak for å begrense spekulasjon.
For investorer innebærer dette:
- alltid sjekke urbanistisk og turiststatus på ønsket eiendom;
- forberede seg på at hovedsakelig personlig bruk kan være eneste mulighet hvis turistlisens ikke fås eller beholdes;
- la seg bistå av en lokal fagperson for å sikre korrekt juridisk vurdering.
Pass på eierkostnadene: energi, fellesutgifter, transport
Utover kjøpesummen er eierkostnadene på Balearene et viktig punkt å ikke undervurdere. De kan merkes godt på det årlige budsjettet.
Hovedposter å ta med i beregningen:
- energi: aircondition om sommeren, eventuell oppvarming vinterstid, drift av basseng;
- felleskostnader: høyere i boliger med basseng, hage og tjenester;
- vedlikehold: hage, basseng, småreparasjoner – særlig nær sjøen;
- transport: flybilletter, bil på øya, parkering;
- lokale skatter: eiendomsskatt, særavgifter, eventuelle turistskatter etter bruk.
Før kjøp lønner det seg å:
- be om detaljert oversikt over årlige felleskostnader fra selger eller sameiet;
- simulere eierkostnad for 5–10 år for å sjekke samsvar med inntektene dine;
- ha en sikkerhetsmargin på 10–20 % for uforutsette utgifter (reparasjoner, prisøkninger).
Utsikter 2026–2030: vedvarende press på tilbudet
I perioden 2026–2030 ventes markedet på Balearene å forbli presset, skjønt prisveksten vil kunne variere med konjunkturer og reguleringsvedtak.
Uendret press på tilbudssiden
Flere faktorer tyder på at presset på tilbudet vil forbli høyt:
- øygeografi som begrenser byutvidelse;
- politisk ønske om å bevare miljø og landskap;
- byråkratiske byggeprosesser som ofte er tidkrevende.
I denne sammenhengen vil den strukturelle knappheten for enkelte segmenter (sjøutsikt, sjønære områder, historiske bydeler) fortsette å støtte verdiene, spesielt for varer:
- med god beliggenhet og vedlikehold;
- med uteplass (terrasse, hage, basseng);
- med god energieffektivitet.
Verdistigning knyttet til lufttilgjengelighet
En nøkkelfaktor for utsiktene 2026–2030 er lufttilgjengeligheten til Balearene. Forbindelser til europeiske storbyer avgjør direkte:
- antallet turister året rundt;
- bruksvennlighet for sekundærboliger;
- attraktivitet for fjernarbeidere og digitale nomader.
Hvis flytilbudet forblir stort og konkurransedyktig, vil Balearene fortsatt trekke til seg et betydelig antall internasjonale kjøpere, noe som:
- vil støtte prisene i de mest etterspurte segmentene;
- forsterker « likviditetspremien » på godt beliggende boliger;
- kan gi større sykliske svingninger i de mest turistpregede områdene.
Omvendt kan en vedvarende reduksjon i flytilbudet eller kraftig økte transportkostnader:
- drive noen kjøpere til bedre forbundne reisemål;
- lede eiere mot mer bolig- enn turistbruk;
- føre til prisutjevning på områder som er mest avhengige av korttidsturister.
For et langsiktig prosjekt er det lurt å stille noen enkle spørsmål:
- har øya og området du velger god luftforbindelse til ditt hjemland?
- passer dine planlagte bruksområder (hyppige besøk, lengre opphold, remote arbeid) med denne tilgjengeligheten?
- vil boligen være attraktiv også om rammebetingelsene endrer seg (kostnader, flyfrekvens)?
Ved å beholde disse parameterne i tankene, kan du bedre vurdere robustheten i din investering frem mot 2030 og videre. ✈️
