Escolha da ilha, seu uso e orçamento em 2026
Antes de se apaixonar por uma enseada turquesa, comece por três perguntas simples:
- Qual será o uso principal do imóvel (segunda residência, teletrabalho, investimento em aluguel, futuro local de aposentadoria)?
- Quantas semanas por ano você realmente pretende passar lá?
- Qual orçamento total (compra + taxas + obras + despesas) você está disposto a assumir sem se colocar sob pressão?
As respostas irão naturalmente orientar a escolha da ilha. Cada mercado balear tem sua lógica, seus preços e suas restrições administrativas. Melhor considerar isso desde o início 😉.
Maiorca: liquidez e serviços (Palma, noroeste patrimonial)
Maiorca é a ilha mais versátil para um projeto imobiliário. Ela combina:
- uma verdadeira capital regional, Palma, com hospitais, escolas internacionais, cultura e um aeroporto muito bem conectado;
- áreas bastante valorizadas no noroeste (Deià, Sóller, Valldemossa) procuradas por uma clientela internacional de longa data;
- mercados mais familiares ou acessíveis no centro da ilha ou em algumas estâncias balneares.
Para um comprador que busca:
- liquidez (facilidade de revenda);
- serviços abertos o ano todo;
- bom equilíbrio entre vida local e turismo,
Maiorca é frequentemente o melhor compromisso.
Palma, em particular, é adequada para:
- profissionais em teletrabalho que desejam um apartamento urbano com voo direto para a Europa;
- investidores visando aluguel de média duração (regulamentado) ao invés de locação exclusivamente sazonal;
- aposentados cautelosos que querem permanecer próximos dos cuidados médicos e dos serviços.
Segundo dados recentes do Green Acres, o mercado imobiliário em Palma de Maiorca mostra, em média, um orçamento em torno de 385.000 € para imóveis amplos (cerca de 137 m²), o que faz de Palma uma boa porta de entrada para um projeto anual ou de semi-instalação.
O noroeste, mais valorizado, atrai mais:
- compradores de longo prazo, sensíveis à paisagem e ao charme das aldeias;
- orçamentos mais robustos, capazes de absorver preços altos e custos de manutenção consideráveis (casas antigas, terrenos íngremes).
Ibiza-Formentera: alto padrão, orçamentos muito elevados
Ibiza e Formentera posicionam-se claramente em um mercado de alto padrão, até ultra-prime em certas áreas. Os preços são significativamente maiores que a média das Baleares, com:
- alta e fidelizada demanda internacional;
- oferta limitada, especialmente para vilas bem localizadas com vista para o mar ou rápido acesso à praia;
- grande pressão sobre terrenos e licenças de construção.
Estas ilhas são adequadas principalmente para perfis como:
- compradores buscando uma villa de prestígio, com ou sem perspectiva de aluguel;
- investidores muito abastados em busca de um ativo raro, capaz de manter seu valor a longo prazo;
- pessoas que já conhecem bem a ilha e seu ritmo, e desejam retornar regularmente.
É preciso, porém, aceitar:
- orçamentos de aquisição muito elevados (e despesas agregadas em consequência);
- vida mais sazonal em algumas áreas, muito animada no verão, mas bem mais calma fora de temporada;
- forte concorrência pelos imóveis de qualidade, com prazos de decisão, às vezes, curtos.
Formentera, ainda mais rara, é um mercado de colecionadores: pouca oferta, muita procura, preços altos e um ambiente extremamente protegido.
Menorca: segundas residências familiares, ritmo anual mais suave
Menorca oferece um perfil muito diferente das outras grandes ilhas:
- ritmo mais tranquilo, ambiente mais familiar;
- menos pressão imobiliária, embora os preços tenham aumentado nos últimos anos;
- patrimônio natural e costeiro muito preservado, com menos grandes infraestruturas.
É uma boa opção se você busca:
- uma segunda residência para você e sua família;
- um ambiente mais calmo, longe das festas mais agitadas;
- custo de vida e manutenção potencialmente mais razoável do que em Ibiza.
Menorca é adequada para:
- famílias que querem voltar todo ano ao mesmo local;
- compradores sensíveis à natureza e às paisagens, mais do que à vida noturna;
- aqueles que privilegiam a vida em vilarejo ou pequena cidade.
Em contrapartida, a liquidez na revenda pode ser um pouco menor do que em Maiorca ou Ibiza, simplesmente porque a procura é mais segmentada. Portanto, é importante escolher uma localização sólida: proximidade dos serviços, acesso às praias, boa infraestrutura.
Quem compra nas Baleares: um mercado decididamente internacional
Independentemente da ilha escolhida, você entra em um mercado altamente internacionalizado. Segundo dados da Green Acres para todas as Ilhas Baleares, os compradores estrangeiros mais ativos são os franceses (cerca de 20% da procura), seguidos pelos suíços (13%), britânicos (11%) e italianos (10%), à frente de alemães e americanos.
Os orçamentos medianos continuam elevados: o público suíço, por exemplo, se posiciona perto de 755.000 € para imóveis de cerca de 100 metros quadrados, enquanto os compradores alemães frequentemente superam um milhão de euros por grandes vilas familiares. Essa profundidade da demanda internacional contribui para sustentar os preços e garantir, nas melhores localizações, certa liquidez na revenda.
Pontos de entrada e atenção
Uma vez definida sua ilha, resta encontrar o ponto de entrada certo no mercado… sem esquecer temas mais técnicos. Um belo cenário pode, às vezes, ocultar uma copropriedade mal administrada ou regras de uso restritivas.
Referência 5.090 €/m²; verifique taxas, obras e regras de uso
As estatísticas mais recentes dão uma referência em torno de 5.090 €/m² para o imobiliário nas Baleares, considerando todas as situações. Mas é uma média: ela esconde grandes diferenças entre:
- zonas urbanas bem servidas (Palma, alguns bairros de Ibiza);
- vilarejos valorizados do noroeste de Maiorca;
- áreas mais periféricas ou familiares.
Para garantir uma compra segura, alguns reflexos são essenciais:
- analisar as taxas de condomínio: manutenção de áreas comuns, piscina, jardim, portaria, administração;
- antecipar obras futuras (fachada, impermeabilização, elevador, renovação energética) e seus custos prováveis;
- verificar as regras de uso: aluguel turístico autorizado ou não, duração mínima do aluguel, regras da comunidade de proprietários.
Em algumas ilhas ou municípios, o aluguel de curta duração é altamente regulamentado, às vezes proibido em prédios residenciais. Se seu projeto prevê renda de aluguel, essa verificação é inegociável.
Além disso, preveja desde o início:
- taxas de compra (cartório, impostos, intermediários);
- tributação local sobre propriedade;
- custos de gestão se você contratar um prestador local.
Sazonalidade e disponibilidade fora do verão: arbitre conforme o projeto
As Baleares vivem claramente de acordo com o ritmo das estações. Para comprar bem, você deve se perguntar não apenas quanto vale o imóvel, mas também quando poderá realmente aproveitá-lo.
Alguns pontos a observar antes de escolher sua ilha:
- Abertura de lojas e restaurantes fora do verão: algumas vilas esvaziam no inverno, outras permanecem ativas.
- Frequência de voos e ligações marítimas na baixa temporada: maiores em Maiorca, às vezes reduzidas em Menorca ou Ibiza.
- Nível de animação pretendido no outono e primavera: total tranquilidade, vida local moderada ou animação turística contínua.
Conforme seu projeto, as prioridades mudam:
- Para um pied-à-terre durante todo o ano com estadias fora do verão, Maiorca (especialmente Palma) oferece maior continuidade de serviços.
- Para um uso puramente de verão, Ibiza-Formentera ou alguns setores litorâneos de Menorca podem ser suficientes, aceitando a sazonalidade.
- Para um projeto de semi-instalação (vários meses por ano), é preciso analisar: escolas, médicos, comércios abertos, transportes, mas também vizinhança permanente.
Uma boa atitude é visitar a ilha e os bairros-alvo fora da temporada, mesmo que brevemente. Isso oferece uma visão mais realista da vida local, distante dos cartões-postais do verão 🌞.
