Waar kopen in 2026: lezen op profielen en prijstrajecten
Voordat we inzoomen op elke zone, is het nuttig om vanuit kopersprofielen te redeneren. Afhankelijk van of u op zoek bent naar een pied-à-terre, een verhuurinvestering of een complete levensverandering, zullen de antwoorden niet hetzelfde zijn.
In 2026 zal de Andalusische markt naar verwachting dynamisch blijven, maar meer gesegmenteerd. Sommige gebieden lijken op korte termijn dicht bij een prijsplafond, terwijl andere nog aanzienlijke marge voor groei hebben.
- Voor een langetermijnvermogensproject: geef de voorkeur aan grote steden met een diepe, goed verbonden en liquide markt.
- Voor een seizoensrendement: richt u op kustgebieden met sterke internationale toeristische vraag, zelfs als de aankoopprijzen hoger zijn.
- Voor een levensverandering met beheerst budget: kijk naar gemeenten in de tweede ring of middelgrote steden met trein- of autosnelwegverbinding.
Vermogenswaarde: Sevilla intra-muros, stedelijk comfort en hoge liquiditeit
Sevilla intra-muros blijft voor veel kopers het « vermogenshart » van Andalusië. Het historische centrum, de wijken Triana, Los Remedios of Nervión bieden een zeldzame mix van architectonische charme, stedelijke diensten en gestage huuraanvraag.
- Hoge liquiditeit: kwaliteitsobjecten worden snel verkocht, zelfs in rustigere marktfasen.
- Divers vraagprofiel: toeristen, studenten, lokale kaderleden, ambtenaren, expats… wat de cycli dempt.
- Aanbodbeperkingen: weinig beschikbare grond binnen de stadsmuren, wat de prijzen op lange termijn ondersteunt.
Vastgoed in Sevilla en provincie bevestigt deze spanning: de gevraagde woningen bieden gemiddeld royale oppervlakten en al hoge budgetten voor Spanje, wat wijst op een duidelijke vermogenspositionering.
In 2026 kunnen we een voorzichtige stabilisatie van de prijzen verwachten in het centrum, na een aantal jaren van sterke stijging. De grootste stijgingen zullen waarschijnlijk verschuiven naar:
- goed verbonden voorsteden (San Bernardo, La Buhaira, gebieden dicht bij metro- en tramlijnen);
- populaire woonwijken voor gezinnen met scholen en parken.
De gegevens van Green Acres tonen bovendien dat de buitenlandse vraag daar zeer Frans georiënteerd is: Franse kopers vertegenwoordigen ongeveer 30% van de aanvragen, vóór de Amerikanen en Britten. Het gemiddelde budget van een Fransman ligt rond de € 260.000 voor bijna 200 m², een mediane m²-prijs die nog steeds lager ligt dan aan de Costa del Sol, wat de aantrekkingskracht van Sevilla versterkt voor een langetermijnproject.
Voor een vermogenskoper vinkt Sevilla intra-muros verschillende vakjes aan:
- langetermijnzekerheid van de wederverkoopwaarde;
- meerdere verhuurstrategieën mogelijk (gereguleerd seizoensverhuur, middellange termijn, lange termijn);
- een levendige levensomgeving het hele jaar door, ideaal als u er enkele maanden wilt verblijven.
Keerzijde: een hogere instapdrempel en sterke concurrentie op goed gelegen en verbouwde woningen. U moet bereid zijn de prijs van schaarste te betalen of u richten op op te knappen woningen om zelf waarde toe te voegen. 🔧
Seizoensrendement: Costa del Sol (Marbella–Estepona–Benahavís) gedragen door luxe
Voor profielen die vooral op zoek zijn naar seizoensrendement is het moeilijk de Costa del Sol te negeren. Het trio Marbella–Estepona–Benahavís heeft zich gepositioneerd als een eersteklas bestemming op Europees niveau.
- Marbella: internationaal merk, welgesteld cliënteel, zeer sterke vraag in het hoog- en laagseizoen.
- Estepona: snelle opwaardering, nieuw aangelegde zeedijk, veel stedelijke herinrichting van openbare ruimtes.
- Benahavís: villa’s, afgesloten complexen, golfbanen, exclusievere producten, vaak met geïntegreerde diensten.
De zoektocht naar tweede woningen illustreert goed de interne hiërarchie van het luxesegment:
- Vastgoed in Marbella, gevraagde woningen liggen gemiddeld ruim boven het miljoen euro, met een vierkante meterprijs boven de € 5.700/m².
- Vastgoed in Estepona, nog steeds bovengemiddeld maar iets toegankelijker, rond de € 4.100/m² voor appartementen en huizen van circa 140 m².
- Vastgoed in Benahavís, nog een trapje hoger: in dit zeer exclusieve gebied lopen de prijzen voor gewilde objecten op tot gemiddeld meer dan 2,6 miljoen euro voor grote villa’s van meer dan 500 m², vaak in beveiligde complexen met golf en diensten.
De ingrediënten die prijzen en seizoenshuur ondersteunen:
- een lang seizoen van april tot oktober, met ook in de winter voldoende bezetting;
- een luxe positionering die een minder prijsgevoelig publiek aantrekt;
- een divers aanbod aan activiteiten: golf, jachthavens, gastronomie, internationale evenementen.
In 2026 is het waarschijnlijkste scenario dat van een nog steeds dure, zelfs zeer dure markt, maar gedragen door:
- een pijplijn van nieuwe toonaangevende projecten;
- relatieve schaarste aan goed gelegen grond aan zee;
- seizoensrendementen die concurrerend blijven met andere mediterrane kusten van vergelijkbaar niveau.
Deze sector richt zich op:
- kopers met een comfortabel budget, die hoge servicekosten kunnen dragen;
- investeerders die zeer professioneel verhuurbeheer accepteren voor een optimale bezettingsgraad en prijszetting;
- profielen die ook een recreatief gebruik zoeken (tweede woning) naast het rendement.
Keerzijde: een al sterk gewaardeerde markt, met een meer uitgesproken volatiliteitsrisico bij een schok op het internationale toerisme of het luxesegment.
Instapdrempels en kansenzones
Als uw profiel eenmaal is opgehelderd, wordt de sleutelvraag: met welk budget en voor welk type woning kunt u de markt betreden? De verschillen tussen grote steden, premiumkust en gemeenten in de tweede ring zijn groot.
Tegen 2026 tekenen zich verschillende trends af:
- de belangrijkste stadscentra (Sevilla, Malaga binnenstad) hebben al hoge niveaus;
- de Malaga-kust nadert een historisch hoogtepunt, met opwaartse druk op goed gelegen producten;
- tweede ring gemeenten profiteren van het doorschuifeffect, met soms spectaculaire stijgingen.
Malaga en kust: stijgende budgetten, historisch hoogtepunt in 2026
Malaga is van dimensie veranderd. De stad is in enkele jaren getransformeerd van klassieke badplaats tot cultureel en technologisch knooppunt, met:
- uitgebreid museum- en cultuuraanbod;
- opkomende technologische pool;
- uitstekende vlieg- en treinverbindingen;
- sterke vraag van buitenlandse kopers en expats.
Direct gevolg: de instapprijzen stijgen, vooral:
- in het gerenoveerde historische centrum en de havenwijk;
- in de woonwijken aan zee;
- langs de kust naar Torremolinos, Benalmádena, tot Fuengirola.
De cijfers van de provincie Malaga nuanceren echter het beeld van een onbetaalbare markt: gewilde tweede woningen kosten gemiddeld enkele honderden duizenden euro’s, maar bieden vaak zeer grote oppervlakten, waardoor de gemiddelde prijs per m² provinciaal onder de € 2.000/m² blijft. Dit verschil tussen totale prijs en m²-prijs laat zien dat enigszins wegblijven van het centrum of de kust de begroting kan ontlasten.
De buitenlandse vraag is zeer divers: Fransen, Belgen, Duitsers en Nederlanders nemen een groot deel van de zoekopdrachten voor hun rekening, met mediane budgetten rond de € 300.000 voor ongeveer 100 m². Amerikanen en Zwitsers zitten hoger, met mediane prijzen boven de € 400.000 en m²-prijzen die vaak € 3.000/m² overstijgen in de meest gewilde gebieden.
Het marktsentiment voor 2026 is dat van een historisch hoogtepunt of dichtbij, vooral voor:
- nieuwe of gerenoveerde appartementen met zeezicht;
- compacte, goed gelegen units, zeer gewild voor seizoensverhuur;
- nieuwbouwprojecten met services (zwembad, fitnessruimte, conciërge).
Voor kopers:
- die bewoningszekerheid belangrijk vinden (wonen, telewerken);
- die genoegen nemen met een bescheidener maar stabiel rendement;
- die rekenen op de langetermijnfunctie als knooppunt van Malaga,
blijft Malaga logisch, zelfs bij een hoge instapprijs.
Als het doel vooral kortetermijnvermogensgroei is, is voorzichtigheid geboden: instappen op het hoogtepunt vergt een lange investeringshorizon en het vermogen om een eventuele prijsdaling op te vangen.
Bekijk woningen te koop in Malaga
Gemeenten « tweede ring » (Huelva, Vélez-Málaga, Casares): groei > +20 % j/j in 2024–2025, potentieel maar voorzichtigheid
Door de sterke prijsstijgingen in Sevilla en aan de Costa del Sol wenden veel kopers zich tot tweede ring gemeenten, soms meer afgelegen, maar vandaag hoger gewaardeerd dan vijf jaar geleden.
De opvallende gebieden zijn:
- Huelva: nog betaalbare kust, uitgestrekte stranden, gezins- en binnenlands profiel.
- Vélez-Málaga: ten oosten van Malaga, profiteert van het doorschuifeffect uit de provinciehoofdstad.
- Casares: vlak bij Estepona, combineert witte dorpen met recente wooncomplexen.
Deze gemeenten kenden prijsgroei van meer dan +20 % op jaarbasis in 2024–2025, dankzij:
- kopers die uit de te dure centrale zones werden verdreven;
- nieuwe vastgoedprojecten, vaak met goede voorzieningen;
- groeiende interesse van investeerders voor markten die als « achterlopend » worden gezien.
De cijfers van Green Acres illustreren de trap tussen eerste en tweede gordel: in Vélez-Málaga kosten woningen gemiddeld zo’n € 260.000 voor bijna 190 m², met circa € 1.400/m², veel lager dan aan de westelijke Costa del Sol.
In Casares trekt de nabijheid van Estepona en het luxe segment de prijzen omhoog: zoekopdrachten richten zich op woningen rond de € 500.000 en 130 m², ofwel circa € 3.800/m², waarmee het een overgangsgebied is tussen tweede ring en premiumkust.
Op het departement Huelva zijn buitenlandse kopersprofielen eerder op « value » gericht dan op « luxe »: Portugezen voeren de aanvragen aan, gevolgd door Fransen en Duitsers. Medianen budgetten liggen rond de € 150.000–160.000 voor 110 tot 140 m², met vierkante meterprijzen nog dicht bij € 1.200–1.300/m², een fractie van die van Malaga. Dit wijst op inhaalmogelijkheden, mits infrastructuur en diensten zich ontwikkelen.
Voor kopers kunnen deze gebieden echte kansen bieden:
- lagere instapprijzen dan Malaga of Marbella voor vergelijkbaar oppervlak;
- extra groeipotentieel als de infrastructuur meegroeit;
- mogelijkheid om op zowel seizoensverhuur als middellange termijn in te zetten.
Maar deze snelle dynamiek vereist speciale aandacht voor het instapmoment:
- een recente, zeer sterke groei kan wijzen op risico van oververhitting op korte termijn;
- de markten zijn kleiner en minder liquide: verkoop kan langer duren;
- alles hangt af van de kwaliteit van de micro-locatie (nabijheid zee, diensten, bereikbaarheid).
In deze gebieden is het cruciaal om:
- meerdere wijken te bezoeken, niet alleen de zeezijde of aangeprijsde nieuwbouwprojecten;
- de werkelijke stromen te analyseren (toerisme, vaste bewoning, infrastructuurprojecten);
- een veiligheidsmarge in uw financieringsplan op te nemen, in geval van langere verkoop of lagere huur dan voorzien.
Voor een langetermijnproject (8–12 jaar) met een beperkter budget kunnen deze gemeenten een goed compromis vormen tussen toegankelijkheid en potentieel. Voor de korte termijn vereisen ze een zorgvuldige analyse en sterke lokale begeleiding. 🙂
