O preço dos imóveis em Madrid em 2026: níveis recorde em toda a Espanha
Madrid, junto com Barcelona, se destaca como um dos mercados mais caros da Espanha. Entre a valorização de certos bairros, pressão da demanda e inflação de custos, os preços atingiram níveis inéditos. 😮
Esse aumento não afeta apenas o hipercentro: ele se espalha para bairros periféricos e municípios da primeira e segunda coroa, o que muda completamente a forma de abordar um projeto de compra.
No segmento específico de residências secundárias e compradores internacionais, os valores são ainda maiores: a média dos imóveis buscados em Madrid no site especializado Green Acres chega a aproximadamente €923.000 para 141 m², ou seja, cerca de €6.546/m², o que confirma a pressão sobre os imóveis de qualidade bem localizados.
Preço médio em torno de €6.021/m², alta de 12 a 38% conforme a região
Em 2026, o preço médio na capital espanhola gira em torno de €6.021/m², todos os tipos de imóveis combinados. Mas essa média esconde realidades bastante distintas de um bairro para outro.
Observa-se:
- setores centrais e históricos com alta podendo chegar a 30 a 38% em cinco anos;
- bairros residenciais consolidados que subiram cerca de 15 a 25%;
- zonas em reconversão urbana ou mais afastadas com aumentos ainda contidos, em torno de 12 a 18%, mas com potencial de recuperação interessante.
Na prática, isso significa que:
- um apartamento familiar bem localizado em um bom bairro pode facilmente ultrapassar os €8.000 a €10.000/m²;
- certos setores mais populares permanecem abaixo de €4.000/m², mas com forte tendência de alta;
- os novos bairros bem atendidos (metrô, ônibus, acesso a rodovias) veem seus preços subirem à medida que serviços e comércios chegam.
Para o comprador, a chave é raciocinar
por microbairros e por tipologia de imóvel, em vez de se ater à média geral de Madrid.
Patamares muito altos (mais de €25.000/m²) nos segmentos ultra luxo
Se você mira o altíssimo padrão, prepare-se para preços raramente vistos em outros lugares da Espanha. Em certos segmentos ultra luxo, os « patamares » já superam os €25.000/m².
Estes valores são encontrados em:
- coberturas com terraços panorâmicos nas avenidas mais prestigiadas;
- prédios totalmente renovados com serviços premium (concierge, segurança 24h, áreas de bem-estar);
- novos empreendimentos de baixíssima densidade, incluindo jardim, piscina e acabamentos de exceção.
Estes imóveis são destinados:
- a uma clientela internacional abastada;
- a certos perfis de expatriados com pacote alto padrão;
- a investidores buscando um ativo patrimonial raro, mais do que um alto rendimento de aluguel.
Para o comprador « clássico », essa alta tem, contudo, um impacto indireto:
elle puxa para cima o valor dos imóveis vizinhos e reforça a tendência de gentrificação de diversos bairros centrais.
Quem compra em Madrid? O peso crescente dos estrangeiros
Por trás desses níveis de preço, a estrutura da demanda exerce um papel-chave. Os madrilenhos ainda são maioria, mas os compradores estrangeiros já têm forte presença em certos segmentos, especialmente nos bairros centrais e nos imóveis de alto padrão.
Segundo dados do Green Acres, os Estados Unidos lideram as buscas estrangeiras pelo departamento de Madrid, com quase 18% das pesquisas. Em seguida vêm os franceses (12%), depois o Reino Unido, Hong Kong e Itália, cada um com cerca de 7%.
Essa diversidade de perfis explica em parte a coexistência de vários mercados na mesma cidade: uma Madrid « local », muito ligada à renda das famílias espanholas, e uma Madrid muito internacional, mais correlacionada a altos rendimentos mundiais, pacotes de expatriados e estratégias patrimoniais de longo prazo.
Fatores de pressão e escolhas de compra
Os preços altos em Madrid não são apenas questão de tendência ou especulação. Eles refletem também restrições físicas e econômicas muito concretas que pesam sobre o custo final de uma moradia. 🧱
Compreender esses fatores permite se posicionar melhor como comprador e fazer escolhas conscientes: aceitar um pouco mais de distância, apostar em imóveis para reforma ao invés de novos, ou ainda priorizar certos perfis de imóveis.
Falta de terreno, custo dos materiais, escassez de mão de obra: impactos diretos sobre o preço final
Madrid é uma metrópole densa, onde o terreno disponível para novos projetos é cada vez mais raro, especialmente nas áreas já bem servidas e desejadas. Essa escassez de terrenos cria um efeito de raridade que automaticamente impacta os preços.
Além disso:
- o aumento do custo dos materiais (concreto, aço, madeira, sistemas técnicos) nos últimos anos;
- a escassez de mão de obra qualificada na construção civil, o que encarece o custo de construção e renovação;
- exigências regulatórias cada vez maiores quanto a isolamento, desempenho energético e segurança.
Na prática, isso significa que:
- o preço do imóvel novo inclui uma proporção cada vez maior de custos fixos incomprimíveis;
- operações de grande renovação tornam-se difíceis de rentabilizar se a compra já for cara;
- construtores e particulares devem fazer escolhas entre qualidade, área, localização e orçamento total.
Para um projeto de compra em Madrid, é essencial:
- solicitar orçamentos detalhados de qualquer obra antes de assinar;
- verificar a qualidade técnica da construção (isolamento, instalações, fachada) para evitar surpresas;
- incluir em seu plano financeiro uma margem para custos extras eventuais de reforma.
Rendimentos de aluguel moderados (cerca de 4,2% a 5,5%) diante de altos valores de entrada
Com preços de aquisição altos, os rendimentos de aluguel em Madrid permanecem moderados, especialmente nos bairros mais centrais.
Em 2026, observa-se geralmente:
- rendimentos brutos em torno de 4,2% a 5,5% dependendo do bairro e tipo de imóvel;
- níveis mais próximos de 4% no hipercentro para imóveis muito requisitados;
- rendimentos acima de 5,5% em certos setores em ascensão, um pouco mais afastados, ou para imóveis que precisam de reformas.
Desses números, é preciso descontar:
- a tributação aplicável na Espanha e eventualmente em seu país de residência;
- as despesas de condomínio, às vezes elevadas nos prédios antigos ou com serviços;
- os custos de gestão de aluguel se você terceirizar toda a relação com o inquilino.
Em consequência, muitos compradores percebem que Madrid é um mercado:
- mais patrimonial do que puramente de rendimento, especialmente nos bairros nobres;
- onde a estratégia vencedora geralmente depende de uma visão de longo prazo (10 anos ou mais);
- onde a habilidade de comprar bem (negociação, escolha do bairro, potencial de valorização) faz a diferença.
Se sua prioridade é o rendimento líquido de curto prazo, você provavelmente terá que:
- olhar além do hipercentro;
- aceitar imóveis a serem otimizados (planta, reforma, divisão, mobília);
- ou combinar Madrid com outros mercados espanhóis mais rentáveis porém menos líquidos.
Perspectivas de investimento 2026-2030
Apesar dos altos preços, a capital espanhola continua atraindo capital. As perspectivas para 2030 continuam favoráveis, mas com um mercado mais seletivo e exigências maiores em relação à qualidade, sustentabilidade e localização. 🌱
Para o investidor ou comprador ocupante, o período 2026-2030 pode ser marcado por maiores diferenças de desempenho entre os imóveis bem posicionados… e os outros.
Demanda internacional e institucional: Madrid, segundo mercado europeu preferido
No cenário europeu, Madrid ocupa agora a posição de segundo mercado preferido por muitos investidores internacionais e institucionais.
Vários fatores explicam esse entusiasmo:
- uma economia local dinâmica, impulsionada pelos serviços, finanças e tecnologia;
- imagem de cidade agradável de se viver, ensolarada, bem conectada com o resto da Europa;
- um quadro jurídico e fiscal relativamente estável em comparação com outros destinos.
Consequências para os compradores individuais:
- pressão constante sobre os melhores ativos (localização, qualidade construtiva, eficiência energética);
- um mercado de aluguel amplo, especialmente para imóveis bem localizados e bem geridos;
- liquidez relativa na revenda de imóveis de qualidade, mesmo em caso de desaceleração.
Essa forte presença de investidores institucionais também contribui para profissionalizar o mercado, com mais transparência, estudos e dados, o que pode ajudar compradores individuais a se orientarem.
Prioridade à renovação, ao novo alto padrão e à densificação verde
Para o período 2026-2030, três grandes tendências estruturam as oportunidades de investimento em Madrid:
- o crescimento da renovação energética e funcional do parque antigo;
- o desenvolvimento de novos empreendimentos de alto padrão, raros e caros, mas muito demandados;
- projetos de densificação verde, integrando espaços públicos, transportes e natureza urbana.
Para um comprador, isso pode resultar em diversas estratégias possíveis:
- focar em um imóvel antigo bem localizado, para reformar, com grande potencial de valorização após as obras;
- escolher um novo empreendimento de qualidade, com bom desempenho energético, mesmo com valor de entrada elevado;
- identificar bairros que devem receber melhorias urbanas (novas linhas de metrô, parques, equipamentos) para apostar na valorização futura dos preços.
O conceito de sustentabilidade torna-se central: imóveis mal isolados, mal servidos ou pouco adaptados aos novos usos (teletrabalho, espaços externos, desempenho energético) tendem a se desvalorizar relativamente.
Por outro lado, moradias:
- bem classificadas em eficiência energética;
- com varanda, terraço ou acesso a área verde;
- próximas ao transporte público e serviços;
têm grandes chances de continuar em alta demanda e de resistir melhor às oscilações econômicas.
Em um mercado exigente como o de Madrid, o acompanhamento por profissionais locais, capazes de decifrar as micro-tendências de cada bairro, torna-se um verdadeiro trunfo para garantir seu projeto. 🤝
