Velg din øy, ditt bruk og budsjett i 2026
Før du forelsker deg i en turkis vik, start med tre enkle spørsmål:
- Hva blir hovedformålet med eiendommen (fritidsbolig, hjemmekontor, utleieinvestering, fremtidig pensjonistbolig)?
- Hvor mange uker i året planlegger du faktisk å tilbringe der?
- Hvilket totalbudsjett (kjøp + avgifter + oppussing + kostnader) er du villig til å bruke uten å legge deg selv under press?
Svarene vil naturlig nok styre valg av øy. Hver balearisk øy har sin egen logikk, sine priser og sine administrative begrensninger. Det er best å ta dem med i regnestykket fra starten av 😉.
Mallorca: omsetning og tjenester (Palma, nordvest med verneverdi)
Mallorca er den mest allsidige øya for et eiendomsprosjekt. Den kombinerer:
- en ekte regionshovedstad, Palma, med sykehus, internasjonale skoler, kulturliv og en svært godt tilkoblet flyplass;
- meget verneverdige områder i nordvest (Deià, Sóller, Valldemossa) etterspurt av et internasjonalt klientell som har bodd der lenge;
- mer familieorienterte eller tilgjengelige markeder i sentrum av øya eller enkelte badebyer.
For en kjøper som søker:
- omsetning (lett å selge igjen);
- tjenestetilbud året rundt;
- en god balanse mellom lokalt liv og turisme,
blir Mallorca ofte det beste kompromisset.
Palma egner seg spesielt godt for:
- hjemmejobbere som vil ha en leilighet i byen med direkterute til Europa;
- investorer som ønsker mellomlangtidsleie (regulert) fremfor ren sesongutleie;
- forsiktige pensjonister som vil være nær helsetjenester og tjenester.
Ifølge ferske tall fra Green Acres viser eiendomsmarkedet i Palma de Mallorca et gjennomsnittlig budsjett rundt 385 000 € for store flater (ca. 137 m²), noe som gjør det til en interessant inngangsport for helårs- eller delvis bosetting.
Nordvest, mer verneverdig, tiltrekker seg heller:
- kjøpere med langsiktig horisont, som er opptatt av natur og sjarmerende landsbyer;
- kjøpere med solide budsjetter, som kan håndtere høye priser og store vedlikeholdskostnader (gamle hus, bratt terreng).
Ibiza-Formentera: eksklusivt, svært høye budsjetter
Ibiza og Formentera ligger tydelig i et eksklusivt marked, enkelte områder er til og med ultra-premium. Prisene er betydelig høyere enn på gjennomsnittet av Balearene, med:
- sterk og lojal etterspørsel fra utlandet;
- begrenset tilbud, spesielt for villaer med flott beliggenhet med havutsikt eller rask tilgang til strand;
- høyt press på tomter og byggetillatelser.
Disse øyene passer primært for:
- kjøpere som søker prestisjevilla, med eller uten utleieperspektiv;
- meget velstående investorer som søker sjeldne aktiva for å bevare langtidverdi;
- folk som allerede kjenner øya og dens tempo godt, og vil komme tilbake jevnlig.
Du må imidlertid akseptere:
- svært høye kjøpsbudsjetter (og påfølgende avgifter);
- et mer sesongbasert liv enkelte steder, mye folk om sommeren, mye roligere utenom sesong;
- sterk konkurranse om kvalitetsboliger, med tidvis korte beslutningsfrister.
Formentera, enda mer sjelden, er i praksis et samlermarked: lite tilgjengelig, høy etterspørsel, sterke priser og et meget vernet miljø.
Menorca: familievennlige fritidsboliger, roligere tempo året rundt
Menorca viser et helt annet ansikt enn de to øvrige øyene:
- et roligere tempo, mer familievennlig atmosfære;
- mindre press i eiendomsmarkedet, selv om prisene har steget de siste årene;
- en svært bevart natur- og kystarv, med færre store infrastrukturprosjekter.
Dette er et godt valg hvis du ser etter:
- en fritidsbolig for deg og dine nærmeste;
- et roligere miljø, vekk fra det livlige utelivet;
- lavere kostnader for liv og vedlikehold, potensielt mer overkommelig enn på Ibiza.
Menorca passer godt for:
- familier som vil komme tilbake til samme sted hvert år;
- kjøpere som setter pris på natur og landskap fremfor natteliv;
- de som foretrekker landsby- eller småbyliv.
Som motytelse kan omsetningen ved videresalg være noe lavere enn på Mallorca eller Ibiza, rett og slett fordi etterspørselen er mer avgrenset. Det er derfor viktig å velge god beliggenhet: nær tjenester, tilgang til strender, godt kollektivtilbud.
Hvem kjøper på Balearene: et utpreget internasjonalt marked
Uansett valg av øy, trer du inn i et svært internasjonalt marked. Ifølge Green Acres sine tall for alle baleariske øyer, er de mest aktive utenlandske kjøperne franskmenn (ca. 20 % av etterspørselen), etterfulgt av sveitsere (13 %), briter (11 %) og italienere (10 %), foran tyskere og amerikanere.
De gjennomsnittlige budsjettene er fortsatt høye: sveitsiske kjøpere ligger for eksempel rundt 755 000 € for eiendommer på rundt hundre kvadratmeter, mens tyske kjøpere ofte strekker seg langt over millionen euro for store familievillaer. Denne dybden i den internasjonale etterspørselen bidrar til å holde prisene oppe og sikrer, i gode områder, en viss omsetningsevne ved videresalg.
Inngangspunkter og aktsomhet
Når du har valgt øy, gjenstår det å finne riktig inngang i markedet … uten å glemme de mer tekniske spørsmålene. Et vakkert bakteppe kan av og til skjule et dårlig vedlikeholdt sameie eller begrensende brukeregler.
Referanse 5 090 €/m²; sjekk kostnader, oppussing og brukeregler
De nyeste statistikkene gir en referanse på rundt 5 090 €/m² for eiendom på Balearene, samlet sett. Men dette er et gjennomsnitt: det skjuler store forskjeller mellom:
- urbane områder med god infrastruktur (Palma, enkelte områder på Ibiza);
- de etterspurte landsbyene i nordvest på Mallorca;
- mer perifere eller familiepregede områder.
For å sikre kjøpet ditt er noen refleksjoner avgjørende:
- analyser felleskostnader: vedlikehold av fellesarealer, basseng, hage, vakthold, forretningsfører;
- forutse kommende oppussingsarbeider (fasade, tetting, heis, energirenovering) og deres sannsynlige kostnad;
- sjekk brukeregler: er korttidsutleie tillatt, minste leieperiode, sameiets regler.
På enkelte øyer eller i noen kommuner er korttids sesongutleie sterkt regulert, av og til forbudt i sameiebygg. Hvis prosjektet ditt er avhengig av leieinntekter, er denne sjekken ikke valgbar.
I tillegg, planlegg fra starten:
- kjøpskostnader (notar, avgifter, mellommenn);
- lokal eiendomsskatt;
- driftskostnader hvis du bruker en tjenesteyter på stedet.
Sesongvariasjoner og tilgjengelighet utenom sommeren: tilpass etter prosjektet
Balearene lever klart etter sesongene. For å kjøpe med omhu, er det viktig å spørre seg ikke bare hva eiendommen er verdt, men også når du faktisk kan benytte den.
Noen punkter å vurdere før valg av øy:
- Er butikker og restauranter åpne utenom sommeren: enkelte steder tømmes om vinteren, andre holder seg aktive.
- Hyppighet på fly og ferger i lavsesong: mer generøst på Mallorca, av og til redusert for Menorca eller Ibiza.
- Nivå av aktivitet du ønsker om høsten og våren: helt rolig, moderat lokalliv eller stadig turisme.
Avhengig av prosjektet vil valgene variere:
- For en helårsleilighet med enkelte opphold utenom sommeren, gir Mallorca (særlig Palma) best kontinuitet i tjenester.
- For ren sommerbruk kan Ibiza-Formentera eller noen badeområder på Menorca være nok, om du aksepterer sesongvariasjoner.
- For et delvis bosettingsprosjekt (flere måneder pr. år), må du undersøke nøye: skoler, leger, butikktilbud, kollektivtilbud og fastboende naboer.
Et godt tips er å besøke øya og de aktuelle områdene utenom sesong, selv for kort tid. Det gir et mer presist bilde av det virkelige livet der, borte fra sommerens postkortstemning 🌞.
