Gdzie kupować w Madrycie w 2026 roku: strategie w zależności od przeznaczenia
Główne miejsce zamieszkania: tętniące centrum lub dzielnice w trakcie rewitalizacji
Jeśli szukasz głównego miejsca zamieszkania w Madrycie, podstawowe pytanie dotyczy Twojego stylu życia:
- Lubisz wychodzić, spacerować, żyć bez samochodu?
- Pracujesz zdalnie lub w centrum?
- Bardziej cenisz urok czy wygodę?
W ścisłym centrum (Centro, Sol, La Latina, Malasaña, Chueca, Lavapiés) znajdziesz:
- Intensywne miejskie życie: bary, restauracje, kultura, rozrywka.
- Zabytkowa zabudowa z charakterem (balkony, historyczne kamienice).
- Doskonały dostęp do metra i autobusów.
W zamian:
- Ceny należą do najwyższych w mieście.
- Metraże są mniejsze przy tym samym budżecie.
- Hałas, zagęszczenie turystyczne i brak parkingów mogą doskwierać na co dzień.
Jeśli chcesz pozostać blisko centrum, ale z większą wygodą, wybierz dzielnice rewitalizacyjne:
- Arganzuela (blisko Madrid Río): dawna dzielnica przemysłowa, dziś bardzo modna wśród młodych pracujących.
- Tetuán – Cuatro Caminos: mieszanka starych i nowych budynków, blisko Castellana.
- Delicias, Usera, Carabanchel: rejony stopniowo zyskujące na wartości, wciąż przystępniejsze cenowo.
Te obszary oferują:
- Ciekawy kompromis ceny i bliskości do centrum.
- Perspektywy wzrostu wartości w średnim terminie.
- Bardziej mieszkalny klimat, zachowując miejski charakter.
Dane dotyczące popytu na drugie domy świetnie obrazują te różnice: przykładowo, w Arganzueli ceny nieruchomości są znacznie niższe niż w ścisłym centrum Madrytu, a przestrzenie mieszkalne większe – idealne dla rodzin i osób pracujących zdalnie.
Drugie mieszkanie lub inwestycja na wynajem: peryferia oraz alternatywy w mniej niż 30 minut
Dla drugiego mieszkania lub inwestycji na wynajem logika jest nieco inna:
- Szukasz dobrego stosunku ceny do jakości życia.
- Chcesz ograniczyć budżet wejścia.
- Akceptujesz odległość 20–30 minut od centrum.
Dobrze skomunikowane peryferia stają się bardzo atrakcyjne:
- Vallecas (Puente de Vallecas, Villa de Vallecas): niższe ceny, metro i kolejka miejskie.
- Carabanchel, Latina: duże osiedla, dobra infrastruktura, silny popyt najmu lokalnego.
- San Blas – Canillejas: praktyczne przy lotnisku i wybranych biurowcach.
Dla inwestorów te „drugie obrzeża” miasta pozwalają wyważyć przyszłą wartość i natychmiastowy zysk: popyt w dzielnicach takich jak Carabanchel czy Latina pokazuje stale rosnące zainteresowanie większymi mieszkaniami, często w budynkach z zielenią wspólną lub basenem.
Jeśli celujesz w wynajem, stawiaj na:
- Strefy blisko uczelni lub miejsc pracy.
- Bezpośrednie linie metra do centrum.
- Dzielnice z lokalnymi sklepami i usługami.
Alternatywnie sprawdź także gminy graniczące w odległości do 30 minut od centrum Madrytu:
- Getafe, Leganés, Fuenlabrada: duże ośrodki miejskie na południu, dobrze skomunikowane.
- Alcorcón, Móstoles: raczej rodzinne, atrakcyjne dla wynajmu długoterminowego.
- Coslada, San Fernando de Henares: ciekawe przy celowaniu w osoby pracujące na lotnisku lub w logistyce.
Tutaj znajdziesz:
- Ceny zakupu niższe niż w obrębie Madrytu.
- Bardziej stabilne czynsze, napędzane lokalnym popytem.
- Mieszkania często większe lub nowsze przy tym samym budżecie. 🙂
Strefy docelowe i profile kupujących
Zagraniczni inwestorzy premium i młodzi kupujący swoje pierwsze mieszkanie
Rynek madrycki napędzają dwie główne grupy kupujących:
- Zagraniczni inwestorzy, najczęściej z segmentu premium.
- Młodzi kupujący po raz pierwszy, wypierani na peryferia przez wzrost cen.
Na stronie Green Acres dla Madrytu najaktywniejsi są Amerykanie (18% zapytań), potem Francuzi (12%) i Brytyjczycy. Średnie budżety Francuzów i Brytyjczyków często przekraczają milion euro, wynosząc ceny w górę w najbardziej pożądanych dzielnicach.
Dla segmentu premium międzynarodowego preferowane lokalizacje to:
- Salamanca (Recoletos, Castellana, Goya): najbardziej prestiżowe adresy, luksus, butiki, eleganckie budynki.
- Chamberí: bardzo mieszkalna, mieszczańska, ale żywa atmosfera – mocno poszukiwana.
- Chamartín (El Viso, Nueva España): spokojne dzielnice, blisko biur i arterii Castellana.
Wyszukiwania w Chamberí czy Chamartín to głównie mieszkania z wyższej półki, komfortowe metraże, często w nowych lub odnowionych budynkach, z tarasami, balkonami i usługami (concierge, parking).
Tacy kupujący przede wszystkim szukają:
- Lokalizacji premium, bezpiecznej, dobrze wyposażonej.
- Nieruchomości prestiżowej (duże mieszkanie, budynek o wyjątkowym charakterze, penthouse z tarasem).
- Ochrony kapitału długoterminowej zamiast maksymalnego zwrotu z najmu.
Pierwszy zakup, młodzi dorośli wybierają raczej:
- Dzielnice rewitalizujące się w granicach Madrytu (Tetuán, Arganzuela, Usera).
- Bardziej przystępne rejony (Carabanchel, Latina, Moratalaz).
- Dobrze skomunikowane gminy w pobliżu miasta.
Ich priorytety:
- Maksymalizacja metrażu za tę samą cenę.
- Zachowanie łączności z centrum dla pracy i rozrywki.
- Dostęp do szkół, parków, sklepów dla stabilnego trybu życia.
Wysoki próg wejścia, ale duży potencjał wzrostu wartości
Madryt wyróżnia się wysokim progiem wejścia, ale także dynamicznym wzrostem wartości:
- Miasto to główny ośrodek gospodarczy Hiszpanii i Europy.
- Dodatni bilans demograficzny, duża atrakcyjność dla studentów i pracujących.
- Ograniczona podaż (mało gruntów w centrum) napędza ceny.
Ceny w dzielnicach rozwijających się wciąż pozostają poniżej poziomów premium. Przykładowo, Usera lub Puente de Vallecas przyciągają coraz więcej inwestorów zainteresowanych lepszym zwrotem oraz wzrostem wartości w perspektywie 5–10 lat.
W praktyce oznacza to:
- Zakup często droższy niż zakładano, także na peryferiach.
- Duże prawdopodobieństwo wzrostu wartości w 5–10 lat, jeśli dobrze wybierzesz lokalizację.
- Odporny rynek, nawet przy okresowym spowolnieniu gospodarczym.
Strefy o największym potencjale w średnim terminie łączą:
- Dobre skomunikowanie (metro, Cercanías).
- Projekty infrastrukturalne (parki, publiczne obiekty, rewitalizacja przestrzeni).
- Stały popyt na wynajem (studenci, młodzi, rodziny).
Np.:
- Arganzuela / Madrid Río: odnowienie bulwarów, rosnąca atrakcyjność.
- Tetuán (blisko Castellany): zagęszczanie i nowe projekty deweloperskie.
- Wybrane sektory Puente de Vallecas: wciąż przystępne, dobrze skomunikowane.
Budżety, ryzyka i perspektywa 5–10 lat
Ceny powyżej 5 000 €/m² i wysokie progi wejścia
W Madrycie coraz więcej dzielnic przekracza 5 000 €/m², a w prestiżowych – nawet dużo więcej.
Szacunkowo (liczby orientacyjne, mogą się zmieniać):
- Stare miasto i dzielnice premium: często 6 000–9 000 €/m², a wyjątkowe nieruchomości jeszcze drożej.
- Śródmieście średnie (Arganzuela, Tetuán, Chamberí poza topem): ok. 5 000–6 500 €/m².
- Peryferia w granicach miasta (Carabanchel, Latina, Moratalaz, San Blas): 3 500–5 000 €/m² w zależności od lokalizacji.
Na peryferiach i w okolicy miasta koszt wejścia to:
- 150 000–200 000 € za małe mieszkanie w przystępnej dzielnicy.
- Więcej za mieszkania rodzinne (3 pokoje lub więcej) lub nowe.
- Wyższe budżety przy celowaniu w najbardziej pożądane północne gminy (Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas).
Dlatego ważne jest:
- Precyzyjnie określić całkowity budżet wraz z opłatami (notariusz, podatki, ewentualny remont).
- Zdefiniować priorytety: lokalizacja, metraż, standard, balkon, parking.
- Czasem zaakceptować niewielkie oddalenie od centrum dla zachowania spójności z możliwościami finansowymi.
Dzielnice północne, jak Hortaleza czy Fuencarral-El Pardo, są przykładem kompromisu: nowe rezydencje, dobra komunikacja i więcej zieleni, ale ceny już odzwierciedlają tę jakość życia.
Ryzyka do przewidzenia: konkurencja, podatki, rentowność najmu
Zakup w Madrycie jest generalnie bezpieczną inwestycją, ale warto przewidzieć pewne ryzyka:
- Duża konkurencja: dobre oferty, w dobrych lokalizacjach i w fair cenie znikają bardzo szybko.
- Podatki i koszty: opłaty notarialne, podatki lokalne, podatki od dochodu z najmu trzeba dobrze uwzględnić.
- Umiarkowana rentowność najmu: w centrum i dzielnicach premium zysk z najmu jest ograniczony.
Na konkurencję wpływa:
- Lokalny popyt, zwłaszcza młodych rodzin.
- Inwestorzy hiszpańscy i zagraniczni wybierający Madryt.
- Ograniczona podaż dobrych nieruchomości w top lokalizacjach.
Pod względem podatków warto:
- Dokładnie sprawdzić zasady dla nierezydentów jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii.
- Porównać podatki dla mieszkań głównych, drugich i inwestycji na wynajem.
- Od razu wliczyć te koszty do kolumny rentowności.
Jeśli chodzi o zwrot z najmu:
- W ścisłym centrum i w top dzielnicach może on być raczej niski (premia za bezpieczeństwo i prestiż).
- Na dobrze dobranych peryferiach jest często lepszy, z niskim ryzykiem pustostanu.
- Dobrym kompromisem są średnie dzielnice w fazie wzrostu, a nie tylko te topowe.
Profile zagranicznych kupujących obserwowane przez Green Acres (np. Amerykanie celujący w nieruchomości ok. 486 tys. €, Francuzi powyżej miliona) sugerują, że miasto nadal będzie przyciągać zamożnych nabywców, co napędza ceny i zaostrza konkurencję o najlepsze nieruchomości.
W perspektywie 5–10 lat celem jest raczej:
- Zabezpieczyć aktywo w dobrej lokalizacji, łatwe do odsprzedaży.
- Korzystać z powolnej aprecjacji wartości.
- Budować spójną strategię majątkową z innymi swoimi planami. 🌱
Madryt – rynek długoterminowy, wart uwagi mimo wysokich cen
Pomimo ogólnego wzrostu cen Madryt pozostaje rynkiem długoterminowym, szczególnie atrakcyjnym dla:
- Osób planujących tu dłuższy pobyt.
- Rodzin szukających dużego europejskiego miasta do życia.
- Inwestorów oczekujących stabilności i płynności.
Miasto oferuje bowiem:
- Zróżnicowaną gospodarkę (usługi, finanse, technologię, administrację).
- Wysoką jakość życia (klimat, parki, kultura, gastronomia).
- Dobrą komunikację (metro, kolej, AVE, lotnisko międzynarodowe).
Północ mieszkaniowa (Chamartín, Hortaleza, Fuencarral-El Pardo, gminy jak Pozuelo, Majadahonda) przyciąga tych, którzy szukają:
- Bardziej spokojnych i zielonych dzielnic.
- Dobrych szkół i usług.
- Rodzinnych mieszkań z wyższej półki, często z basenem i częściami wspólnymi.
Zielone peryferia, zwłaszcza na południu i wschodzie, są ciekawą opcją jeśli:
- Akceptujesz nieco dłuższy dojazd.
- Chcesz dom lub większe mieszkanie, czasami z ogrodem.
- Marzysz o bardziej rodzinnej okolicy, z parkami i pobliskimi udogodnieniami.
W dzielnicach takich jak Villa de Vallecas poszukiwane nieruchomości to przede wszystkim większe, rodzinne mieszkania, w nowszych budynkach z przestrzeniami rekreacyjnymi, pozostając w zasięgu centrum w 20–30 minut.
Na pytanie „centrum, północ czy peryferia?” odpowiedź zależy ostatecznie od:
- Perspektywy czasowej (5, 10 lat lub dłużej).
- Tolerancji na hałas, dojazdy, gęstość zaludnienia.
- Priorytetu między stylem życia, prestiżem, budżetem a zyskiem.
Najważniejsze to opracować jasną strategię, spójną ze swoimi celami, i wybrać dzielnicę, która najlepiej je realizuje, zamiast gonić za „teoretyczną okazją”.
