Trend 2026: scenario’s van stijging in prijzen en volumes
UCI-SIRA-enquête: stijgende verkoop en prijzen verwacht in 2026
De UCI-SIRA-enquête, die breed wordt gevolgd door Spaanse professionals, schetst voor 2026 een overwegend positief scenario voor Catalonië. De ondervraagde makelaars verwachten:
- een geleidelijk herstel van het verkoopvolume na de aanpassingen van 2023–2024,
- een gematigde maar aanhoudende stijging van de vierkante meterprijs,
- een Catalaanse markt die dynamischer is dan het Spaanse gemiddelde, gedreven door Barcelona en de kust.
De dominante trend zal dus niet een prijsexplosie zijn, maar eerder een opwaartse normalisatie: minder volatiliteit, meer stabiliteit en een duurzame premie voor de meest gewilde locaties.
Voor een koper betekent dit twee zaken:
- een forse prijsdaling in Catalonië lijkt tegen 2026 weinig realistisch,
- de echte uitdaging wordt het kiezen van de micro-locatie en de kwaliteit van het pand, eerder dan het ‘perfecte moment’ afwachten.
De gegevens van de gespecialiseerde site Green Acres bevestigen deze lezing voor het vastgoed in Barcelona zelf, waar het gemiddelde rond de €544.000 ligt voor woningen van circa 117 m², wat duidt op een markt die al op een hoog waarde-niveau zit.
Premium kust: Begur en Costa Brava met waarden 5.000–8.000 €/m², meer dan 9.000 € met zeezicht
Aan de Catalaanse kust blijft de Costa Brava een van de meest gewilde markten van Europa voor tweede woningen en een nieuwe levensstijl. Sommige gemeenten zoals Begur, Tamariu, Llafranc of Calella de Palafrugell onderscheiden zich met een duidelijk premium profiel.
De veelvoorkomende prijsklassen in deze topgebieden zijn:
- 5.000–8.000 €/m² voor goed gelegen, gerenoveerde of recente luxeappartementen of huizen,
- meer dan 9.000 €/m² voor woningen met panoramisch zeezicht, een ruim terras of directe toegang tot het strand,
- totaalbudgetten die gemakkelijk boven €1 miljoen uitkomen voor een villa met zwembad in de meest exclusieve baaien.
De gemiddelden op Green Acres voor de toonaangevende gemeenten van de Costa Brava tonen dit high-end segment aan, met name vastgoed in Tamariu (meer dan €1,09 miljoen gemiddeld voor villa’s van circa 250 m²) en ook in Llafranc en Calella de Palafrugell waar de vereiste budgetten regelmatig boven het miljoen euro uitkomen.
Deze prijsdruk is te verklaren door verschillende factoren:
- zeer beperkte kustgrond, beschermd door strenge ruimtelijke regelgeving,
- aanhoudende internationale vraag (Frankrijk, Benelux, Duitsland, Verenigd Koninkrijk, Noordse landen),
- toegenomen aantrekkingskracht door telewerkers en mobiele ondernemers die op zoek zijn naar een mediterrane levensstijl.
Richting 2026 zijn de meest realistische scenario’s voor dit segment:
- een verdere stijging van de prijzen op toplocaties,
- grotere selectiviteit van kopers die uitzicht, architectonische kwaliteit en energieprestaties eisen,
- een groeiende kloof tussen iconische baaien en minder bekende maar toegankelijkere gemeenten.
De profielen die zich nu op deze markten positioneren zijn zeer internationaal: in de provincie Girona komt volgens Green Acres 46% van de buitenlandse aanvragen uit Frankrijk, ruim voor Duitsland (8%) en België (7%), met een mediane bestedingsruimte rond de €239.000 voor circa 75 m², wat eveneens wijst op het bestaan van een toegankelijker segment net achter de eerste lijn aan zee.
Marktmechanismen
Internationale vraag en beperkt aanbod in hotspots
Het begrijpen van de dynamiek van Catalaanse ‘hotspots’ – die gebieden waar prijzen standhouden en stijgen – is essentieel om uw aankoopstrategie aan te scherpen. Barcelona, Sitges, Begur, Cadaqués en bepaalde wijken van de Costa Dorada combineren een explosieve mix:
- een sterke internationale vraag die amper beïnvloedbaar is door lokale factoren,
- een beperkt kwalitatief aanbod door schaarste aan grond of renovatiebeperkingen,
- een bestaand aanbod dat vaak al lange tijd in bezit is, met weinig verloop.
In Barcelona uit zich deze spanning vooral in:
- de goed verbonden centrale wijken (Eixample, Gràcia, Born),
- de zeer gewilde kustzones (Barceloneta, Diagonal Mar),
- de goed bereikbare ‘stedelijke dorpswijken’ (Poblenou, Sarrià, Sant Gervasi).
In de regio Barcelona laten gegevens van Green Acres bovendien een aanzienlijk aandeel buitenlandse kopers zien, vooral Fransen (17% van de aanvragen), maar ook Amerikanen, Zwitsers en Duitsers, met mediane prijzen over het algemeen tussen €3.000 en €4.000/m², afhankelijk van de nationaliteit. Deze diepte van de internationale vraag verklaart deels de prijsvasthoudendheid in de drukste wijken.
Praktische gevolgen voor een koper:
- goed gelegen panden worden snel verkocht, soms tegen of boven de vraagprijs,
- de onderhandelingsruimte is beperkt in het hart van de hotspots,
- een goede voorbereiding van het financiële dossier is een echt concurrentievoordeel 🙂
In deze gebieden wordt de prijs niet alleen door de hoofdwoning bepaald, maar ook door:
- de hoogwaardige tweede woning,
- seizoensgebonden of middellange termijn verhuurinvesteringen,
- de komst van nieuwe bewoners die aangetrokken zijn door de Catalaanse levenskwaliteit.
Plaatsen als Sitges, zeer geliefd om hun levenskwaliteit en bereikbaarheid vanuit Barcelona, illustreren deze logica goed met gemiddelde budgetten van boven een miljoen euro voor villa’s van circa 220 m² in Sitges, terwijl in Cadaqués, een van de meest exclusieve markten, de aanvragen zich concentreren op panden die vaak meer dan €2 miljoen kosten voor kleinere oppervlaktes maar spectaculaire zeezichten (huizen te koop in Cadaqués).
Periferie en middelgrote Catalaanse steden: alternatieven voor instap
Gezien het prijsniveau in Barcelona en de meest prestigieuze kustplaatsen, wenden steeds meer kopers zich tot:
- de goed bereikbare buitenwijken van Barcelona,
- de middelgrote Catalaanse steden in een vernieuwingsfase.
Deze gebieden bieden vaak een betere balans tussen:
- betaalbaardere aankoopprijzen,
- levenskwaliteit (groen, rust, nabijheid van de natuur),
- redelijke toegang tot Barcelona of de kust per trein of auto.
Onder de gebieden die kopers vaak overwegen:
- Vallès (Sabadell, Terrassa, Sant Cugat) voor gezinnen,
- Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) voor een betaalbare balans tussen zee/prijs,
- Girona en omgeving, als toegangspoort tot de Costa Brava,
- Lleida en enkele binnenlandse gemeenten voor plannen met huis en grond binnen een beheersbaar budget.
In deze markten is de dynamiek anders:
- de prijzen blijven gematigder en soms onderhandelbaar,
- woningen vereisen vaker renovatiewerk,
- lokale kopers spelen een grote rol, wat de markt stabiliseert.
Data uit de Green Acres-database illustreren deze contrasten: in Sant Cugat of diverse gemeenten van Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) liggen de gemiddelde budgetten tussen €385.000 en ruim €1 miljoen voor grotere gezinswoningen, vaak met tuin (huizen te koop in Mataró, huizen te koop in Arenys, huizen te koop in Vilassar), terwijl het in Girona zelf gaat om grote huizen van meer dan 400 m² waarvoor het budget boven het miljoen euro ligt (Vastgoed Girona).
Voor een levensveranderend project zijn deze gebieden interessant als:
- u bereid bent wat verder van de exclusieve eerste kustlijn te wonen,
- u waarde hecht aan ruimte, een tuin of een meer landelijke omgeving,
- u flexibel bent wat betreft reizen of telewerk.
Bovendien kan de opkomst van telewerk en hybride levensstijlen (stad + platteland) de prijzen in deze gemeenten tegen 2026 ondersteunen, terwijl er toch nog mooie kansen blijven voor vroege kopers.
In de binnenlanden zoals de provincie Lleida, nog niet echt in de media maar wel aanwezig in zoekopdrachten naar tweede woningen, zijn de buitenlandse kopers momenteel vooral Fransen (32% van de aanvragen), met mediane prijzen die aanzienlijk lager liggen dan aan de kust. Dit maakt het tot een interessant laboratorium voor wie ruimte en budget belangrijker vindt dan directe nabijheid van zee.
Hoe kiest u tussen Barcelona, kust en middelgrote steden?
Geconfronteerd met deze marktmechanismen is het van belang uw persoonlijke strategie te bepalen, in plaats van te zoeken naar de ‘absoluut beste markt’.
In de praktijk kunt u zichzelf een paar simpele vragen stellen:
- Is uw prioriteit waardevastheid op lange termijn, of de levenskwaliteit van alledag?
- Bent u bereid langere reistijden te accepteren om het aankoopbudget te verlagen?
- Wilt u uw woning een deel van het jaar verhuren (en zo ja, aan welk soort klanten)?
Enkele overwegingen:
- Barcelona zelf: voor een solide investeringsobject, met uiteenlopende verhuurmogelijkheden, maar een hoge drempelprijs.
- Premium Costa Brava (Begur, Llafranc, Tamariu…): voor een unieke zeezicht-beleving, vaak als tweede verblijf, met schaarste die de prijzen ondersteunt.
- Toegankelijkere kust of middelgrote steden: om oppervlakte en wooncomfort te maximaliseren, inspelend op trends als telewerken, ruimtebehoefte en het verlangen naar groen.
In alle gevallen blijft de sleutel:
- analyseer de microsector goed (straat, ligging, buren, voorzieningen),
- begroot het totale plaatje (prijs + verbouwing + bijkomende kosten),
- laat u begeleiden om de transactie veilig te stellen in een soms complexe juridische en fiscale context, zeker bij aankoop vanuit het buitenland.
