Kies uw eiland, uw gebruik en uw budget in 2026
Voordat u verliefd wordt op een turquoise baai, begint u met drie eenvoudige vragen:
- Wat wordt het belangrijkste gebruik van het pand (tweede verblijf, telewerken, verhuurinvestering, toekomstige pensioenbestemming)?
- Hoeveel weken per jaar denkt u er daadwerkelijk door te brengen?
- Welk totaalbudget (aankoop + kosten + renovatiewerken + lasten) bent u bereid te besteden zonder uzelf onder druk te zetten?
De antwoorden zullen vanzelf de keuze van het eiland sturen. Elke Balearenmarkt volgt haar eigen logica, met specifieke prijzen en administratieve beperkingen. Het is beter om hier vanaf het begin rekening mee te houden 😉.
Mallorca: liquiditeit en voorzieningen (Palma, noordwesten met erfgoed)
Mallorca is het meest veelzijdige eiland voor een vastgoedproject. Het combineert:
- een echte regionale hoofdstad, Palma, met ziekenhuizen, internationale scholen, cultuur en een zeer goed verbonden luchthaven;
- zeer waardevolle zones in het noordwesten (Deià, Sóller, Valldemossa) gewild bij een internationale clientèle die er vaak al lang verblijft;
- meer gezinsvriendelijke of toegankelijke markten in het binnenland van het eiland of in sommige kustplaatsen.
Voor een koper die zoekt naar:
- liquiditeit (gemakkelijkheid bij wederverkoop);
- voorzieningen die het hele jaar open zijn;
- een goede balans tussen lokaal leven en toeristische drukte,
Is Mallorca vaak de beste middenweg.
Palma is in het bijzonder geschikt voor:
- telewerkers die een stedelijk appartement willen met een directe vlucht naar Europa;
- investeerders die mikken op middellange verhuur (gereguleerd) in plaats van zuivere seizoensverhuur;
- voorzichtige gepensioneerden die dichtbij zorg en voorzieningen willen blijven.
Volgens recente gegevens van Green Acres toont vastgoed in Palma de Mallorca een gemiddeld budget van rond de 385.000 € voor royale oppervlaktes (ongeveer 137 m²), wat het een interessante toegangspoort maakt voor een jaarproject of semi-vestiging.
Het noordwesten, meer erfgoedgericht, trekt vooral aan:
- kopers met een langetermijnvisie, gevoelig voor het landschap en de charme van de dorpen;
- al sterkere budgetten, die in staat zijn hoge prijzen en belangrijke onderhoudskosten op te vangen (oude huizen, steile terreinen).
Ibiza-Formentera: high-end, zeer hoge budgetten
Ibiza en Formentera bevinden zich duidelijk in een high-end markt, zelfs ultra-prime voor bepaalde sectoren. De prijzen zijn er aanzienlijk hoger dan het gemiddelde van de Balearen, met:
- een sterk en trouw internationaal publiek;
- een beperkt aanbod, vooral voor goed gelegen villa’s met zeezicht of snelle toegang tot de stranden;
- hoge druk op bouwgronden en bouwvergunningen.
Deze eilanden zijn vooral geschikt voor de volgende profielen:
- kopers op zoek naar een prestigieuze villa, al dan niet met verhuurperspectief;
- zeer vermogende investeerders gericht op een zeldzaam actief dat goed zijn waarde kan behouden op de lange termijn;
- personen die het eiland en zijn ritme goed kennen en er regelmatig willen terugkeren.
Wel moet u rekening houden met:
- zeer hoge aankoopbudgetten (en bijkomende kosten dienovereenkomstig);
- een meer seizoensgebonden leven in sommige gebieden, zeer levendig in de zomer, veel rustiger buiten het seizoen;
- sterke concurrentie voor kwaliteitsobjecten, met soms korte beslissingsperiodes.
Formentera, nog zeldzamer, is eerder een verzamelaarsmarkt: weinig aanbod, veel vraag, hoge prijzen en een uiterst beschermd milieu.
Menorca: gezinsvriendelijke tweede verblijven, een zachter jaarrond ritme
Menorca biedt een heel ander beeld dan de twee andere grote eilanden:
- een rustiger tempo, een meer familiale sfeer;
- minder vastgoeddruk, hoewel de prijzen de laatste jaren zijn gestegen;
- een zeer goed behouden natuur- en kustpatrimonium, met minder grote infrastructuren.
Het is een goede keuze als u zoekt naar:
- een tweede verblijf voor uzelf en uw dierbaren;
- een rustigere omgeving, weg van het drukke nachtleven;
- een mogelijk redelijke levens- en onderhoudskost in vergelijking met Ibiza.
Menorca is erg geschikt:
- voor families die elk jaar terug willen komen naar dezelfde plek;
- voor kopers die meer geven om natuur en landschap dan om het nachtleven;
- voor wie hecht aan dorps- of stadse gezelligheid.
Daartegenover kan de liquiditeit bij wederverkoop iets lager zijn dan in Mallorca of Ibiza, simpelweg omdat de vraag meer gericht is. Het is dus belangrijk om een sterke locatie te kiezen: nabijheid van voorzieningen, toegang tot stranden, goede bereikbaarheid.
Wie koopt er op de Balearen: een uitgesproken internationale markt
Welke eilandkeuze u ook maakt, u stapt een zeer internationale markt binnen. Volgens data van Green Acres voor alle Baleareneilanden zijn de actiefste buitenlandse kopers de Fransen (ongeveer 20% van de aanvragen), gevolgd door Zwitsers (13%), Britten (11%) en Italianen (10%), voor Duitsers en Amerikanen.
De mediane budgetten blijven hoog: de Zwitserse clientèle zit bijvoorbeeld rond de 755.000 € voor woningen van ongeveer 100 m², terwijl Duitse kopers vaak boven het miljoen euro uitkomen voor grote gezinsvilla’s. Deze diepgang van de internationale vraag helpt om de prijzen te ondersteunen en zorgt, op goede locaties, voor een zekere liquiditeit bij wederverkoop.
Instappunten en oplettendheid
Zodra uw eiland gekozen is, blijft het juiste instappunt op de markt vinden… zonder de technische punten te vergeten. Een mooi decor kan soms een slecht beheerde VvE of beperkende gebruiksregels maskeren.
Referentie 5.090 €/m²; check lasten, werken en gebruiksregels
Recente statistieken geven een referentie van ongeveer 5.090 €/m² voor vastgoed op de Balearen, alle situaties samengenomen. Maar dat is een gemiddelde: het verbergt grote verschillen tussen:
- goed bereikbare stedelijke zones (Palma, bepaalde wijken van Ibiza);
- de gewilde dorpen in het noordwesten van Mallorca;
- meer perifere of gezinsgerichte sectoren.
Om uw aankoop te beveiligen, zijn er enkele essentiële reflexen:
- analyseer de VvE-lasten: onderhoud van gemeenschappelijke delen, zwembad, tuin, conciërge, beheer;
- voorzie aankomende renovatiewerken (gevel, waterdichting, lift, energetische renovatie) en hun waarschijnlijke kost;
- check de gebruiksregels: toeristische verhuur toegestaan of niet, minimale verhuurtermijn, regels binnen de vereniging van eigenaars.
Op sommige eilanden of in bepaalde gemeenten is kortdurende seizoensverhuur streng gereguleerd, soms verboden in collectieve gebouwen. Als uw project afhangt van verhuuropbrengst, is deze check onmisbaar.
Bovendien, plan vanaf het begin:
- de aankoopkosten (notaris, belastingen, makelaar);
- lokale vastgoedbelasting;
- beheerkosten als u een servicebedrijf ter plaatse inhuurt.
Seizoenpatroon en beschikbaarheid buiten de zomer: keuzes volgens uw project
De Balearen leven duidelijk mee met de seizoenen. Om goed te kopen, moet u zich niet alleen afvragen hoeveel de woning waard is, maar ook wanneer u er daadwerkelijk van kunt genieten.
Enkele aandachtspunten voor u uw eiland kiest:
- Openingsuren van winkels en restaurants buiten het zomerseizoen: sommige dorpen lopen leeg in de winter, andere blijven actief.
- Frequentie van vluchten en veerverbindingen in het laagseizoen: royaler op Mallorca, soms beperkter voor Menorca of Ibiza.
- Het gewenste animatieniveau in herfst en lente: totale rust, gematigd lokaal leven, of continue toeristische levendigheid.
Afhankelijk van uw project veranderen de afwegingen:
- Voor een jaarrond pied-à-terre met enkele verblijven buiten de zomer biedt Mallorca (en vooral Palma) de beste continuïteit qua voorzieningen.
- Voor een puur zomers gebruik kunnen Ibiza-Formentera of bepaalde kustzones van Menorca volstaan, mits men de seizoensinvloeden accepteert.
- Voor een semi-vestigingsproject (meerdere maanden per jaar), moet u goed letten op: scholen, artsen, open winkels, vervoer, maar ook permanente buren.
Een goede gewoonte is om het eiland en de beoogde wijken buiten het seizoen te bezoeken, al is het maar even. Zo krijgt u een realistischer beeld van het echte leven ter plaatse, ver weg van de zomerse ansichtkaarten 🌞.
