Markt 2026 in Andalusië: beheerste stijging met spanningspunten
In 2026 blijft de Andalusische vastgoedmarkt in het algemeen opwaarts gericht, maar zonder een algehele gekte. Er wordt het volgende waargenomen:
- een gemiddelde prijsstijging, vaak lager dan die van de duurste regio’s van Spanje,
- geconcentreerde spanningspunten aan de kust en in enkele zeer gewilde steden,
- een groeiende kloof tussen « dagelijkse » markten en sterk toeristische sectoren.
Voor een koper betekent dit dat er nog steeds kansen zijn, maar dat de keuze van de stad, wijk en het type woning bepalend wordt.
Steden en kusten aan kop: Malaga rond 3.300–3.620 €/m²
Van de grote Andalusische steden steekt Malaga duidelijk boven de rest uit. Een dynamische stad, goed verbonden (hogesnelheidstrein, internationale luchthaven), met een groeiend cultureel en digitaal aanbod, die aantrekt:
- Europese gepensioneerden die op zoek zijn naar een zonnige levensstijl,
- thuiswerkers en digitale nomaden,
- investeerders gericht op toeristische of langdurige verhuur.
De prijsniveaus liggen daar nu rond de 3.300 tot 3.620 €/m², met een geschatte jaarlijkse stijging van +21 tot +22 % tussen 2025 en 2026, afhankelijk van de sector en het type woning.
Op het gebied van tweede verblijven tonen de zoekgegevens op Green-Acres echter een sterke heterogeniteit: de in Malaga gezochte woningen hebben een gemiddelde prijs van ongeveer €746.000 voor grote oppervlakten (rond de 402 m²), wat duidelijk wijst op een voorkeur voor gezinswoningen of villa’s boven kleine stadsappartementen.
Om een idee te krijgen van de meest gezochte objecten door deze doelgroep, kan men bijvoorbeeld de pagina gewijd aan de stad Malaga raadplegen: huizen en appartementen te koop in Malaga.
Concreet:
- in het centrum en de meest gewilde wijken dicht bij zee kunnen de prijzen ruim boven het gemiddelde liggen,
- in sommige buitenwijken of renovatiewijken zijn de prijzen nog relatief toegankelijk maar stijgen snel,
- de druk op het bestaande woningaanbod stimuleert ook de ontwikkeling van nieuwe projecten, soms tegen reeds hoge startprijzen.
Langs de gehele Andalusische kust geldt dezelfde logica: nabijheid van zee, bereikbaarheid en toeristische aantrekkelijkheid drijven de prijzen op, vooral aan de Costa del Sol.
Huelva en Malaga: gemeenten met meer dan +20% per jaar
Buiten de provinciehoofdsteden laten vooral middelgrote of kustgemeenten de hoogste jaarlijkse stijgingen zien.
In 2025-2026 overschrijden verschillende plaatsen in Huelva en Malaga de +20% stijging jaar-op-jaar, waaronder:
- Algarrobo – kleine kustplaats aan de oostelijke Costa del Sol, populair door de nabijheid van Malaga en de meer rustige uitstraling,
- Vélez-Málaga – belangrijk centrum in de Axarquía, combineert een historische stad, nabijheid van de zee (Torre del Mar) en nog lagere prijzen dan Malaga zelf,
- Casares – tussen Estepona en Sotogrande, zeer gewild vanwege residentiële complexen met uitzicht, golfbanen en hoogwaardige voorzieningen,
- Fuengirola – goed uitgeruste badplaats, grote vraag naar tweede huizen en seizoensverhuur.
Vastgoedzoektochten op Green-Acres bevestigen de rol van deze gebieden als « alternatieven » voor buitenlandse klanten die op zoek zijn naar zee en zon, maar tegen nog uiteenlopende prijsniveaus. In Algarrobo liggen de gezochte woningen rond de €311.000 voor huizen van circa 181 m², een toegankelijker middensegment dan in het hart van de Costa del Sol.
Een overzicht van de doelen van deze kopers is hier beschikbaar: vastgoedaanbiedingen in Algarrobo.
In Vélez-Málaga wordt vooral gezocht naar ruime woningen (mediane oppervlakte rond 190 m²), voor budgetten rond de €262.000. Dit profiel laat goed zien waar men naar op zoek is: een compromis tussen ruimte, klimaat en lagere prijzen dan Malaga-centrum, maar toch op enkele minuten van zee.
Om het type objecten te bekijken dat kopers aantrekt, kan men deze lokale selectie raadplegen: vastgoed in Vélez-Málaga.
Casares neemt een iets andere positie in, meer high-end, met woningen van circa 137 m² waarvoor rond de €385.000 wordt gevraagd. De gemeente richt zich duidelijk op het segment van volledig uitgeruste tweede woningen, vaak in complexen met zwembaden, golfbanen of zeezicht.
Daarentegen illustreert Fuengirola de druk op de sterk toeristische markten van de Costa del Sol: hier concentreert de vraag zich op compactere woningen (rond 107 m²) voor gemiddelde prijzen van circa €448.000, wat wijst op een doelgroep die goed gelegen appartementen zoekt, ideaal voor seizoensverhuur. De kenmerken van de gezochte woningen zijn bijvoorbeeld hier zichtbaar: vastgoedeigendommen in Fuengirola.
Deze stijgingen weerspiegelen:
- verplaatsing van de vraag vanuit reeds dure gemeenten,
- de aantrekkingskracht van een rustiger leven aan zee,
- de opkomst van verhuurinvesteringen, vaak aangewakkerd door buitenlandse kopers.
Voor een aankoopproject betekent dit dat u uw tijdshorizon goed moet inschatten: sommige gemeenten blijven op korte termijn aantrekkelijk, maar de snelle stijging van de prijzen kan het rendement/risico-verhouding binnen enkele jaren wijzigen.
Premiumsegment en buitenlandse investeringen
Andalusië, en vooral de kust, blijft een belangrijk speelveld voor internationale kopers. Hun aanwezigheid is vooral sterk in het high-end segment, met name aan de Costa del Sol.
Luxe Costa del Sol: robuuste internationale vraag
Op het luxe segment zijn de markten van Marbella en Benahavís buitengewoon. Daar vindt men:
- hedendaagse villa’s met zeezicht en hoogwaardige voorzieningen,
- omheinde residenties met diensten (beveiliging, zwembaden, spa’s, conciërgediensten),
- zeldzame objecten op uitzonderlijke locaties, die moeilijk te repliceren zijn.
De vraagdata van Green-Acres illustreren deze kwaliteitsstijging: in Marbella ligt de gemiddelde zoekprijs rond de €1,54 miljoen voor ruime woningen van circa 268 m², terwijl in Benahavís, bastion van luxe villa’s, de gemiddelde budgetten €2,6 miljoen overschrijden voor eigendommen van circa 536 m².
Om een beeld te krijgen van het niveau en type producten die deze heel specifieke markt vormen, kan men de advertenties in Marbella (vastgoed in Marbella) of in Benahavís (villa’s en huizen in Benahavís) bekijken, waar hedendaagse villa’s, beveiligde residenties en architectenwoningen de boventoon voeren.
Twee sleutelfactoren verklaren de weerbaarheid van deze zone:
- een gevarieerde internationale vraag (Noord-Europa, VK, Midden-Oosten, Latijns-Amerika, enz.),
- een schaars aanbod, beperkt door beschikbare grond en strengere regelgeving omtrent nieuwe bouwvergunningen.
In de hele provincie Malaga tonen de Green-Acres-statistieken bovendien een grote buitenlandse belangstelling, met Franse klanten bovenaan (ca. 15% van de buitenlandse zoekopdrachten), gevolgd door Belgen, Duitsers, Nederlanders, en vervolgens kopers uit de VS en het VK. De mediane budgetten liggen vaak tussen €295.000 en €410.000 afhankelijk van de nationaliteit, voor middelgrote woningen van 100 tot 125 m², wat het belang van familie-tweede verblijven bevestigt.
Resultaat: zelfs in onzekere tijden, laten deze premium markten vaak zien:
- minder prijsdalingen,
- het vermogen om snel te herstellen,
- een sterke interesse in unieke objecten of ontwerpen van erkende architecten.
Voor een koper is dit segment niet het meest betaalbaar, maar het kan bieden:
- een « patermoniale » positionering op de lange termijn,
- goede liquiditeit als het object aan de juiste criteria voldoet (locatie, uitzicht, afwerking),
- een potentieel voor hoogwaardige verhuur, vooral op korte termijn.
Nieuwe projecten en kapitaal: ontwikkelingen tot 2027
De dynamiek op de Andalusische markt blijkt ook uit de komst van nieuw kapitaal en grote projectontwikkelingen.
Aan de Costa del Sol worden bijvoorbeeld investeringen van ongeveer €72 miljoen in Marbella waargenomen voor residentiële projecten die rond 2027 worden opgeleverd. Deze ontwikkelingen richten zich vaak op:
- een internationale, koopkrachtige doelgroep,
- hoge standaarden qua duurzaamheid, design en service,
- locaties met uitzicht op zee, toegang tot golfbanen of dicht bij het centrum.
Voor een koper bieden deze nieuwe projecten verschillende voordelen:
- gespreide betalingen over meerdere jaren,
- comfort en energieprestaties op het niveau van de huidige normen,
- waarderingspotentieel tussen reservering en oplevering, als de markt gunstig blijft.
Maar ze vereisen ook:
- een grondige controle van de ontwikkelaar (soliditeit, eerdere projecten),
- nauwkeurige lezing van het contract (termijnen, garanties, eventuele prijsaanpassingen),
- een goed inzicht in de lokale markt op termijn van 3-5 jaar.
Macrovisie Spanje 2026
Om de Andalusische situatie goed te kunnen duiden, is het nuttig de regio te plaatsen binnen de nationale tendens van Spanje.
Verwachte landelijke stijging in 2026
De scenario’s voor Spanje in 2026 wijzen op een gemiddelde prijsstijging van rond de +7% in dat jaar, afhankelijk van economische situatie en rentetarieven.
Verschillende factoren ondersteunen dit scenario:
- blijvend sterke vraag in grote steden en aan de kust,
- nieuwbouw die niet altijd aan de behoeften voldoet in de meest gespannen gebieden,
- de aantrekkelijkheid van Spanje voor gepensioneerden en investeerders uit Europa, vergeleken met andere mediterrane bestemmingen.
Dit betekent niet dat de stijging overal gelijk is: sommige plattelands- of binnenlandregio’s kunnen stabiel blijven of zelfs dalen, terwijl de meest dynamische centra de prijzen blijven opdrijven.
Dat geldt vooral voor West-Andalusië: in de provincie Huelva laten Green-Acres-data een nog toegankelijkere, maar al internationale markt zien. Portugese kopers nemen daar bijna 19% van de buitenlandse vraag voor hun rekening, gevolgd door Fransen (13%) en Duitsers (12%), met mediane budgetten vaak tussen €138.900 en €165.000 en ruime woonoppervlaktes (110 tot 140 m²). Dit wijst erop dat de regio ook aantrekkelijk is voor wie een goedkoper alternatief zoekt voor de Costa del Sol, maar toch dicht bij de Atlantische Oceaan wil zijn.
Belangrijkste markten boven 3.900 €/m²: een aanzuigeffect
Nog een belangrijk aspect: de prestaties van de grote stedelijke markten in Spanje, waar de prijzen al boven de 3.900 €/m² liggen (Madrid, Barcelona en enkele zeer dure regionale hoofdsteden).
Deze markten kunnen:
- het landelijk gemiddelde opdrijven,
- sommige kopers naar goedkopere alternatieven zoals Andalusië sturen,
- het beeld van Spanje als solide Europese vastgoedmarkt versterken.
Voor Andalusië betekent dit:
- een continue instroom van nieuwe kopers, vooral buitenlanders,
- opwaartse druk op reeds aantrekkelijke gebieden,
- een geleidelijke verspreiding van de vraag naar secundaire gemeenten, soms met sterke groei.
Als u een aankoop overweegt, is de vraag dus niet alleen: « wat kost het vandaag? », maar ook:
- « wat is het potentieel van dit gebied over 5 tot 10 jaar? »,
- « hoeveel van de vraag komt uit het buitenland? »,
- « hoe zou deze markt reageren bij een economische terugval? »
Met andere woorden, het gaat erom te redeneren in termen van zowel levenskwaliteit als vermogen opbouwen, met grondige kennis van het terrein… of met gespecialiseerde begeleiding.
