Wonen in Euskadi: driestedenpool en bovengemiddelde levenskwaliteit
Bilbao, Donostia-San Sebastián, Vitoria-Gasteiz: gekwalificeerde banen, topdiensten
Het Spaanse Baskenland is opgebouwd rond een bijzonder aantrekkelijke stedelijke driehoek: Bilbao, Donostia-San Sebastián en Vitoria-Gasteiz. Deze drie hoofdsteden bieden een hoge concentratie aan gekwalificeerde banen, openbare voorzieningen en diensten die ruim boven het Spaanse gemiddelde liggen.
Hier vindt men:
- een sterke industriële en technologische sector (energie, engineering, industrie 4.0);
- erkende universiteiten en onderzoekscentra;
- een goed uitgebouwd ziekenhuis- en schoolnetwerk;
- een goed ontwikkelde cultuur van openbaar vervoer.
Voor een levensveranderingsproject met behoud van carrière bieden deze steden de mogelijkheid om een veeleisend professioneel leven te combineren met een rustigere omgeving dan in grote internationale metropolen.
Sterke culturele identiteit, sport en gastronomie gedragen door de Atlantische Oceaan
Wonen in Euskadi betekent ook deel uitmaken van een zeer uitgesproken regionale cultuur: het Baskisch, lokale feesten, een sterk verenigings- en sportleven. Dit is dagelijks voelbaar, zowel in de steden als in de dorpen.
Enkele kenmerken die het verschil maken:
- een leven gericht op buiten: surfen, wandelen, fietsen, pelota, trailrunning;
- gastronomie van hoog niveau, van pintxos tot sterrenrestaurants;
- een sterke verbondenheid met het gebied, zichtbaar in goed onderhouden gebouwen en openbare ruimten.
Voor een vastgoedproject vertaalt zich dit ook in een stabiele woonvraag, zelfs buiten het seizoen, en een waardering van levendige wijken, dicht bij winkels en sociale plekken. 😊
Prijzen 2026: regio onder de duurste van Spanje
Donostia september 2026: € 6.250/m², +12,2% j/j, stabiel m/m
In 2026 is Donostia-San Sebastián één van de duurste vastgoedmarkten in Spanje. Ter indicatie, in september 2026 zien we:
- een gemiddelde prijs van circa € 6.250/m²;
- een jaarlijkse stijging van ongeveer +12,2%;
- vrijwel stabiliteit op maandbasis (ca. -0,5% m/m).
Concreet kan een goed gelegen appartement van 70 m² ruim € 430.000 kosten, exclusief renovatie en kosten. Gezinswoningen (90–110 m²) in de meest gewilde wijken gaan makkelijk over de € 700.000 heen.
Deze prijsdruk weerspiegelt:
- een solvabele, weinig cyclische lokale vraag;
- schaarse bouwgrond, sterk gelimiteerd tussen zee en heuvels;
- een discrete maar sterke internationale markt.
Voor tweede verblijven suggereren gegevens van interessante woningen voor kopers in Donostia-San Sebastián meer gematigde budgetten, met gemiddeld ongeveer € 385.000 voor grotere oppervlakken (137 m²). Dit bevestigt een sterk gesegmenteerde markt, waar kleine, goed gesitueerde woningen het duurst zijn per m², terwijl grotere, minder centrale of te renoveren woningen tegen een lagere prijs per stuk worden verkocht.
Euskadi: hoge regionale prijzen, Bilbao ~€ 3.709/m²
Regionaal blijven de prijzen in Euskadi bij de hoogste van Spanje. Bilbao bijvoorbeeld noteert eind 2026 een niveau rond de € 3.709/m², dat door de lokale pers wordt omschreven als een historisch maximum.
Enkele nuttige referentiepunten:
- Bilbao binnenstad: sterke verschillen tussen gerenoveerde centrale wijken, voormalige arbeidersbuurten in transformatie en meer residentiële gebieden;
- Vitoria-Gasteiz: toegankelijker, maar dynamisch, dankzij de administratieve rol en de industriële basis;
- Guipuzcoaanse kust: aanzienlijke meerprijs voor zicht op of nabijheid van de oceaan.
De koopkracht op de woningmarkt staat dus onder druk, zelfs bij welgestelde huishoudens. Het evenwicht tussen oppervlakte, locatie en staat van het pand wordt centraal bij elk aankoopproject.
Waar wonen afhankelijk van het project
Premium binnenstad vs tweede gordel voor gezinnen (mobiliteit AP-8/spoor)
De locatiekeuze hangt sterk af van je levensproject:
- Premium binnenstad (Bilbao, Donostia, Vitoria): ideaal voor uitgesproken stedelijke professionals, alles te voet bereikbaar, ruim cultuuraanbod en topdiensten. Prijzen zijn hoog, oppervlaktes beperkt.
- Tweede gordel voor gezinnen: gemeenten goed bereikbaar via AP-8, spoor- of intercitybus. Meer ruimte, rust, soms een tuin, ten koste van dagelijkse reistijd.
Voor een project met kinderen is de tweede gordel vaak een goed compromis:
- goedkopere rij- of vrijstaande woningen dan in het centrum;
- goede scholen en degelijke sportvoorzieningen;
- redelijke bereikbaarheid van werk dankzij hoofdwegen.
Gegevens van Green Acres over de verschillende Baskische departementen tonen dat buitenlandse kopers vooral aan de Guipuzcoaanse kust zitten, terwijl binnenland zoals Álava vrijwel alleen door lokale vraag wordt gedragen. Deze kopersgeografie vertaalt zich in prijsverschillen tussen kust en achterland.
Guipuzcoaanse kust: uitzichten, wandelen, hoge budgetten en zeldzaam aanbod
De Guipuzcoaanse kust omvat enkele van de meest gewilde markten van Noord-Spanje. De combinatie van kliffen, stranden, vissershavens en wandelpaden trekt zowel vaste bewoners als tweede-verblijvers.
Men vindt hier:
- dorpen aan de kust met gedeeltelijk of panoramisch zeezicht;
- directe toegang tot kustwandelingen en surfspots;
- hoogwaardige restaurants en winkels.
Daartegenover staan:
- hoge budgetten, vaak gelijk aan of hoger dan Donostia zodra uitzicht of directe nabijheid van het water aanwezig is;
- zeldzaam aanbod, veel panden blijven binnen families of circuleren via lokale netwerken;
- sterke concurrentie om woningen van 60–90 m² met terras of tuin.
Om een aankoop veilig te stellen, is vaak nodig om:
- snel te reageren op goed gelegen panden;
- compromissen te accepteren (zij-aanzicht, minder oppervlakte, opknapwerk);
- het zoekgebied uit te breiden naar dorpen net achter de kust.
Baskische dorpen met hoge woonwaarde
Getaria, Hondarribia, Lekeitio: maritiem, erfgoedrijk, zeer gewild
Sommige dorpen combineren een sterke maritieme traditie, goed bewaard gebouwd erfgoed en een pittoreske sfeer. Ze staan bovenaan de lijst voor hoofdverblijf en tweede verblijf.
De populairste dorpen:
- Getaria: actieve haven, txakoli-wijngaarden, fraaie architectuur, dichtbij Donostia;
- Hondarribia: versterkt historisch centrum, kleurrijke visserswijk, grensovergang naar Frankrijk;
- Lekeitio: charmant kustdorp, stadsstrand, behouden authenticiteit.
Effecten op de vastgoedmarkt zijn duidelijk:
- weinig aanbod te koop door het jaar heen;
- prijzen stijgen meteen als een woning uitzicht, buitenruimte en oud karakter combineert;
- zeer hoge vraag naar goed gelegen gezinsappartementen.
In de provincie Guipúzcoa merkt Green Acres dat Franse kopers circa 21% van de buitenlandse vraag uitmaken, met een mediane prijs rond € 675.000 voor vrij compacte oppervlakte (ca. 57 m²). Dit kopersprofiel, bereid om veel te betalen voor goed gelegen karakteristieke panden, ondersteunt de waardes in deze iconische dorpen.
Verspreide accommodaties en selectieve seizoensmarkt (hoog segment)
In deze dorpen is vaak sprake van verspreide accommodatie: kleine pensions, gastenkamers, toeristische appartementen beperkt door lokale regelgeving, charmehotels.
De seizoensmarkt is vooral hoogwaardig:
- langere verblijven dan gemiddeld (gezinnen, stellen op zoek naar rust);
- hoog bestedingsniveau ter plaatse (horeca, activiteiten, lokale producten);
- regelmatige vraag buiten het hoogseizoen, aangewakkerd door lange weekenden en thuiswerken.
Voor kopers betekent dit:
- een selectieve maar solvabele seizoenshuurvraag;
- vaak noodzakelijk zich te richten op het comfort-/charme-segment in plaats van low-cost;
- alert zijn op lokale regelgeving voor toeristische verhuur (quota, vergunningen, VvE-beperkingen).
Kopen in 2026: hefboom en beperkingen
Gemiddeld huurrendement vs groot geïmmobiliseerd kapitaal
In Baskenland betekenen de hoge prijzen vaak een gemiddeld huurrendement, vooral bij hoofdverblijf of jaarhuur. De echte hefboom zit eerder in de kapitaalbehoud en langetermijnwaardegroei.
Belangrijk:
- bruto huurrendementen vaak lager dan in andere Spaanse regio’s, zeker in het binnenland of grote steden;
- aanzienlijke aankoopkosten (belastingen, notaris, eventuele renovatie);
- veel geïmmobiliseerd kapitaal, dat moet passen bij uw houdershorizon.
Tegenover staat de regio:
- een historische prijsstabiliteit, zelfs bij een conjuncturele dip;
- consistente vraag naar kwalitatieve panden op iconische locaties;
- een levenskwaliteit die een sterke « immateriële opbrengst » biedt voor het levensproject. 🌿
Belang technische keuringen/VvE’s, lokale fiscaliteit
Baskische gebouwen zijn vaak oud en liggen bloot aan een oceaanklimaat; bij aankoop is extra aandacht geboden.
Aandachtspunten:
- Technische keuringen: gebouwschil (dak, gevels, ramen), isolatie, vocht, verwarmingssystemen;
- VvE’s: goedgekeurde of geplande werkzaamheden, beheer gemeenschappelijke delen, hoogte van de lasten;
- aanpassing aan toekomstige energienormen op middellange termijn.
Daarbovenop komen de specifieke kenmerken van de lokale fiscaliteit (overdrachtsbelasting, onroerendgoedbelasting, regels tijdelijke verhuur, eventuele extraheffingen voor tweede verblijven afhankelijk van de gemeente).
Een beroep doen op specialisten die zowel de Baskische markt als het Spaanse regelgevingskader kennen helpt u om:
- de aankoop juridisch te beveiligen;
- uw reële lasten over 5 tot 10 jaar in te schatten;
- uw constructie te optimaliseren bij persoonlijk gebruik en verhuur.
2026-2030: hoge stabiliteit, premium voor iconische locaties
Gerichte stadsvernieuwing en verbetering spoorverbindingen
Richting 2030 lijkt voor Euskadi het waarschijnlijkste scenario duurzame hoge prijsstabiliteit in plaats van een nieuwe explosie.
Diverse structurele factoren dragen hieraan bij:
- Stadsvernieuwingsprogramma’s in sommige wijken van Bilbao, Vitoria en Donostia;
- geleidelijke verbetering van regionale en interregionale spoorverbindingen;
- een wens om stadsuitbreiding te beperken, waardoor weinig nieuw aanbod ontstaat.
Gebieden met goede OV-verbindingen (stations, snelle bussen, hoofdwegen) zullen waarschijnlijk ook in de tweede gordel van aanhoudende vraag blijven profiteren.
Terugkerende internationale vraag (FR/DE/NL)
De internationale vraag, vooral uit Frankrijk, Duitsland en Nederland, blijft stabiel op de Baskische markt.
Deze kopers zoeken doorgaans:
- iconische kustdorpen of goed bewaarde historische wijken;
- goede bereikbaarheid (luchthavens Bilbao/Biarritz, snelwegnetwerk);
- kwaliteitsvol, instapklaar onroerend goed, met weinig grote renovatie.
Deze internationale aanwezigheid houdt druk op de prijzen op toplocaties in stand, maar zorgt ook voor:
- meer liquiditeit bij wederverkoop;
- een gestructureerde seizoens- of middellange huurmarkt;
- profiel- en projectdiversiteit, wat de lokale dynamiek ten goede komt.
Voor buitenlandse kopers blijft vroegtijdig positioneren, de financiering goed voorbereiden en vertrouwen op lokale partners de beste strategie om tussen 2026 en 2030 in het Baskenland te slagen. 🌊
