Ceny nieruchomości w Madrycie w 2026 roku: rekordowe poziomy w całej Hiszpanii
Madryt, obok Barcelony, wyróżnia się jako jeden z najdroższych rynków nieruchomości w Hiszpanii. Wzrost prestiżu niektórych dzielnic, presja popytu oraz inflacja kosztów sprawiły, że ceny osiągnęły niespotykane dotąd poziomy. 😮
Ten wzrost nie dotyczy tylko ścisłego centrum: rozprzestrzenia się na sąsiednie dzielnice oraz gminy pierwszej i drugiej korony, co całkowicie zmienia sposób podejścia do zakupu nieruchomości.
W segmencie drugich rezydencji i nabywców zagranicznych poziom cen jest jeszcze wyższy: średnia wyszukiwana wartość nieruchomości w Madrycie na portalu Green Acres to około 923 000 € za 141 m², czyli prawie 6 546 €/m², co potwierdza presję na atrakcyjne, dobrze położone mieszkania.
Średnia cena około 6 021 €/m², wzrost od 12 do 38% w zależności od dzielnicy
W 2026 roku przeciętna cena za m² w stolicy Hiszpanii wynosi około 6 021 €/m², niezależnie od typu nieruchomości. Ta średnia ukrywa jednak bardzo zróżnicowaną rzeczywistość pomiędzy poszczególnymi dzielnicami.
Obserwujemy:
- centralne i historyczne dzielnice ze wzrostem nawet do 30–38% w ciągu pięciu lat;
- ustabilizowane dzielnice mieszkaniowe, które wzrosły o około 15-25%;
- obszary w trakcie rewitalizacji czy bardziej oddalone, gdzie wzrosty są jak dotąd umiarkowane (około 12-18%), ale z interesującym potencjałem do dalszego wzrostu.
Konkretnie oznacza to, że:
- dobrze położone mieszkanie rodzinne w dobrej dzielnicy może łatwo przekroczyć 8 000–10 000 €/m²;
- niektóre bardziej popularne rejony pozostają poniżej 4 000 €/m², ale z solidną tendencją wzrostową;
- nowe dzielnice z dobrą komunikacją (metro, autobus, autostrady) notują wzrost cen wraz z pojawianiem się nowych usług i handlu.
Dla kupującego kluczowe jest więc myślenie
w kategoriach mikro-dzielnic i typologii nieruchomości, zamiast kierowania się średnią poziomów cen w całym Madrycie.
Bardzo wysokie stawki (ponad 25 000 €/m²) w segmencie ultra-luksusowym
Jeśli celujesz w segment najbardziej ekskluzywny, przygotuj się na poziomy cen spotykane niezwykle rzadko gdzie indziej w Hiszpanii. W niektórych kategoriach ultra-luksusu « poprzeczka » przekracza już 25 000 €/m².
Takie ceny dotyczą:
- apartamentów na ostatnich piętrach z panoramicznymi tarasami przy najbardziej prestiżowych arteriach;
- w pełni odnowionych kamienic z usługami premium (concierge, ochrona 24h, strefa wellness);
- nowoczesnych, niskogęstych inwestycji z ogrodem, basenem i wyjątkowym standardem wykończenia.
Te nieruchomości są przeznaczone dla:
- zamożnej międzynarodowej klienteli;
- wybranych profili ekspatów z wysokobudżetowym pakietem relokacyjnym;
- inwestorów poszukujących rzadkich aktywów majątkowych, bardziej niż wysokiego zwrotu z wynajmu.
Dla « zwykłego » nabywcy ta eskalacja ma jednak pośredni wpływ:
podnosi wartość okolicznych nieruchomości i wzmacnia tendencje gentryfikacyjne w kilku centralnych dzielnicach.
Kto kupuje w Madrycie? Rosnący udział cudzoziemców
Za tymi poziomami cen stoi struktura popytu. Mieszkańcy Madrytu nadal stanowią większość, ale cudzoziemcy mają już duże znaczenie w niektórych segmentach, zwłaszcza w centrum i na rynku premium.
Według danych Green Acres, Stany Zjednoczone są na pierwszym miejscu pod względem zapytań zagranicznych dotyczących Madrytu (prawie 18% wyszukiwań). Kolejni są Francuzi (12%), potem Wielka Brytania, Hongkong oraz Włochy – po około 7% każdy.
Ta różnorodność tłumaczy po części współistnienie kilku rynków w tym samym mieście: lokalnego Madrytu, silnie reagującego na dochody hiszpańskich gospodarstw domowych oraz Madrytu bardzo międzynarodowego, zależnego od wysokich dochodów, pakietów ekspackich i długoterminowych strategii majątkowych.
Czynniki napięć i dylematy zakupowe
Wysokie ceny w Madrycie to nie tylko kwestia mody czy spekulacji. Odzwierciedlają także bardzo konkretne ograniczenia fizyczne i ekonomiczne wpływające na końcowy koszt zakupu mieszkania. 🧱
Zrozumienie tych czynników pozwala lepiej ustawić się jako kupujący i podejmować świadome decyzje: dopuścić większy dystans od centrum, skupić się na renowacji zamiast nowego budownictwa czy też przeanalizować wybrane typy nieruchomości.
Niedobór gruntów, wzrost kosztów materiałów, brak wykwalifikowanej siły roboczej: bezpośredni wpływ na końcową cenę
Madryt to gęsta metropolia, gdzie dostępność gruntów pod nowe projekty jest ograniczona, szczególnie w dobrze skomunikowanych i pożądanych częściach miasta. Ten niedobór terenów budowlanych tworzy efekt rzadkości, który automatycznie przekłada się na ceny.
Do tego dochodzą:
- wzrost kosztów materiałów (beton, stal, drewno, instalacje techniczne) w ostatnich latach;
- niedobór wykwalifikowanej siły roboczej w budownictwie, podnoszący koszt budowy i renowacji;
- coraz większe wymagania regulacyjne w zakresie izolacji, efektywności energetycznej oraz bezpieczeństwa.
W praktyce oznacza to, że:
- cena nowych mieszkań zawiera coraz większe, nieelastyczne koszty stałe;
- duże remonty są trudne do opłacalnego przeprowadzenia, jeśli cena zakupu jest już wysoka;
- deweloperzy i indywidualni nabywcy muszą wybierać między jakością, powierzchnią, lokalizacją a budżetem ogólnym.
Dla osób planujących zakup w Madrycie kluczowe jest:
- precyzyjna wycena planowanych prac przed podpisaniem umowy;
- sprawdzenie jakości technicznej budynku (izolacja, instalacje, elewacja), aby uniknąć przykrych niespodzianek;
- uwzględnienie w budżecie ewentualnych dodatkowych kosztów remontu.
Umiarkowane stopy zwrotu z najmu (ok. 4,2–5,5%) przy wysokich cenach zakupu
Przy wysokich cenach zakupu rentowność najmu w Madrycie pozostaje umiarkowana, zwłaszcza w najatrakcyjniejszych dzielnicach.
W 2026 roku najczęściej obserwujemy:
- stopy zwrotu brutto na poziomie 4,2–5,5% w zależności od dzielnicy i typu nieruchomości;
- poziomy bliższe 4% w ścisłym centrum dla najlepiej poszukiwanych mieszkań;
- stopy zwrotu powyżej 5,5% w niektórych rozwijających się rejonach, nieco dalej od centrum, lub dla mieszkań wymagających remontu.
Od tych liczb należy oczywiście odjąć:
- podatek obowiązujący w Hiszpanii i ewentualnie w kraju zamieszkania;
- koszty wspólnoty mieszkaniowej, czasem wysokie w starszych budynkach lub tych z usługami dodatkowymi;
- koszty zarządzania najmem, jeśli cały kontakt z najemcą jest powierzony firmie zewnętrznej.
W konsekwencji wielu nabywców uświadamia sobie, że Madryt to rynek:
- bardziej majątkowy niż typowo nastawiony na szybki zysk, zwłaszcza w prestiżowych dzielnicach;
- gdzie wygrywa długoterminowa strategia (10 lat i więcej);
- gdzie umiejętność dobrego zakupu (negocjacje, wybór dzielnicy, potencjał wzrostu) ma kluczowe znaczenie.
Jeżeli Twoim priorytetem jest wysoka stopa zwrotu netto w krótkim okresie, zapewne będziesz musiał:
- patrzeć poza ścisłe centrum miasta;
- akceptować nieruchomości do optymalizacji (układ, remont, podział, umeblowanie);
- lub połączyć Madryt z innymi, bardziej dochodowymi, ale mniej płynnymi rynkami hiszpańskimi.
Perspektywy inwestycyjne 2026–2030
Pomimo wysokich cen, stolica Hiszpanii wciąż przyciąga kapitał inwestycyjny. Perspektywy do 2030 roku pozostają korzystne, choć rynek będzie bardziej selektywny i wymagający pod względem jakości, trwałości i lokalizacji. 🌱
Dla inwestora lub nabywcy-operatora lata 2026–2030 mogą charakteryzować się większymi rozbieżnościami w wynikach – między nieruchomościami dobrze położonymi… a resztą.
Popyt międzynarodowy i instytucjonalny: Madryt drugim najchętniej wybieranym rynkiem w Europie
Na europejskiej scenie Madryt jest obecnie drugim ulubionym rynkiem wielu inwestorów zagranicznych i instytucjonalnych.
Różne czynniki tłumaczą to zainteresowanie:
- dynamiczna lokalna gospodarka, napędzana przez usługi, finanse i technologie;
- wizerunek miasta przyjemnego do życia, słonecznego, dobrze skomunikowanego z resztą Europy;
- stosunkowo stabilne otoczenie prawno-podatkowe w porównaniu do innych lokalizacji.
Konsekwencje dla indywidualnych kupujących:
- stała presja na najlepsze aktywa (lokalizacja, jakość budynku, efektywność energetyczna);
- głęboki rynek najmu, głównie dla dobrze zlokalizowanych i zarządzanych mieszkań;
- stosunkowo wysoka płynność odsprzedaży dla nieruchomości o wysokiej jakości, nawet w czasie spowolnienia.
Silna obecność inwestorów instytucjonalnych przyczynia się również do profesjonalizacji rynku, większej przejrzystości, analiz i danych, co może pomóc osobom prywatnym w orientacji rynkowej.
Priorytet: renowacja, ekskluzywne nowe budownictwo i zielona dogęszczenia
Na lata 2026–2030 trzy główne trendy kształtują możliwości inwestycyjne w Madrycie:
- wzmacnianie energetycznej i funkcjonalnej renowacji starego zasobu mieszkaniowego;
- rozwój nowoczesnego budownictwa premium, rzadkiego i drogiego, ale bardzo poszukiwanego;
- projekty zielonej dogęszczenia, obejmujące przestrzenie publiczne, transport oraz naturę w mieście.
Dla kupującego oznacza to kilka możliwych strategii:
- wybór dobrze położonej starej nieruchomości do remontu z dużym potencjałem wzrostu po modernizacji;
- wybór wysokiej jakości nowej inwestycji z dobrymi parametrami energetycznymi, nawet jeśli próg wejścia jest wyższy;
- wyszukiwanie dzielnic, które skorzystają z modernizacji urbanistycznych (nowe linie metra, parki, infrastruktura), aby liczyć na przyszły wzrost cen.
Pojęcie zrównoważonego rozwoju staje się kluczowe: mieszkania źle izolowane, słabo skomunikowane czy nieprzystosowane do nowych potrzeb (home office, przestrzeń zewnętrzna, efektywność energetyczna) mogą na tle innych tracić na wartości.
Odwrotnie, mieszkania:
- z wysoką klasą energetyczną;
- z balkonem, tarasem lub dostępem do zieleni;
- położone w pobliżu transportu publicznego i usług;
są znacznie bardziej poszukiwane i mogą lepiej przetrwać wahania koniunktury.
Na wymagającym rynku takim jak Madryt, wsparcie lokalnych profesjonalistów, znających mikrotrendy każdej dzielnicy, staje się istotnym atutem przy zabezpieczaniu projektu. 🤝
