Rynek 2026 w Andaluzji: kontrolowany wzrost z ogniskami napięć
W 2026 roku rynek nieruchomości w Andaluzji pozostaje ogólnie skierowany ku wzrostowi, ale bez ogólnego przegrzania. Obserwuje się:
- średni wzrost cen, często niższy niż w najdroższych rejonach Hiszpanii,
- lokalne ogniska napięć na wybrzeżu i w niektórych bardzo poszukiwanych miastach,
- coraz większą różnicę między rynkami „codziennymi” a bardzo turystycznymi sektorami.
Dla kupującego oznacza to, że wciąż istnieją okazje, ale wybór miasta, dzielnicy i rodzaju nieruchomości staje się decydujący.
Miasta i wybrzeża na czele: Malaga około 3 300–3 620 €/m²
Wśród dużych miast andaluzyjskich Malaga wyróżnia się zdecydowanie. Dynamiczne miasto, dobrze skomunikowane (TGV, międzynarodowe lotnisko), z rozwijającą się ofertą kulturalną i cyfrową, przyciąga zarówno:
- europejskich emerytów szukających słonecznego stylu życia,
- pracowników zdalnych i cyfrowych nomadów,
- inwestorów celujących w wynajem turystyczny lub długoterminowy.
Poziomy cen plasują się obecnie na 3 300–3 620 €/m², a roczny wzrost szacuje się na +21 do +22% między 2025 a 2026 w zależności od sektora i rodzaju nieruchomości.
W segmencie domów wakacyjnych dane popytu z Green-Acres pokazują jednak dużą różnorodność: poszukiwane nieruchomości w Maladze mają przeciętną cenę około 746 000 € za duże powierzchnie (około 402 m²), co wskazuje na wyraźne ukierunkowanie na domy rodzinne lub wille, a nie na małe miejskie apartamenty.
Aby zobaczyć typowe nieruchomości celowane przez tę klientelę, można zajrzeć np. na dedykowaną stronę miasta Malaga: domy i apartamenty na sprzedaż w Maladze.
Konkretne:
- w centrum i najbardziej pożądanych dzielnicach przy morzu ceny mogą wyraźnie przekraczać średnią,
- w niektórych dzielnicach peryferyjnych lub remontowanych wartości pozostają bardziej dostępne, ale rosną szybko,
- presja na istniejące zasoby wymusza także rozwój nowych projektów, czasem już na wysokich poziomach przy starcie.
Na całych wybrzeżach Andaluzji logika jest podobna: bliskość morza, dostępność i atrakcyjność turystyczna windują ceny w górę, zwłaszcza na Costa del Sol.
Huelva i Malaga: gminy powyżej +20% rocznie
Poza stolicami prowincji to często średnie lub nadmorskie gminy notują największe roczne wzrosty.
W latach 2025-2026 kilka miejscowości z Huelvy i Malagi przekroczyło +20% wzrostu rok do roku, w tym:
- Algarrobo – mała nadmorska miejscowość na wschodniej Costa del Sol, bardzo ceniona za bliskość Malagi i spokojniejszy charakter,
- Vélez-Málaga – ważny ośrodek Axarquía, łączący historyczne miasto, bliskość morza (Torre del Mar) i łagodniejsze ceny niż Malaga śródmiejska,
- Casares – między Esteponą a Sotogrande, bardzo poszukiwana za osiedla z widokami, pole golfowe i usługi premium,
- Fuengirola – uznany kurort, wysokie zapotrzebowanie na domy wakacyjne i wynajem sezonowy.
Wyniki wyszukiwań nieruchomości na Green-Acres potwierdzają rolę tych obszarów jako „stref alternatywnych” dla zagranicznych klientów szukających morza i słońca, ale przy zróżnicowanych poziomach cen. W Algarrobo pożądane domy wyceniane są na ok. 311 000 € za powierzchnię ok. 181 m², czyli bardziej przystępny budżet niż w sercu Costa del Sol.
Przegląd ofert celowanych przez tych nabywców dostępny jest tutaj: oferty nieruchomości w Algarrobo.
W Vélez-Málaga poszukiwane są głównie przestronne nieruchomości (mediana ok. 190 m²), za budżet ok. 262 000 €. Ten profil pokazuje dążenie do kompromisu między metrażem, klimatem a niższą ceną niż w Maladze śródmiejskiej, przy jednoczesnej bliskości morza.
Aby zobaczyć typy ofert, które przyciągają nabywców, można sprawdzić lokalną selekcję: nieruchomości w Vélez-Málaga.
Casares to pozycja wyraźnie bardziej premium, średnia wielkość domu ok. 137 m², przy cenie około 385 000 €. Gmina jest bardzo jasno skupiona na rynku dobrze wyposażonych domów wakacyjnych, często w kompleksach z basenami, polem golfowym lub widokiem na morze.
Odwrotnie, Fuengirola odzwierciedla presję na bardzo turystycznych rynkach Costa del Sol: popyt koncentruje się na bardziej zwartych lokalach (ok. 107 m²), przy średnich cenach około 448 000 €, co wskazuje na klientelę poszukującą dobrze położonych apartamentów, nadających się pod wynajem sezonowy. Charakterystyka poszukiwanych ofert dostępna jest tutaj: nieruchomości w Fuengirola.
Te wzrosty cen odzwierciedlają:
- przeniesienie popytu z już bardzo drogich miejscowości,
- atrakcyjność spokojniejszego stylu życia, nadal przy morzu,
- wzrost znaczenia inwestycji pod wynajem, często realizowany przez nabywców zagranicznych.
Dla projektu zakupu oznacza to konieczność dobrej oceny horyzontu czasowego: niektóre gminy pozostają atrakcyjne krótkoterminowo, ale szybki wzrost cen może zmienić stosunek zysku do ryzyka w ciągu kilku lat.
Sektory premium i inwestycje zagraniczne
Andaluzja, a zwłaszcza wybrzeże, to wciąż kluczowy rynek dla międzynarodowych nabywców. Ich obecność jest szczególnie widoczna w segmencie premium, zwłaszcza na Costa del Sol.
Costa del Sol luksus: silny popyt międzynarodowy
W segmencie luksusowym rynki Marbella i Benahavís to zupełnie osobna liga. Znajdziemy tu:
- współczesne wille z widokiem na morze i bardzo wysokim standardem,
- zamknięte rezydencje z usługami (ochrona, baseny, spa, concierge),
- rzadkie oferty w wyjątkowych lokalizacjach, bardzo trudno powielalne.
Dane zapytań na Green-Acres potwierdzają przechodzenie do wyższych standardów: w Marbelli poszukiwane nieruchomości osiągają średnio niemal 1,54 mln € przy dużych metrażach ok. 268 m², podczas gdy Benahavís, bastion luksusowych willi, notuje średnie budżety powyżej 2,6 mln € za domy ok. 536 m².
Aby zobaczyć poziom i typy ofert, wokół których kręci się ten szczególny rynek, można przejrzeć ogłoszenia z Marbelli (nieruchomości w Marbelli) lub Benahavís (wille i domy w Benahavís), gdzie dominują współczesne wille, rezydencje zamknięte i designerskie nieruchomości.
Dwa kluczowe czynniki wyjaśniają odporność tego obszaru:
- zróżnicowany popyt międzynarodowy (Europa Północna, Wielka Brytania, Bliski Wschód, Ameryka Łacińska itd.),
- rzadka oferta, ograniczona dostępnością ziemi i bardziej rygorystycznymi lokalnymi przepisami dot. nowych pozwoleń.
W całym departamencie Malagi, statystyki Green-Acres pokazują duży apetyt zagranicznych nabywców, z Francuzami na prowadzeniu (ok. 15% wyszukiwań zagranicznych), przed Belgami, Niemcami, Holendrami, a potem klientami z USA i UK. Mediany budżetów często mieszczą się między 295 000 a 410 000 €, dla mieszkań o średniej wielkości 100–125 m², co potwierdza wagę rynku rodzinnych domów wakacyjnych.
W rezultacie nawet w niepewnych czasach te rynki premium cechuje:
- mniejsza skłonność do spadków cen,
- większa zdolność szybkiej poprawy,
- zainteresowanie unikalnymi ofertami czy sygnowanymi przez uznanych architektów.
Dla kupującego ten segment nie jest najtańszy, ale może zapewniać:
- pozycję „majątkową” w długim terminie,
- przyzwoitą płynność przy spełnieniu odpowiednich kryteriów (lokalizacja, widok, wykończenie),
- potencjał luksusowego najmu, zwłaszcza krótkoterminowego.
Nowe inwestycje i kapitały: projekty do 2027 roku
Dynamika rynku andaluzyjskiego objawia się także napływem nowego kapitału i dużych inwestycji deweloperskich.
Na Costa del Sol notuje się np. inwestycje ok. 72 mln € w Marbelli na projekty mieszkaniowe z odbiorem ok. 2027 roku. Celem tych inwestycji jest zazwyczaj:
- klientela międzynarodowa o wysokiej sile nabywczej,
- wysokie standardy zrównoważonego rozwoju, designu i usług,
- lokalizacje z walorem widoku na morze, dostępem do pól golfowych lub bliskością centrum.
Dla kupującego nowe inwestycje oznaczają kilka zalet:
- płatność w ratach przez kilka lat,
- komfort i parametry energetyczne na obecnym poziomie,
- potencjalny wzrost wartości między rezerwacją a odbiorem, jeśli rynek pozostanie silny.
Ale wymagają też:
- dokładnej weryfikacji dewelopera (solidność, wcześniejsze projekty),
- uważnego czytania umowy (terminy, gwarancje, możliwe korekty cenowe),
- dobrej znajomości lokalnego rynku w perspektywie 3–5 lat.
Perspektywa makro: Hiszpania 2026
Aby dobrze zinterpretować sytuację Andaluzji, warto umieścić ją w kontekście krajowego trendu hiszpańskiego.
Oczekiwany wzrost krajowy w 2026 roku
Projekcje dla Hiszpanii na 2026 r. mówią o średnim wzroście cen o ok. +7% w skali roku, z zastrzeżeniem sytuacji gospodarczej i stóp procentowych.
Kilka czynników wspiera ten scenariusz:
- wciąż solidny popyt w dużych miastach i nad morzem,
- nowe inwestycje nie zawsze pokrywają potrzeby w napiętych rejonach,
- atrakcyjność kraju dla emerytów i inwestorów europejskich w porównaniu z innymi miejscami basenu Morza Śródziemnego.
Nie oznacza to jednak jednolitego wzrostu wszędzie: niektóre rejony wiejskie lub wewnętrzne mogą pozostać stabilne lub nawet skorygować ceny, podczas gdy najbardziej dynamiczne lokalizacje nadal będą podbijać średnią cen krajową.
Szczególnie odnosi się to do zachodniej Andaluzji: w prowincji Huelva dane Green-Acres podkreślają rynek wciąż dostępny cenowo, lecz już umiędzynarodowiony. Portugalscy nabywcy stanowią tam ok. 19% zagranicznych zapytań, tuż za nimi są Francuzi (13%) i Niemcy (12%), przy medianach budżetu zwykle między 138 900 a 165 000 € i dużych powierzchniach (110–140 m²). To sygnał, że region przyciąga także tych szukających tańszej alternatywy dla Costa del Sol przy zachowaniu bliskości do Oceanu Atlantyckiego.
Główne rynki powyżej 3 900 €/m²: efekt rozprzestrzeniania
Inny ważny aspekt: wyniki głównych rynków miejskich w Hiszpanii, gdzie ceny przekraczają już 3 900 €/m² (Madryt, Barcelona i kilka bardzo napiętych stolic regionów).
Te rynki mogą:
- ciągnąć średnią krajową w górę,
- zachęcać część kupujących do szukania tańszych opcji, jak Andaluzja,
- wzmacniać wizerunek Hiszpanii jako stabilnego rynku nieruchomości w skali Europy.
Dla Andaluzji oznacza to:
- ciągły napływ nowych nabywców, zwłaszcza z zagranicy,
- presję na wzrost na już atrakcyjnych obszarach,
- postępującą dyfuzję popytu na gminy drugiego rzędu, często silnie rozwijające się.
Jeśli rozważasz zakup, kluczowe pytanie nie brzmi tylko „ile kosztuje dzisiaj?”, ale również:
- „jaki jest potencjał tego miejsca za 5–10 lat?”,
- „jak duża część popytu pochodzi z zagranicy?”,
- „jak ten rynek odpowie na ewentualne spowolnienie gospodarcze?”
Innymi słowy, należy myśleć zarówno o jakości życia, jak i perspektywie majątkowej, opierając się na dobrej znajomości rynku… lub profesjonalnym doradztwie.
