Mercado 2026: preços no auge, crescimento de dois dígitos
Em 2026, o mercado imobiliário das Baleares apresenta níveis de preços historicamente elevados, após vários anos de aumento quase ininterrupto.
Os principais fatores desse aumento são:
- uma procura internacional sustentada, especialmente de compradores da Europa do Norte, Alemanha e Reino Unido;
- uma oferta estruturalmente limitada pela geografia insular e pelas regras de urbanismo;
- um posicionamento « lifestyle » muito forte: clima, mar, segurança, infraestruturas de saúde e transporte.
Setembro de 2026: 5 090 €/m² (+11,6% a/a), série de alta desde 2025
Em todo o arquipélago, o preço médio atinge cerca de 5 090 €/m² em setembro de 2026, um aumento de cerca de 11,6% em um ano. Este progresso de dois dígitos prolonga uma série de altas iniciada em 2025, após uma fase de relativa estabilização.
Por trás dessa média, escondem-se grandes disparidades:
- as áreas urbanas e turísticas (Palma, sudoeste de Maiorca, cidade de Ibiza) estão muito acima da média;
- alguns municípios do interior de Maiorca e de Menorca permanecem mais acessíveis, mas seguem a tendência de alta;
- imóveis renovados com áreas externas (terraços, jardins, vista para o mar) vêem seus preços aumentarem mais rapidamente do que as habitações padrão.
O mercado imobiliário em Palma de Maiorca, por exemplo, ilustra bem essa diferença entre a média regional e a realidade das grandes cidades baleares. Os orçamentos procurados para apartamentos de tamanho familiar mostram que, mesmo fora dos bairros ultra-premium, os compradores já devem aceitar um bilhete de entrada bastante alto.
Para um comprador, isso significa que o nível de entrada no mercado aumentou consideravelmente em poucos anos, com um efeito direto sobre:
- o orçamento de aquisição (entrada, capacidade de endividamento);
- as expectativas em termos de rentabilidade do aluguel;
- a arbitragem entre diferentes áreas do arquipélago.
Maior nível regional de Espanha
As Baleares agora apresentam um dos níveis regionais de preços mais elevados de Espanha, lado a lado ou à frente de mercados tradicionalmente caros como Madrid ou o País Basco.
Os dados de pedidos de compradores estrangeiros publicados pela Green Acres confirmam essa subida de gama: a clientela internacional visa principalmente imóveis de grande porte, geralmente superiores a 130–150 m², com preços medianos frequentemente localizados entre 700 000 e 1,5 milhão de euros, dependendo da nacionalidade e do tipo de imóvel escolhido.
Na prática, isso se traduz em:
- um prêmio « ilhas » significativo em relação à península, mesmo para propriedades de padrão equivalente;
- uma diferença marcante entre a renda dos residentes locais e os preços de mercado, alimentada por clientes estrangeiros com alto poder aquisitivo;
- uma sensibilidade aumentada às restrições de oferta: assim que um segmento é em alta demanda (vista para o mar, novo, de alto padrão), os preços podem subir rapidamente.
Para um comprador não residente, esta situação impõe que calibre bem o seu projeto:
- definir um orçamento total incluindo custos de compra e de manutenção;
- por vezes aceitar afastar-se dos locais mais emblemáticos para manter o equilíbrio financeiro;
- prever uma posse prolongada para suavizar o esforço do investimento.
Segmentos e tensões: ilhas com perfis contrastantes
Falar do « mercado das Baleares » no singular é enganoso: cada ilha tem sua própria dinâmica, nível de tensão e clientela-alvo. ⚖️
Litoral premium: sudoeste de Maiorca e Ibiza, o ultra-aquecido
As áreas premium do litoral concentram a maior pressão:
- sudoeste de Maiorca: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx;
- Ibiza e Formentera: cidade de Ibiza, Santa Eulària, San José, Es Cubells, zonas costeiras procuradas.
No sudoeste de Maiorca, os orçamentos recentemente observados para Andratx ou Portals Nous – onde os anúncios podem atingir vários milhões de euros para moradias com vista para o mar, como mostram as ofertas imobiliárias em Andratx ou em Portals Nous – ilustram bem esse status de mercado « ultra-premium ».
As características desses segmentos:
- oferta rara, poucos terrenos disponíveis e novos projetos limitados;
- orçamentos muito elevados, com moradias e apartamentos de luxo;
- clientela principalmente internacional, muitas vezes à procura de segundas residências ou propriedades de prestígio.
Em Ibiza, as buscas de imóveis ao redor da cidade de Ibiza ou Santa Eulària confirmam a dominação do segmento alto padrão, com foco em casas contemporâneas, fincas renovadas e apartamentos com terraços panorâmicos, como evidenciam os perfis de imóveis analisados em:
Para um projeto nessas áreas:
- prever um processo de busca mais longo, com monitoramento ativo e reatividade para propriedades de qualidade;
- antecipar negociações limitadas: a margem de manobra geralmente é pequena em produtos raros;
- avaliar precisamente o valor a longo prazo: facilidade de revenda, atratividade duradoura do bairro, exposição ao ruído ou sazonalidade.
Em algumas micro-áreas como Bendinat ou Santa Ponsa, os níveis de preços observados para propriedades com campo de golfe, piscina e serviços hoteleiros (como pode ser visto nos anúncios imobiliários de Bendinat ou de Santa Ponça) mostram que o mercado está se aproximando dos padrões da Côte d’Azur ou de algumas áreas-chave da Riviera italiana.
Menorca: um mercado mais patrimonial e sereno
Do lado oposto das zonas super-mediatizadas, Menorca oferece um ambiente mais patrimonial e preservado:
- ritmo de vida mais calmo, turismo mais familiar;
- desenvolvimento controlado, com forte atenção à proteção das paisagens;
- fluxos sazonais importantes, mas menos “festivos” do que algumas áreas de Ibiza.
Do ponto de vista imobiliário, isso se traduz em:
- um mercado menos especulativo, mais voltado para o longo prazo;
- preços elevados mas geralmente inferiores aos máximos de Ibiza ou do sudoeste de Maiorca;
- interesse especial por casas de vila, fincas e pequenas residências próximas ao mar.
Em Maó, principal porta de entrada de Menorca, os imóveis divulgados em plataformas voltadas para segundas residências, como a Green Acres, ilustram bem esse posicionamento intermediário: casas familiares em Maó ou pequenos edifícios renovados, muitas vezes destinados a projetos patrimoniais, com uso mais residencial do que puramente especulativo.
Menorca pode ser ideal se você procura:
- uma segunda residência familiar com uso regular, mais do que um investimento puro;
- um ambiente mais autêntico e menos exposto ao turismo de massa;
- um compromisso entre qualidade de vida e controle do orçamento.
Quem compra? O peso dos franceses, suíços, britânicos e alemães
Além da simples elevação dos preços, a estrutura da procura estrangeira contribui para moldar o mercado balear. Os dados de pedidos registrados pela Green Acres para o departamento das Ilhas Baleares mostram uma forte presença de compradores europeus de alto poder aquisitivo.
Os principais países representados são:
- França: cerca de 20% dos pedidos estrangeiros, para imóveis geralmente acima de 150 m², com preço médio em torno de 740.000 €;
- Suíça: 13% dos pedidos, com preço médio próximo dos 755.000 € e áreas mais compactas, em torno de 130 m²;
- Reino Unido: 11% dos pedidos, para propriedades próximas de 155 m² e orçamento médio acima de 800.000 €;
- Alemanha e Países Baixos: perfis que normalmente buscam grandes áreas (muitas vezes em torno de 190 a mais de 250 m²), com orçamentos frequentemente acima de um milhão de euros.
Italianos, americanos ou ainda alguns compradores asiáticos (especialmente de Hong Kong) completam esse panorama, muitas vezes com uma busca muito direcionada para os locais mais emblemáticos de Ibiza ou Maiorca. Essa diversidade de origens impulsiona os padrões de qualidade esperados: materiais, vistas, desempenho energético, serviços de concierge.
Procura, regulamentação e custos de posse
Nas Baleares, o equilíbrio do mercado assenta num delicado tripé: procura estrangeira, regulamentação turística e custos de posse. 🎯
O peso dos compradores estrangeiros e a regulamentação do uso turístico
Os compradores estrangeiros representam uma parte muito significativa das transações, especialmente em:
- imóveis de padrão médio e alto padrão;
- as áreas costeiras e urbanas mais procuradas;
- produtos que podem servir para uso misto: segunda residência + alugueres sazonais.
Face à pressão sobre a habitação dos residentes e aos efeitos do turismo de massa, as autoridades locais reforçaram:
- o controle dos alugueres turísticos (licenciamento, zoneamento, restrições em certos prédios ou bairros);
- o controle das plataformas de aluguel de curta duração;
- a reflexão sobre possíveis medidas para conter a especulação.
Para um investidor, isso implica:
- verificar sistematicamente o status urbanístico e turístico do imóvel desejado;
- considerar o cenário de uso principalmente pessoal, caso obtenção ou manutenção de licença turística seja difícil;
- ser acompanhado por um profissional local para garantir a análise jurídica.
Atenção aos custos de posse: energia, condomínio, transporte
Além do preço de compra, os custos de posse nas Baleares são um ponto essencial a não subestimar. Podem pesar consideravelmente no orçamento anual.
Os principais itens a serem previstos:
- energia: ar condicionado no verão, eventualmente aquecimento no inverno, equipamentos de piscina;
- taxas de condomínio: mais elevadas em residências com piscinas, jardins e serviços;
- manutenção: jardim, piscina, pequenas obras, especialmente à beira-mar;
- transporte: passagens aéreas regulares, carro no local, estacionamento;
- tributação local: impostos sobre propriedades, taxas específicas, eventuais taxas turísticas dependendo do uso.
Antes de comprar, é útil:
- solicitar o detalhamento dos custos anuais ao vendedor ou ao síndico;
- simular um custo de posse por 5 a 10 anos para verificar a adequação ao seu rendimento;
- prever uma margem de segurança de 10 a 20% para imprevistos (obras, aumentos de tarifas).
Perspectivas 2026–2030: uma pressão duradoura sobre a oferta
A médio prazo, até 2026–2030, o mercado das Baleares deve permanecer sob alta pressão, mesmo que o ritmo de aumentos de preços possa variar de acordo com a conjuntura económica e decisões regulamentares.
Manutenção da pressão sobre a oferta
Vários elementos indicam que a pressão sobre a oferta permanecerá forte:
- geografia insular limitando a expansão urbana;
- vontade política de preservar o meio ambiente e a paisagem;
- processos de autorização de construção regulados e às vezes demorados.
Neste contexto, a escassez estrutural de certos segmentos (vista para o mar, frente ao mar, bairros históricos) continuará a impulsionar os valores, especialmente para propriedades:
- bem localizadas e devidamente mantidas;
- com áreas externas (terraço, jardim, piscina);
- que ofereçam bom desempenho energético.
Valorização ligada à acessibilidade aérea
Um fator chave para as perspectivas de 2026–2030 continua a ser a acessibilidade aérea das Baleares. As conexões com as principais cidades europeias determinam diretamente:
- o volume de turistas a cada ano;
- a facilidade de uso para segundas residências;
- a atratividade para trabalhadores remotos e perfis nômades.
Se a oferta de voos se mantiver abundante e competitiva, as Baleares continuarão a atrair um fluxo importante de compradores internacionais, o que:
- manterá os preços nos segmentos mais procurados;
- reforçará o « prêmio de liquidez » para imóveis bem localizados;
- poderá criar ciclos mais marcantes nas áreas mais turísticas.
Pelo contrário, uma redução sustentável na oferta de voos ou um aumento acentuado nos custos de transporte poderá:
- levar alguns compradores a escolher outros destinos com melhor conectividade;
- incentivar os proprietários a um uso mais residencial do que turístico;
- trazer uma normalização dos preços nas áreas mais dependentes do turismo de curta duração.
Para um projeto de longo prazo, é interessante fazer algumas perguntas simples:
- a ilha e a área escolhidas possuem uma boa ligação aérea com o seu país?
- os seus usos previstos (visitas frequentes, longos períodos, teletrabalho) são compatíveis com esta acessibilidade?
- a propriedade continua atrativa se as condições de viagem mudarem (custos, frequência de voos)?
Mantendo esses parâmetros em mente, você pode avaliar melhor a resiliência do seu investimento até 2030 e além. ✈️
