Markt 2026: hoogste prijzen, dubbele cijfers groei
In 2026 bereikt de vastgoedmarkt van de Balearen historisch hoge prijsniveaus, na verschillende jaren van vrijwel onafgebroken stijgingen.
De belangrijkste factoren achter deze stijging zijn:
- een aanhoudende internationale vraag, met name van kopers uit Noord-Europa, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk;
- een structureel beperkt aanbod door de eilandgeografie en stedenbouwkundige regels;
- een sterke « lifestyle » positionering: klimaat, zee, veiligheid, gezondheidszorg en vervoersinfrastructuur.
September 2026: € 5.090/m² (+11,6% j/j), stijgende lijn sinds 2025
Op het niveau van de archipel bereikt de gemiddelde prijs ongeveer € 5.090/m² in september 2026, een stijging van circa 11,6% op jaarbasis. Deze groei met dubbele cijfers zet een stijgende trend voort die in 2025 werd ingezet na een periode van relatieve stabilisatie.
Achter dit gemiddelde gaan echter grote verschillen schuil:
- stedelijke en toeristische gebieden (Palma, zuidwest-Mallorca, Ibiza-stad) liggen ver boven het gemiddelde;
- sommige gemeenten in het binnenland van Mallorca en Menorca zijn betaalbaarder gebleven, maar volgen toch de opwaartse trend;
- gerenoveerde woningen met buitenruimte (terrassen, tuinen, zeezicht) stijgen sneller in prijs dan standaardwoningen.
Vastgoed in Palma de Mallorca bijvoorbeeld illustreert het verschil tussen het regionale gemiddelde en de realiteit in de grote Balearische steden. Voor gezinsappartementen zijn de gevraagde budgetten nu al erg hoog, zelfs buiten de ultradure buurten, wat een hoge drempel betekent voor kopers.
Voor een koper betekent dit dat het instapniveau op de markt de afgelopen jaren flink is gestegen, met directe gevolgen voor:
- het aankoopbudget (eigen inbreng, leencapaciteit);
- de verwachtingen rond huuropbrengst;
- de keuze tussen verschillende zones van de archipel.
Hoogste regionale niveau van Spanje
De Balearen behoren nu tot de duurderste regio’s van Spanje, in lijn met of zelfs voor op traditioneel dure markten als Madrid of Baskenland.
De cijfers van Green Acres over buitenlands kopersvolumes bevestigen deze opwaardering: internationale klanten zoeken hier vooral ruime woningen, vaak groter dan 130–150 m², met mediane prijzen tussen de 700.000 en 1,5 miljoen euro, afhankelijk van nationaliteit en type woning.
Concreet betekent dit:
- een aanzienlijke « eilandpremie » ten opzichte van het vasteland, zelfs voor vergelijkbare kwaliteit;
- een groot verschil tussen lokale inkomens en marktprijzen, aangewakkerd door buitenlandse kopers met hoge koopkracht;
- een sterke gevoeligheid voor aanbodschaarste: zodra een segment gewild is (zeezicht, nieuwbouw, luxe), kunnen prijzen snel stijgen.
Voor een niet-resident koper vereist deze situatie een zorgvuldige projectplanning:
- een totaalbudget definiëren inclusief aankoop- en bezitkosten;
- soms accepteren dat je buiten de bekendste locaties koopt om financieel gezond te blijven;
- een lange bezitshorizon inplannen om investeringskosten te spreiden.
Segmenten en spanningen: eilanden met verschillende profielen
Praten over « de markt van de Balearen » als één geheel is misleidend: elk eiland heeft zijn eigen dynamiek, spanningsniveau en doelpubliek. ⚖️
Premium kust: zuidwest-Mallorca en Ibiza, extreem schaars
De premium kustgebieden kennen de hoogste spanning:
- zuidwest-Mallorca: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx;
- Ibiza en Formentera: Ibiza-stad, Santa Eulària, San José, Es Cubells, populaire kuststroken.
In het zuidwesten van Mallorca liggen de budgetten voor Andratx of Portals Nous inmiddels op miljoenen euro’s voor villa’s met zeezicht, zoals blijkt uit de vastgoedaankondigingen in Andratx of Portals Nous, wat deze « ultra-premium » status bevestigt.
Kenmerken van deze segmenten:
- schaars aanbod, beperkt bouwgrond en weinig nieuwbouwprojecten;
- zeer hoge budgetten voor luxe villa’s en appartementen;
- voornamelijk internationaal cliënteel, op zoek naar tweede verblijven of prestigeobjecten.
Bij Ibiza bevestigen zoekopdrachten rond Ibiza-stad of Santa Eulària de dominantie van het topsegment, met focus op moderne huizen, gerenoveerde fincas en appartementen met panoramische terrassen, zoals te zien bij:
Voor een project in deze gebieden:
- reken op een langere zoektocht, met actieve monitoring en snelle reactie op kwaliteitswoningen;
- voorzie weinig onderhandelingsruimte: marge is beperkt op schaarse objecten;
- beoordeel zorgvuldig de langetermijnwaarde: wederverkoopmogelijkheden, blijvende aantrekkingskracht van de wijk, blootstelling aan lawaai of seizoensdruk.
In microzones als Bendinat of Santa Ponsa liggen de prijzen voor residenties met golf, zwembad en hotelservices (zoals blijkt uit de vastgoedaankondigingen van Bendinat en Santa Ponça) op het niveau van de Côte d’Azur of toonaangevende delen van de Italiaanse Rivièra.
Menorca: een rustigere, meer op behoud gerichte markt
Tegenover de ultramediatieke hotspots biedt Menorca een meer behoudend en authentiek karakter:
- rustiger levensritme, meer familietoerisme;
- beheerde ontwikkeling, met veel aandacht voor landschapsbescherming;
- belangrijke seizoensstromen, maar minder « feestelijk » dan sommige delen van Ibiza.
Op vastgoedgebied vertaalt zich dit in:
- minder speculatieve, meer op de lange termijn gerichte markt;
- hoge prijzen, maar in het algemeen lager dan in de toplocaties van Ibiza of zuidwest-Mallorca;
- grote interesse in dorpshuizen, fincas en kleine residenties bij zee.
In Maó, de belangrijkste toegang tot Menorca, tonen woningen op second home-platformen als Green Acres deze tussenpositie: gezinswoningen in Maó of kleine gerenoveerde gebouwen voor patrimoniaal gebruik, vooral gericht op bewoners met een residentiële in plaats van puur speculatieve invalshoek.
Menorca is geschikt als u zoekt naar:
- een gezins-tweede verblijf met regelmatig gebruik in plaats van een pure investering;
- een authentiekere omgeving met minder massa-toerisme;
- een compromis tussen levenskwaliteit en budgetbehoud.
Wie koopt er? Het aandeel van Fransen, Zwitsers, Britten en Duitsers
Naast alleen prijsstijgingen bepaalt de buitenlandse vraagstructuur het profiel van de Balearische markt. Gegevens van zoekaanvragen op Green Acres voor de Balearen tonen een sterk aandeel Europese kopers met hoge koopkracht.
De belangrijkste landen zijn:
- Frankrijk: ongeveer 20% van de buitenlandse aanvragen, vaak voor woningen groter dan 150 m², met een mediaanprijs rond € 740.000;
- Zwitserland: 13% van de aanvragen, met een mediaanprijs van € 755.000 en een compacter oppervlak, circa 130 m²;
- Verenigd Koninkrijk: 11% van de aanvragen, voor woningen rond 155 m² en een mediaanbudget boven € 800.000;
- Duitsland en Nederland: voorkeur voor grote woningen (meestal van 190 tot meer dan 250 m²), met budgetten die regelmatig de miljoen euro overschrijden.
Italianen, Amerikanen en sommige Aziatische kopers (vooral uit Hong Kong) zijn ook aanwezig, vaak gericht op de meest iconische locaties van Ibiza of Mallorca. Deze diversiteit verhoogt de kwaliteitseisen: materialen, uitzichten, energieprestaties, conciërgediensten.
Vraag, regelgeving en beheerkosten
Op de Balearen rust het marktevenwicht op een delicaat drieluik: buitenlandse vraag, toeristische regelgeving en beheerkosten. 🎯
Het gewicht van buitenlandse kopers en het reguleren van toeristisch gebruik
Buitenlandse kopers nemen een aanzienlijk deel van de transacties voor hun rekening, vooral bij:
- de standaard- en topsegmentwoningen;
- de populairste kust- en stedelijke gebieden;
- woningen die geschikt zijn voor gemengd gebruik: tweede verblijf + seizoenverhuur.
Om de woningdruk voor bewoners en de gevolgen van massatoerisme te beheersen, hebben de lokale autoriteiten:
- de toeristische verhuur gereguleerd (licenties, zonering, beperkingen in sommige gebouwen of wijken);
- meer toezicht op korte-termijnverhuurplatformen geïntroduceerd;
- nagedacht over mogelijke maatregelen om speculatie te beperken.
Voor investeerders betekent dit:
- altijd de stedelijke en toeristische status van het betreffende vastgoed controleren;
- het scenario van hoofdzakelijk persoonlijk gebruik incalculeren indien een toeristenvergunning moeilijk te verkrijgen of behouden is;
- ondersteuning zoeken van een lokale expert voor juridische zekerheid.
Let op beheerkosten: energie, VvE, vervoer
Naast de aankoopprijs zijn de beheerkosten op de Balearen niet te onderschatten. Ze kunnen zwaar drukken op het jaarlijkse budget.
De belangrijkste posten om op voorhand te begroten:
- energie: airco in de zomer, verwarming in de winter, zwembaduitrusting;
- VvE-kosten: hoger bij residenties met zwembaden, tuinen en services;
- onderhoud: tuin, zwembad, kleine reparaties, vooral aan zee;
- vervoer: regelmatige vliegtickets, auto ter plekke, parkeren;
- lokale belastingen: onroerendgoedbelasting, specifieke taksen, mogelijke toeristenbelasting per gebruik.
Voor aankoop is het nuttig om:
- de details van de jaarlijkse lasten bij de verkoper of beheerder op te vragen;
- een beheerkostenprognose op 5 tot 10 jaar te maken om na te gaan of dit strookt met uw inkomen;
- een veiligheidsmarge van 10 tot 20% voor onvoorziene uitgaven (werken, prijsstijgingen) te voorzien.
Vooruitzichten 2026–2030: aanhoudende druk op het aanbod
Op het tijdspad 2026–2030 zal de Balearische markt onder spanning blijven, hoewel het tempo van prijsstijgingen kan variëren met de economische situatie en de regelgeving.
Aanhoudende druk op het aanbod
Verschillende factoren suggereren dat de druk op het aanbod sterk zal blijven:
- eilandgeografie beperkt stadsuitbreiding;
- politieke wil om natuur en landschap te beschermen;
- strenge en soms lange vergunningsprocedures.
In dit kader zal de structurele schaarste aan bepaalde segmenten (zee- of frontzicht, historische wijken) de waardes blijven opdrijven, vooral voor:
- goed gelegen en goed onderhouden panden;
- met buitenruimte (terras, tuin, zwembad);
- die een goede energieprestatie bieden.
Waardeontwikkeling gelinkt aan luchttoegankelijkheid
Een sleutelfactor voor de vooruitzichten 2026–2030 blijft de luchttoegankelijkheid van de Balearen. De verbindingen met grote Europese steden bepalen rechtstreeks:
- het aantal toeristen per jaar;
- het gebruiksgemak van tweede verblijven;
- de aantrekkelijkheid voor thuiswerkers en digitale nomaden.
Blijft het aanbod van vluchten ruim en prijstechnisch aantrekkelijk, dan zullen de Balearen een belangrijke internationale kopersstroom behouden, wat:
- de prijzen in de gevraagde segmenten ondersteunt;
- de « liquiditeitspremie » versterkt voor goed gelegen woningen;
- mogelijk sterkere cycli veroorzaakt in de meest toeristische zones.
Omgekeerd kan een structurele daling van het vluchtenschema of een forse stijging van vervoerskosten:
- kopers verplaatsen naar beter bereikbare bestemmingen;
- eigenaren motiveren hun woning meer residentieel dan toeristisch te gebruiken;
- leiden tot prijsnormalisatie in de sterkst van toerisme afhankelijke gebieden.
Voor een langetermijnproject is het nuttig enkele simpele vragen te stellen:
- heeft het eiland en de gekozen zone een goede luchtverbinding met uw land?
- passen uw geplande bezoeken (frequente trips, lange verblijven, thuiswerken) bij deze bereikbaarheid?
- blijft het pand aantrekkelijk als reisvoorwaarden veranderen (kosten, frequentie vluchten)?
Met deze parameters in het achterhoofd kunt u de veerkracht van uw investering tot 2030 en verder beter inschatten. ✈️
