De vastgoedprijzen in Madrid in 2026: recordniveaus in heel Spanje
Madrid profileert zich, samen met Barcelona, als een van de duurste markten van Spanje. Door de upgrade van bepaalde wijken, de hoge vraag en stijgende kosten zijn de prijzen op ongekende niveaus beland. 😮
Deze stijging treft niet alleen het centrum: ook de omliggende wijken en de eerste en tweede ringgemeenten worden getroffen, wat de benadering van een koopproject volledig verandert.
In het segment van tweede woningen en internationale kopers liggen de prijzen nog hoger: het gemiddelde van de gezochte woningen in Madrid op de gespecialiseerde site Green Acres bedraagt ongeveer 923.000 € voor 141 m², oftewel bijna 6.546 €/m², wat de druk op kwalitatief goede, goed gelegen woningen bevestigt.
Gemiddelde prijs rond 6.021 €/m², stijging van 12 tot 38% afhankelijk van de sector
In 2026 ligt de gemiddelde prijs in de Spaanse hoofdstad rond de 6.021 €/m², voor alle soorten woningen. Maar dit gemiddelde verbergt een zeer grote variatie per wijk.
We zien:
- centrale en historische sectoren met een stijging tot 30 tot 38% in vijf jaar;
- goed gevestigde woonwijken met een stijging van ongeveer 15 tot 25%;
- gebieden in stedelijke herontwikkeling of verder van het centrum met nog beperkte stijgingen, rond de 12 tot 18%, maar met interessant inhaalpotentieel.
Concreet betekent dit dat:
- een goed gelegen gezinsappartement in een goede wijk gemakkelijk boven de 8.000 tot 10.000 €/m² kan uitkomen;
- sommige meer populaire sectoren blijven onder de 4.000 €/m², maar met een sterke opwaartse dynamiek;
- nieuwe, goed bereikbare wijken (metro, bus, snelwegen) hun prijzen zien stijgen naarmate er meer diensten en winkels komen.
Voor een koper is het dus essentieel om te denken
per micro-wijk en per type woning, in plaats van alleen naar het algemene gemiddelde van Madrid te kijken.
Zeer hoge prijzen (meer dan 25.000 €/m²) in het ultra-luxe segment
Als u op zoek bent naar het hoogste segment, bereid u dan voor op prijsniveaus die elders in Spanje zelden voorkomen. In sommige ultra-luxe segmenten liggen de prijzen nu boven de 25.000 €/m².
Deze niveaus vinden we in:
- penthouses met panoramische terrassen aan de meest prestigieuze lanen;
- volledig gerenoveerde gebouwen met premium diensten (concierge, 24u beveiliging, wellnessruimtes);
- nieuwe projecten met zeer lage dichtheid, inclusief tuin, zwembad en uitzonderlijke voorzieningen.
Deze woningen zijn voor:
- een vermogend internationaal cliënteel;
- bepaalde expatprofielen met een hoogwaardig pakket;
- investeerders op zoek naar een zeldzaam patrimoniaal actief, meer dan een hoog huurrendement.
Voor de « gewone » koper heeft deze stijging echter ook een indirect effect:
Het duwt de waarde van omringende woningen omhoog en versterkt de tendens tot gentrificatie in verscheidene centrale wijken.
Wie koopt er in Madrid? Het toenemend gewicht van buitenlanders
Achter deze prijsniveaus speelt de vraagstructuur een sleutelrol. Madrilenen blijven in de meerderheid, maar buitenlandse kopers wegen nu zwaar op bepaalde segmenten, vooral in centrale wijken en het topsegment.
Volgens gegevens van Green Acres staan de VS bovenaan wat betreft het aantal buitenlandse zoekopdrachten in de regio Madrid, met bijna 18% van de zoekopdrachten. Daarna volgen de Fransen (12%), gevolgd door het Verenigd Koninkrijk, Hong Kong en Italië, elk rond de 7%.
Deze diversiteit aan profielen verklaart gedeeltelijk het naast elkaar bestaan van verschillende markten in dezelfde stad: een « lokaal » Madrid, sterk afhankelijk van het inkomen van Spaanse huishoudens, en een zeer internationaal Madrid, meer gelinkt aan hoge wereldinkomens, expatpakketten en langetermijn vermogensstrategieën.
Spanningsfactoren en aankoopafwegingen
De hoge prijzen in Madrid zijn niet alleen een kwestie van mode of speculatie. Ze weerspiegelen ook hele concrete fysieke en economische beperkingen die de uiteindelijke prijs van een woning beïnvloeden. 🧱
Begrijpen van deze factoren helpt om als koper beter te positioneren en geïnformeerde keuzes te maken: iets verder van het centrum accepteren, kiezen voor renovatie in plaats van nieuwbouw, of voorkeur geven aan bepaalde types woningen.
Grondtekort, materiaalprijzen, schaarste aan arbeidskrachten: directe impact op de uiteindelijke prijs
Madrid is een dichte metropool, waar bouwgrond voor nieuwe projecten schaars is, zeker in gewilde en goed bereikbare gebieden. Dit tekort aan bouwgrond creëert een schaarste-effect dat zich mechanisch doorvertaalt in de prijzen.
Daarbij komen nog:
- stijgende materiaalprijzen (beton, staal, hout, technische uitrusting) sinds meerdere jaren;
- de schaarste aan gekwalificeerde arbeidskrachten in de bouw, wat de kosten van nieuwbouw en renovatie opdrijft;
- steeds strengere regelgeving inzake isolatie, energieprestaties en veiligheid.
Praktisch betekent dit dat:
- de prijs van nieuwbouw een steeds groter aandeel vaste, onvermijdbare kosten bevat;
- ingrijpende renovaties moeilijk rendabel zijn als u al duur aankoopt;
- ontwikkelaars en particulieren moeten afwegen tussen kwaliteit, oppervlakte, locatie en totaalbudget.
Voor een aankoopproject in Madrid is het daarom essentieel om:
- elk werkproject serieus te laten begroten vóór ondertekening;
- de technische kwaliteit van het gebouw (isolatie, installaties, gevel) te checken om nare verrassingen te voorkomen;
- in uw financieringsplan een marge op te nemen voor mogelijke renovatiekosten.
Beperkte huurinkomsten (ongeveer 4,2 tot 5,5%) bij hoge aankoopdrempels
Door de hoge aankoopprijzen blijven de huurinkomsten van Madrid eerder beperkt, vooral in de meest centrale wijken.
In 2026 zien we doorgaans:
- bruto rendementen rond de 4,2 tot 5,5% afhankelijk van de wijk en het type woning;
- niveaus dichter bij 4% in het centrum voor zeer gewilde panden;
- rendementen die 5,5% kunnen overschrijden in opkomende, verder afgelegen sectoren, of bij woningen die renovatie vergen.
Op deze cijfers moeten uiteraard worden afgetrokken:
- de belastingen die van toepassing zijn in Spanje en eventueel in het land van verblijf;
- de mede-eigendomslasten, soms hoog in oudere gebouwen of met extra diensten;
- de beheerskosten indien u het verhuren volledig uitbesteedt.
Daarom realiseren veel kopers zich dat Madrid een markt is:
- meer patrimoniaal dan puur gericht op direct rendement, vooral in de betere wijken;
- waar de winnende strategie vaak gebaseerd is op een lange termijnvisie (10 jaar of langer);
- waar het vermogen om goed te kopen (onderhandelen, wijkkeuze, potentieel voor waardestijging) het verschil maakt.
Als uw prioriteit netto-rendement op korte termijn is, zult u waarschijnlijk:
- buiten het centrum moeten kijken;
- woningen moeten accepteren die te optimaliseren zijn (indeling, renovatie, splitsing, meubilering);
- of Madrid moeten combineren met andere Spaanse markten die winstgevender maar minder liquide zijn.
Investeringsvooruitzichten 2026-2030
Ondanks de hoge prijzen blijft de Spaanse hoofdstad kapitaal aantrekken. De vooruitzichten tot 2030 blijven gunstig, maar met een selectievere markt en hogere eisen aan kwaliteit, duurzaamheid en ligging. 🌱
Voor een investeerder of eindgebruiker kan de periode 2026-2030 worden gekenmerkt door duidelijkere prestatieverschillen tussen goed gepositioneerde woningen… en de rest.
Internationale en institutionele vraag: Madrid, de op één na populairste Europese markt
Op Europees niveau staat Madrid nu als de tweede favoriete markt van veel internationale en institutionele investeerders.
Verschillende factoren verklaren deze aantrekkingskracht:
- een dynamische lokale economie, gedreven door diensten, financiën en technologie;
- een imago van een leefbare, zonnige en goed bereikbare stad in Europa;
- een relatief stabiel juridisch en fiscaal kader vergeleken met andere bestemmingen.
Gevolgen voor particuliere kopers:
- een constante druk op de beste activa (ligging, bouwkwaliteit, energieprestatie);
- een diep huurderspubliek, vooral voor goed gelegen en goed beheerde panden;
- een relatief liquiditeit bij wederverkoop voor kwaliteitswoningen, zelfs bij een vertraging.
Deze sterke aanwezigheid van institutionele investeerders draagt ook bij aan de professionalisering van de markt, met meer transparantie, studies en data, wat individuen helpt om hun weg te vinden.
Focus op renovatie, luxe-nieuwbouw en groene verdichting
Voor de periode 2026-2030 structureren drie grote trends de investeringskansen in Madrid:
- de opkomst van de energetische en functionele renovatie van het oude woningpark;
- de ontwikkeling van hoogwaardige nieuwbouw, zeldzaam en duur, maar zeer gewild;
- projecten van groene verdichting, met integratie van openbare ruimtes, vervoersmogelijkheden en groen in de stad.
Voor een koper kan dit zich vertalen in verschillende strategieën:
- kiezen voor een goed gelegen oud pand, te renoveren, met een hoog potentieel voor waardestijging na de werken;
- selecteren van een kwalitatief nieuwbouwproject met goede energieprestaties, ook al is het instapbedrag hoger;
- wijken identificeren die zullen profiteren van stedelijke verbeteringen (nieuwe metrolijnen, parken, voorzieningen) voor toekomstige prijsstijging.
Het begrip duurzaamheid wordt centraal: slecht geïsoleerde, slecht bereikbare of niet aan nieuwe behoeften aangepaste woningen (thuiswerken, buitenruimte, energieprestatie) lopen mogelijk waarde achteruit.
Daarentegen hebben woningen:
- een goede energieklasse;
- balkons, terrassen of toegang tot een groene ruimte;
- gelegen nabij openbaar vervoer en voorzieningen;
een grote kans om begeerd te blijven en beter bestand te zijn tegen economische onzekerheid.
In een veeleisende markt als Madrid wordt begeleiding door lokale professionals, die microtrends van elke wijk kunnen analyseren, een echt voordeel om uw project te beveiligen. 🤝
