Tendencja 2026: scenariusze wzrostu cen i wolumenów
Badanie UCI-SIRA: sprzedaż i ceny skierowane w górę w 2026 roku
Badanie UCI-SIRA, szeroko śledzone przez hiszpańskich profesjonalistów, kreśli na 2026 rok ogólnie pozytywny scenariusz dla Katalonii. Ankietowani agenci przewidują:
- stopniowe ożywienie wolumenów sprzedaży po dostosowaniach w latach 2023–2024,
- umiarkowany, ale stały wzrost cen za metr kwadratowy,
- rynek kataloński bardziej dynamiczny niż średnia hiszpańska, napędzany przez Barcelonę i wybrzeże.
Dominującą tendencją nie byłby więc wybuch cen, lecz raczej podwyższająca się normalizacja: mniej zmienności, więcej stabilności, z trwałą premią dla najbardziej poszukiwanych lokalizacji.
Dla kupującego oznacza to dwie rzeczy:
- oczekiwanie znaczącego spadku cen w Katalonii wydaje się mało realistyczne do 2026 roku,
- prawdziwą kwestią staje się wybór mikro-lokalizacji i jakość nieruchomości, a nie „perfekcyjny timing”.
Dane ze specjalistycznego portalu Green Acres potwierdzają tę interpretację dla nieruchomości w Barcelonie, gdzie średnia wynosi około 544 000 € za powierzchnię rzędu 117 m², co wskazuje na rynek już osadzony na wysokich wartościach.
Premium na wybrzeżu: Begur i Costa Brava z cenami 5 000–8 000 €/m², ponad 9 000 € z widokiem na morze
Na katalońskim wybrzeżu Costa Brava pozostaje jednym z najbardziej pożądanych rynków Europy dla domów wakacyjnych i projektów zmiany stylu życia. Niektóre miejscowości jak Begur, Tamariu, Llafranc czy Calella de Palafrugell wyróżniają się wyraźnie premium pozycjonowaniem.
Typowe poziomy cen w tych najbardziej pożądanych regionach to:
- 5 000–8 000 €/m² za dobrze położone apartamenty lub domy, odnowione lub nowsze,
- ponad 9 000 €/m² za nieruchomości z panoramicznym widokiem na morze, dużym tarasem lub bezpośrednim dostępem do plaży,
- całkowite budżety łatwo przekraczające 1 mln € za willę z basenem w najbardziej ekskluzywnych zatoczkach.
Średnie ceny notowane na Green Acres dla głównych miejscowości Costa Brava potwierdzają ten segment premium, zwłaszcza nieruchomości w Tamariu (ponad 1,09 mln € średnio za wille ok. 250 m²), a także w Llafranc i Calella de Palafrugell, gdzie wymagane budżety regularnie przekraczają milion euro.
To napięcie cenowe jest wyjaśniane przez kilka czynników:
- bardzo ograniczone grunty przybrzeżne, chronione przez restrykcyjne przepisy urbanistyczne,
- silny popyt międzynarodowy (Francja, Beneluks, Niemcy, Wielka Brytania, kraje nordyckie),
- wzrost atrakcyjności wśród pracujących zdalnie i mobilnych przedsiębiorców poszukujących śródziemnomorskiego stylu życia.
W perspektywie 2026 roku najbardziej realistyczne scenariusze dla tego segmentu to:
- kontynuacja wzrostu cen w wyjątkowych lokalizacjach,
- wzrost selektywności kupujących, którzy wymagają widoku, jakości architektury oraz wysokiej efektywności energetycznej,
- rosnąca przepaść pomiędzy kultowymi zatoczkami, a sąsiednimi, mniej znanymi, lecz bardziej dostępnymi miejscowościami.
Profile kupujących na tych rynkach są dziś bardzo międzynarodowe: w prowincji Girona, baza Green Acres pokazuje, że 46% zagranicznych zapytań pochodzi z Francji, daleko przed Niemcami (8%) i Belgią (7%), a mediany budżetów wynoszą ok. 239 000 € za ok. 75 m², co wskazuje na istnienie bardziej dostępnego segmentu poza linią brzegową.
Mechanizmy rynku
Popyt międzynarodowy i ograniczona podaż w hotspotach
Zrozumienie dynamiki katalońskich „hotspotów” – stref, gdzie ceny utrzymują się i rosną – jest kluczowe dla precyzyjnej strategii zakupu. Barcelona, Sitges, Begur, Cadaqués czy niektóre dzielnice Costa Dorada łączą wybuchową mieszankę:
- silny popyt międzynarodowy mało wrażliwy na lokalne wahnięcia,
- ograniczona podaż wysokiej jakości przez rzadkość gruntów lub wyzwania renowacyjne,
- istniejący zasób często w rękach od dawna, z niewielką rotacją.
W Barcelonie to napięcie wyraźnie widać szczególnie w:
- centralnych, dobrze skomunikowanych dzielnicach (Eixample, Gracia, Born),
- atrakcyjnych nadmorskich strefach (Barceloneta, Diagonal Mar),
- obszarach „miejskiej wioski” z dobrym dojazdem (Poblenou, Sarrià, Sant Gervasi).
W aglomeracji Barcelony dane Green Acres pokazują istotny udział zagranicznych kupujących, szczególnie Francuzów (17% zapytań), ale także Amerykanów, Szwajcarów czy Niemców, ze średnimi cenami zwykle pomiędzy 3 000 a 4 000 €/m² w zależności od narodowości. Głębokość popytu międzynarodowego tłumaczy częściowo odporność cen w najgorętszych dzielnicach.
Konsekwencje praktyczne dla kupującego:
- dobre nieruchomości sprzedają się szybko, czasem za cenę ofertową lub powyżej,
- margines negocjacji pozostaje ograniczony w samym centrum hotspotów,
- przygotowanie dokumentów finansowych z wyprzedzeniem staje się realną przewagą konkurencyjną 🙂
Na tych rynkach ceny napędzane są nie tylko przez mieszkania główne, ale też przez:
- segmnet domów wakacyjnych premium,
- inwestycje w wynajem sezonowy lub średnioterminowy,
- instalacje nowych mieszkańców przyciągniętych jakością katalońskiego życia.
Miejscowości jak Sitges, bardzo cenione za jakość życia i bliskość Barcelony, dobrze ilustrują tę logikę – średnie budżety przekraczają milion euro za wille ok. 220 m² w Sitges, podczas gdy w Cadaqués, jednym z najbardziej ekskluzywnych rynków, popyt koncentruje się na nieruchomościach często przekraczających 2 mln € za mniejsze powierzchnie, ale z niezwykłym widokiem na morze (domy na sprzedaż w Cadaqués).
Peryferia i średnie miasta katalońskie: alternatywy dostępu
Wobec poziomu cen w Barcelonie i najbardziej prestiżowych miejscowościach nadmorskich, coraz więcej kupujących kieruje się ku:
- dobrze skomunikowanym peryferiom Barcelony,
- średnim miastom katalońskim w fazie odnowy.
Te regiony często oferują lepszą równowagę pomiędzy:
- bardziej przystępne ceny zakupu,
- jakość życia (zieleń, spokój, bliskość natury),
- rozsądną odległość do Barcelony lub nad morze pociągiem albo autem.
Wśród obszarów często branych pod uwagę przez kupujących:
- Vallès (Sabadell, Terrassa, Sant Cugat) dla rodzin,
- Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) jako kompromis morza i dostępności cenowej,
- Girona i jej okolice, brama do Costa Brava,
- Lleida i niektóre gminy wewnętrzne dla projektów domów z działką w kontrolowanym budżecie.
Na tych rynkach dynamika jest inna:
- ceny pozostają zamrożone i czasem podlegają negocjacjom,
- nieruchomości częściej wymagają remontu,
- lokalni kupujący odgrywają większą rolę, stabilizując rynek.
Dane z bazy Green Acres dobrze ilustrują te kontrasty: w Sant Cugat czy kilku miejscowościach Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) średnie budżety to ok. 385 000 – nieco ponad 1 mln € za większe domy rodzinne, często z ogrodem (domy na sprzedaż w Mataró, domy na sprzedaż w Arenys, domy na sprzedaż w Vilassar), podczas gdy w samej Gironie zapytania dotyczą dużych domów, powyżej 400 m² i z budżetami przekraczającymi milion euro (Nieruchomości z Girony).
Na potrzeby projektu zmiany życia te obszary stanowią ciekawą opcję, jeśli:
- jesteś gotów oddalić się od najbardziej prestiżowego wybrzeża,
- cenisz przestrzeń, ogród lub bardziej wiejskie otoczenie,
- masz pewną elastyczność w dojazdach lub pracy zdalnej.
Ponadto rozwój pracy zdalnej i stylu życia hybrydowego (miasto + wieś) może wzmocnić ceny w tych miejscowościach do 2026 roku, jednocześnie pozostawiając atrakcyjne okazje dla wczesnych kupujących.
Na terenach wewnętrznych jak prowincja Lérida, jeszcze mało znanych, lecz obecnych w poszukiwaniach domów wakacyjnych, zagraniczni kupujący to dziś głównie Francuzi (32% zapytań), z medianą cen znacznie poniżej poziomów z wybrzeża. To czyni te miejsca ciekawym laboratorium dla tych, którzy cenią przestrzeń i budżet ponad bezpośrednią bliskość morza.
Jak wybierać między Barceloną, wybrzeżem a średnimi miastami
Wobec tych mechanizmów rynku prawdziwym wyzwaniem jest określenie własnej strategii, zamiast szukania „absolutnie najlepszego rynku”.
W praktyce możesz sobie zadać kilka prostych pytań:
- Czy twoim priorytetem jest wartość inwestycyjna w długim terminie, czy jakość codziennego życia?
- Czy jesteś gotów zaakceptować dłuższe czasy dojazdu, aby obniżyć budżet zakupu?
- Czy chcesz wynajmować swoją nieruchomość przez część roku (jeśli tak, to jakiej klienteli)?
Kilka wskazówek do wyboru:
- Barcelona: dla solidnej inwestycji, z potencjałem wynajmu, ale wysokim progiem wejścia.
- Costa Brava premium (Begur, Llafranc, Tamariu…): dla efektownego widoku na morze, zwykle jako dom letni, z rzadkością utrzymującą ceny.
- Bardziej dostępne wybrzeże lub średnie miasta: dla maksymalizacji przestrzeni i wygody, opierając się na długofalowych trendach (praca zdalna, poszukiwanie przestrzeni, powrót do natury).
We wszystkich przypadkach kluczowe pozostaje:
- dokładna analiza mikro-sektora (ulica, ekspozycja, sąsiedztwo, usługi),
- przewidzenie całkowitego budżetu (cena + remont + koszty zakupu),
- wsparcie eksperta przy zabezpieczeniu transakcji w niekiedy skomplikowanym otoczeniu prawnym i podatkowym, jeśli kupujesz zza granicy.
