Mercado 2026 na Andaluzia: alta controlada com focos de tensão
Em 2026, o mercado imobiliário andaluz permanece globalmente em tendência de alta, mas sem uma euforia generalizada. Observa-se:
- um aumento médio dos preços, frequentemente inferior ao das zonas mais caras da Espanha,
- focos localizados de tensão no litoral e em certas cidades muito procuradas,
- uma diferença crescente entre mercados « do dia a dia » e setores muito turísticos.
Para um comprador, isso significa que ainda existem oportunidades, mas que a escolha da cidade, do bairro e do tipo de imóvel torna-se determinante.
Cidades e costas em destaque: Málaga entre 3.300–3.620 €/m²
Entre as grandes cidades andaluzas, Málaga destaca-se claramente. Uma cidade dinâmica, conectada (trem-bala, aeroporto internacional), com uma oferta cultural e digital em plena expansão, ela atrai tanto:
- aposentados europeus em busca de qualidade de vida ensolarada,
- trabalhadores remotos e nômades digitais,
- investidores de olho na locação turística ou de longo prazo.
Os preços estão agora em torno de 3.300 a 3.620 €/m², com um aumento anual estimado entre +21 a +22% entre 2025 e 2026, dependendo dos setores e do tipo de imóvel.
No segmento de segundas residências, os dados de procura observados no Green-Acres mostram, contudo, uma forte heterogeneidade: os imóveis mais procurados em Málaga apresentam preço médio em torno de 746.000 € para grandes áreas (cerca de 402 m²), direcionando-se claramente para casas de família ou vilas, mais do que pequenos apartamentos urbanos.
Para conhecer melhor os imóveis tipicamente visados por essa clientela, pode-se consultar, por exemplo, a página dedicada à cidade de Málaga: casas e apartamentos à venda em Málaga.
De forma concreta:
- no centro e nos bairros mais valorizados perto do mar, os preços podem superar facilmente a média,
- em alguns bairros periféricos ou em renovação, os valores permanecem mais acessíveis mas crescem rápido,
- a pressão sobre o parque existente também impulsiona o desenvolvimento de novos projetos, às vezes já com preços altos no lançamento.
Em todo o litoral andaluz, observa-se a mesma lógica: proximidade do mar, acessibilidade e atratividade turística impulsionam os preços, especialmente na Costa del Sol.
Huelva e Málaga: municípios acima de +20% ao ano
Além das capitais provinciais, são frequentemente municípios médios ou litorâneos que exibem as maiores altas anuais.
Em 2025-2026, várias localidades de Huelva e Málaga ultrapassam os +20% de alta em um ano, entre elas:
- Algarrobo – pequeno município costeiro da Costa del Sol oriental, muito procurado por sua proximidade com Málaga e seu clima mais tranquilo,
- Vélez-Málaga – importante polo da Axarquía, combinando cidade histórica, proximidade do mar (Torre del Mar) e preços ainda mais suaves do que Málaga intramuros,
- Casares – entre Estepona e Sotogrande, muito procurada por seus complexos residenciais com vistas, campos de golfe e serviços premium,
- Fuengirola – balneário bem equipado, forte demanda por segundas residências e locações de temporada.
As pesquisas de imóveis no Green-Acres confirmam esse papel de « zonas de substituição » para clientes estrangeiros em busca de mar e sol, mas ainda com preços variados. Em Algarrobo, os imóveis procurados giram em torno de 311.000 € para casas de cerca de 181 m², ou seja, um orçamento intermediário mais acessível do que no coração da Costa del Sol.
Uma amostra dos imóveis buscados por esses compradores está disponível aqui: anúncios imobiliários em Algarrobo.
Em Vélez-Málaga, as buscas se concentram principalmente em áreas confortáveis (cerca de 190 m² em mediana), para orçamentos próximos de 262.000 €. Esse perfil ilustra bem a procura por um compromisso entre espaço, clima e preços mais acessíveis do que em Málaga intramuros, ainda próximas do mar.
Para visualizar os tipos de produtos que atraem os compradores, pode-se consultar a seleção local: imóveis em Vélez-Málaga.
Casares possui uma posição um pouco diferente, mais premium, com casas de cerca de 137 m² procuradas por volta de 385.000 €. O município posiciona-se claramente em um segmento de segundas residências bem equipadas, muitas vezes em complexos com piscinas, golfe ou vista para o mar.
Por outro lado, Fuengirola ilustra a pressão dos mercados muito turísticos da Costa del Sol: as pesquisas concentram-se em residências mais compactas (cerca de 107 m²) para preços médios próximos de 448.000 €, o que indica um público em busca de apartamentos bem localizados e adequados à locação de temporada. As características dos imóveis procurados são visíveis, por exemplo, aqui: imóveis em Fuengirola.
Essas altas refletem:
- um deslocamento da demanda a partir dos municípios já muito caros,
- o apelo por estilos de vida mais tranquilos, mas ainda à beira-mar,
- o aumento do investimento em locação, frequentemente puxado por compradores estrangeiros.
Para um projeto de compra, isso implica antecipar bem o seu horizonte de tempo: alguns municípios ainda são atraentes no curto prazo, mas o rápido aumento dos preços pode mudar a relação retorno/risco em poucos anos.
Segmentos premium e investimento estrangeiro
A Andaluzia, e especialmente seu litoral, continua sendo um importante campo de atuação para os compradores internacionais. Sua presença é particularmente perceptível nos segmentos de alto padrão, especialmente na Costa del Sol.
Costa del Sol luxo: demanda internacional robusta
No segmento de luxo, os mercados de Marbella e Benahavís ocupam posição de destaque. Lá encontramos:
- vilas contemporâneas com vista para o mar e qualidade muito alta de acabamento,
- condomínios fechados com serviços (segurança, piscinas, spas, concierge),
- imóveis raros em localizações excepcionais, dificilmente replicáveis.
Os dados de busca do Green-Acres ilustram essa valorização: em Marbella, os imóveis procurados chegam a quase 1,54 M€ para amplas áreas de cerca de 268 m², enquanto em Benahavís, reduto das vilas de luxo, os orçamentos médios superam 2,6 M€ para propriedades em torno de 536 m².
Para perceber o nível e os tipos de produtos que estruturam esse mercado muito específico, pode-se explorar os anúncios de Marbella (imóveis em Marbella) ou os de Benahavís (vilas e casas em Benahavís), onde predomina a arquitetura contemporânea, condomínios seguros e imóveis de assinatura.
Dois elementos-chave explicam a resiliência desta zona:
- uma demanda internacional diversificada (Norte da Europa, Reino Unido, Oriente Médio, América Latina, etc.),
- uma oferta escassa, limitada pelo solo disponível e uma regulamentação local mais rigorosa nos novos licenciamentos.
Por todo o departamento de Málaga, as estatísticas do Green-Acres mostram, aliás, uma forte presença estrangeira, com uma clientela francesa liderando as buscas (cerca de 15% das pesquisas estrangeiras), seguida por belgas, alemães, holandeses e, depois, por compradores vindos dos Estados Unidos e do Reino Unido. Os orçamentos medianos geralmente situam-se entre 295.000 e 410.000 €, para áreas intermediárias entre 100 e 125 m², confirmando o peso das segundas residências familiares.
Resultado: mesmo em períodos de incerteza, esses mercados premium costumam apresentar:
- menos quedas de preço,
- capacidade de recuperação rápida,
- forte interesse por imóveis únicos ou assinados por arquitetos renomados.
Para um comprador, esse segmento não é o mais acessível, mas pode oferecer:
- uma posição « patrimonial » de longo prazo,
- liquidez adequada se o imóvel cumprir os requisitos certos (localização, vista, acabamento),
- potencial de locação de alto padrão, especialmente em curta temporada.
Novos projetos e capitais: empreendimentos até 2027
O dinamismo do mercado andaluz também se traduz pela chegada de novos capitais e de grandes empreendimentos.
Na Costa del Sol, observa-se, por exemplo, investimentos próximos de 72 M€ em Marbella para projetos residenciais com entrega prevista por volta de 2027. Essas operações visam geralmente:
- clientela internacional de alto poder aquisitivo,
- padrões elevados de sustentabilidade, design e serviços,
- localizações com valorização da vista mar, acesso a campos de golfe ou proximidade com o centro.
Para um comprador, esses novos imóveis apresentam vários interesses:
- pagamento parcelado ao longo de vários anos,
- conforto e desempenho energético de acordo com os padrões atuais,
- potencial de valorização entre a reserva e a entrega, se o mercado permanecer aquecido.
Mas também envolvem:
- uma rigorosa análise do incorporador (solidez, realizações anteriores),
- leitura atenta do contrato (prazos, garantias, possíveis ajustes de preço),
- boa compreensão do mercado local para um horizonte de 3–5 anos.
Visão macro Espanha 2026
Para interpretar corretamente a situação andaluza, é útil reposicionar a região na tendência nacional espanhola.
Previsão de alta nacional em 2026
Os cenários para a Espanha em 2026 apontam para uma alta média dos preços em torno de +7% ao ano, sujeita à conjuntura econômica e às taxas de juros.
Vários fatores apoiam esse cenário:
- uma demanda ainda sólida nas grandes cidades e no litoral,
- oferta de novos imóveis que nem sempre cobre as necessidades nas áreas mais pressionadas,
- a atratividade do país para aposentados e investidores europeus, se comparado a outros destinos mediterrâneos.
Isso não significa aumento homogêneo em todo lugar: certas áreas rurais ou do interior podem permanecer estáveis ou sofrer ajustes, enquanto os polos mais dinâmicos continuam elevando os preços.
Isso é especialmente verdadeiro para a Andaluzia ocidental: na província de Huelva, os dados do Green-Acres destacam um mercado ainda mais acessível, porém já internacionalizado. Os compradores portugueses representam quase 19% das buscas estrangeiras, seguidos de perto por franceses (13%) e alemães (12%), com orçamentos medianos geralmente entre 138.900 e 165.000 € e áreas generosas (110 a 140 m²). Um sinal de que a região atrai também quem busca uma alternativa mais barata à Costa del Sol, permanecendo próxima ao Atlântico.
Mercados principais acima de 3.900 €/m²: efeito de alavancagem
Outro aspecto chave: o desempenho dos mercados urbanos principais da Espanha, onde os preços já superam 3.900 €/m² (Madri, Barcelona e várias capitais regionais muito pressionadas).
Esses mercados podem:
- elevar a média nacional,
- levar alguns compradores a procurar alternativas mais acessíveis, como a Andaluzia,
- reforçar a imagem da Espanha como mercado imobiliário sólido em escala europeia.
Para a Andaluzia, isso se traduz em:
- um fluxo contínuo de novos compradores, especialmente estrangeiros,
- pressão de alta nas áreas mais atrativas,
- disseminação progressiva da demanda para municípios secundários, às vezes com forte crescimento.
Se considerar uma compra, a pergunta não é apenas « quanto custa hoje? », mas também:
- « qual é o potencial desta zona em 5 a 10 anos? »,
- « qual parte da demanda vem do exterior? »,
- « como este mercado reagiria a um eventual esfriamento econômico? »
Ou seja, é importante pensar tanto em qualidade de vida quanto em perspectiva patrimonial, contando com um bom conhecimento local… ou com um acompanhamento especializado.
