Hvor kjøpe i 2026: lesing etter profiler og prisutvikling
Før man zoomer inn på hver sone, er det nyttig å tenke i kjøperprofiler. Avhengig av om du ser etter en pied-à-terre, en utleieinvestering eller et fullt livsendring, vil svarene ikke være de samme.
I 2026 forventes det andalusiske markedet å forbli dynamisk, men mer segmentert. Noen områder ser ut til å nærme seg et pristak på kort sikt, mens andre fortsatt har betydelig vekstpotensial.
- For et langsiktig investeringsprosjekt: prioriter store byer med dype, likvide og godt tilknyttede markeder.
- For sesongbasert avkastning: sikte på kystområder med høy internasjonal turistetterspørsel, selv om kjøpsprisen er høyere.
- For en livsstilsendring med kontrollert budsjett: se mot forsteder eller mellomstore byer tilknyttet tog eller motorvei.
Verdifast eiendom: Sevilla sentrum, urban komfort og høy likviditet
Sevilla sentrum forblir « hjertet » av andalusisk eiendom for mange kjøpere. Gamlebyen og områder som Triana, Los Remedios og Nervión tilbyr en sjelden kombinasjon av arkitektonisk sjarm, urbane tjenester og jevn utleieetterspørsel.
- Høy likviditet: Kvalitetsboliger selges raskt, selv i roligere markeder.
- Allsidig etterspørsel: Turister, studenter, lokale ledere, embetsmenn og ekspats … dette demper sykluser.
- Tilbudsbegrensninger: Lite ledig tomt innenfor sentrum, som støtter prisene på lang sikt.
Eiendom i Sevilla og provinsen bekrefter dette presset: etterspurte boliger har i snitt store arealer og allerede høye budsjetter sammenlignet med Spania generelt, noe som gjenspeiler en klart verdifokusert posisjonering.
I 2026 forventes en myk stabilisering av prisene i sentrum etter flere år med sterk vekst. De sterkeste økningene forventes heller å flytte til:
- gode forsteder (San Bernardo, La Buhaira, områder nær metro- og trikkelinjer);
- familievennlige boligområder med skoler og parker.
Data fra Green Acres viser at etterspørselen fra utlendinger er svært frankofil: franske kjøpere utgjør rundt 30 % av interessen, foran amerikanere og briter. Medianprisen for franske kjøpere er ca. 260 000 € for nesten 200 m², altså en medianpris per m² fortsatt lavere enn for Costa del Sol, noe som forsterker Sevillas langsiktige attraktivitet.
For en langsiktig investor, sjekker Sevilla sentrum av flere bokser:
- langsiktig sikkerhet for videresalgverdi;
- flere mulige utleiestrategier (regulert ferieutleie, mellomlang eller lang tid);
- livlig året rundt, perfekt om du planlegger å bo der flere måneder.
Baksiden: stigende inngangsbillett og sterk konkurranse om gode, velrenoverte eiendommer. Man må være villig til å betale for sjeldenhet eller satse på boliger med oppussingspotensial. 🔧
Sesongbasert avkastning: Costa del Sol (Marbella–Estepona–Benahavís) drevet av luksus
For de som søker sesongbasert avkastning, er Costa del Sol vanskelig å se bort fra. Trioen Marbella–Estepona–Benahavís har posisjonert seg som en europeisk high-end destinasjon.
- Marbella: Internasjonalt merke, velstående klientell, svært høy etterspørsel både i og utenfor høysesong.
- Estepona: Hurtig oppgradering, omarbeidet sjøsiden, stor innsats på offentlige rom.
- Benahavís: Villaer, lukkede komplekser, golf, mer eksklusivt produkt, ofte med integrerte tjenester.
Jakten på feriebolig illustrerer rangeringen i luksussegmentet:
- Eiendom i Marbella: Etterspurte boliger ligger godt over én million euro, med pris per m² over 5 700 €/m² i snitt.
- Eiendom i Estepona: Fortsatt høy standard, men litt mer tilgjengelig, ca. 4 100 €/m² for leiligheter og hus rundt 140 m².
- Eiendom i Benahavís: Enda et hakk opp; ettertraktede boliger i dette eksklusive området når i snitt over 2,6 millioner euro, for store villaer (+500 m²) ofte i sikre komplekser med golf og tjenester.
Elementene som støtter prisene og leieinntektene:
- Ekstra lang sesong fra april til oktober, med fast belegg også vinterstid;
- Luksusprofil som tiltrekker seg en prisufølsom kundegruppe;
- Bred aktivitetstilbud: golf, marinaer, gastronomi, internasjonale arrangementer.
I 2026 forventes det fortsatt høye, til dels svært høye priser, støttet av:
- nye high-end prosjekter under utvikling;
- relativ knapphet på attraktive tomter ved havet;
- sesongavkastninger som forblir konkurransedyktige mot andre eksklusive middelhavskyster.
Denne sektoren passer først og fremst for:
- kjøpere med komfortabelt budsjett som tåler høye felleskostnader;
- investorer som aksepterer svært profesjonell utleieadministrasjon for å optimere belegg og priser;
- de som også ønsker nytelse (feriebolig), ikke bare avkastning.
Ulempen: et allerede meget verdsatt marked, med risiko for økende volatilitet ved sjokk innen internasjonal turisme eller luksussegmentet.
Inngangsbilletter og mulighetsområder
Når profilen er avklart, kommer det avgjørende spørsmålet: Med hvilket budsjett, og for hvilken boligrtype, kan du komme inn på markedet? Forskjellene er store mellom storbyer, premiumkyst og forsteder.
Mot 2026 ser vi flere trender:
- Hovedbyene (Sevilla, Malaga sentrum) har allerede høye nivåer;
- Malaga-kysten nærmer seg et historisk toppunkt, med prispress på gode objekter;
- To-ringskommunene får økt tilflytting og opplever til tider spektakulær prisvekst.
Malaga og kysten: økende budsjetter, toppnivå i 2026
Malaga har skiftet status. Byen har på få år blitt et kulturelt og teknologisk knutepunkt, med:
- flere museer og kulturelle tilbud;
- teknologipark under utvikling;
- fremragende luft- og jernbanetilknytning;
- sterk etterspørsel fra utenlandske kjøpere og ekspats.
Konsekvens: Inngangsprisene stiger, spesielt:
- i det rehabiliterte historiske sentrum og havnekvartalet;
- i boligområdene i sjøkanten;
- langs kysten mot Torremolinos, Benalmádena til Fuengirola.
Tallene fra Malaga-provinsen nyanserer dog bildet av et utilgjengelig marked: Etterspurte ferieeiendommer ligger ofte på flere hundre tusen euro, men gir gjerne mye plass, slik at snittprisen per m² faller under 2 000 €/m² på provinsnivå. Dette gapet illustrerer at å trekke litt vekk fra sentrum eller strandlinje kan gunstig påvirke budsjettet.
Utenlandsk etterspørsel er mangfoldig: franskmenn, belgiere, tyskere og nederlendere står for storparten av søkene, med medianbudsjett rundt 300 000 € for ca. 100 m². Amerikanere og sveitsere satser oppover, med medianpriser over 400 000 € og kvadratmeterpriser ofte over 3 000 €/m² i de mest populære sektorene.
Markedets følelse for 2026 er et historisk toppnivå eller nært det, spesielt for:
- nye eller renoverte leiligheter med sjøutsikt;
- små, sentralt beliggende enheter, populære for ferieutleie;
- nye prosjekter med tjenester (basseng, treningsrom, concierge).
Kjøpere som:
- prioriterer bopelsikkerhet (bo, fjernarbeide);
- aksepterer mer beskjeden, men stabil avkastning;
- satser på Malagas langsiktige hubrolle,
vil fortsatt finne Malaga attraktiv, selv med et høyt inngangsbillett.
Dersom målet primært er kortsiktig gevinst, bør man være forsiktig: Å kjøpe på toppnivå krever lang investeringshorisont og evne til å takle et mulig prisfall.
Se hus og leiligheter til salgs i Malaga
« Second ring »-byer (Huelva, Vélez-Málaga, Casares): vekst > +20 % p.a. i 2024–2025, potensial men forsiktighet
Med sterke prisstigninger i Sevilla og på Costa del Sol, retter mange kjøpere blikket mot andre-ringskommuner, ofte mer perifere, men i dag bedre priset enn for fem år siden.
Blant områdene som utmerker seg:
- Huelva: enda rimeligere kyst, store strender, mer familie- og nasjonalt preget.
- Vélez-Málaga: øst for Malaga, profitérer på utflytting fra hovedbyen.
- Casares: nær Estepona, kombinerer hvite landsbyer og nye boligkomplekser.
Disse kommunene har sett prisvekst på over +20 % å/å i 2024–2025, drevet av:
- utflytting fra for dyre sentrale områder;
- nye eiendomsprosjekter, ofte med god standard;
- økende investorinteresse for markeder sett på som «liggende bak».
Tall fra Green Acres illustrerer denne nivåforskjellen mellom første og andre belte: I Vélez-Málaga omsettes det i snitt for 260 000 € for nesten 190 m², med pris per m² rundt 1 400 €/m², langt lavere enn på den vestlige Costa del Sol.
I Casares drar nærheten til Estepona og luksussegmentet prisene oppover: Søkene gjelder boliger rundt 500 000 € og 130 m², altså nær 3 800 €/m², og plasserer kommunen som et mellomledd mellom andre ring og premiumkysten.
I Huelva-provinsen er utenlandske kjøpere mer «value» enn «luksus»: Portugal topper listen, foran franskmenn og tyskere. Medianbudsjettene svinger rundt 150 000–160 000 € for 110 til 140 m², med kvadratmeterpriser fortsatt nær 1 200–1 300 €/m², altså en brøkdel av Malaga-nivåene. Dette antyder et innhentingspotensial, forutsatt at infrastruktur og tjenestetilbud utvikles.
For en kjøper kan disse områdene representere reelle muligheter:
- lavere inngangsbillett enn i Malaga eller Marbella for tilsvarende boareal;
- mer oppside ved riktig infrastrukturutvikling;
- mulighet for å satse både på ferie- og mellomlang utleie.
Men hurtig vekst krever nøye vurdering av inngangspunkt:
- sterk prisvekst nylig kan indikere fare for overoppheting på kort sikt;
- markedene er mindre og mindre likvide, så videresalg kan ta tid;
- alt avhenger av mikrobeliggenhet (nærhet til sjø, tjenester, veier).
I disse områdene er det viktig å:
- besøke flere nabolag, ikke bare strandpromenader eller nye prosjekter som markedsføres;
- analysere faktiske strømmer (turisme, bosatt befolkning, infrastrukturprosjekter);
- legge inn en sikkerhetsmargin i finansieringsplanen, i tilfelle långsommere salg eller lavere leie enn forventet.
For prosjekter med lang horisont (8–12 år) og strammere budsjett, kan disse kommunene gi et godt kompromiss mellom tilgjengelighet og potensial. For kortere perspektiv kreves grundig analyse og sterk lokal kompetanse. 🙂
