Tendință 2026: scenarii de creștere pentru prețuri și volume
Sondaj UCI-SIRA: vânzări și prețuri orientate în sus în 2026
Sondajul UCI-SIRA, larg urmărit de profesioniștii spanioli, conturează pentru 2026 un scenariu global pozitiv pentru Catalonia. Agenții chestionați anticipează:
- o revenire treptată a volumelor de vânzări după ajustările din 2023–2024,
- o creștere moderată dar continuă a prețurilor pe metru pătrat,
- o piață catalană mai dinamică decât media spaniolă, susținută de Barcelona și litoral.
Tendința dominantă nu ar fi deci explozia prețurilor, ci mai degrabă o normalizare pe creștere: mai puțină volatilitate, mai multă stabilitate, cu un premium durabil pentru locațiile cele mai căutate.
Pentru un cumpărător, asta înseamnă două lucruri:
- așteptarea unei scăderi semnificative a prețurilor în Catalonia este puțin realistă la orizontul 2026,
- adevărata miză devine alegerea micro-locației și a calității proprietății mai degrabă decât « timingul perfect ».
Datele de pe site-ul specializat Green Acres confirmă această interpretare pentru proprietățile imobiliare din Barcelona intra-muros, unde media se situează în jur de 544 000 € pentru suprafețe de circa 117 m², deci o piață deja plasată pe valori ridicate.
Premium litoral: Begur și Costa Brava cu valori 5.000–8.000 €/m², peste 9.000 € cu vedere la mare
Pe coasta catalană, Costa Brava rămâne una dintre cele mai râvnite piețe din Europa pentru reședințele secundare și proiectele de schimbare de viață. Unele localități precum Begur, Tamariu, Llafranc sau Calella de Palafrugell se remarcă printr-un profil clar premium.
Ordinele de mărime observate frecvent în aceste zone de top sunt:
- 5.000–8.000 €/m² pentru apartamente sau case bine amplasate, renovate sau de standard recent,
- peste 9.000 €/m² pentru proprietăți cu vedere panoramică la mare, terasă generoasă sau acces direct la plajă,
- bugete totale ce depășesc ușor 1 M€ pentru o vilă cu piscină în cele mai exclusive golfulețe.
Mediile reperate pe Green Acres pentru localitățile emblematice din Costa Brava ilustrează acest segment de lux, în special imobiliarele din Tamariu (peste 1,09 M€ în medie pentru vile de circa 250 m²) sau la Llafranc și Calella de Palafrugell, unde bugetele necesare depășesc în mod regulat milionul de euro.
Această presiune pe prețuri se explică prin mai mulți factori:
- terenuri de coastă foarte limitate, protejate de reglementări urbanistice stricte,
- cerere internațională susținută (Franța, Benelux, Germania, Regatul Unit, țările nordice),
- atractivitate sporită datorată telelucrătorilor și antreprenorilor mobili în căutare de un stil de viață mediteranean.
La orizontul 2026, scenariile cele mai realiste pentru acest segment sunt:
- o continuare a creșterii prețurilor în locațiile excepționale,
- o selectivitate sporită a cumpărătorilor, care cer vedere, calitate arhitecturală și performanțe energetice,
- un decalaj tot mai mare între golfulețele iconice și localitățile învecinate ceva mai accesibile, dar mai puțin cunoscute.
Profilurile care accesează acum aceste piețe sunt foarte internaționale: în departamentul Girona, baza de date Green Acres arată că 46% din cererile din străinătate vin din Franța, departe înaintea Germaniei (8%) și Belgiei (7%), cu bugete mediene în jur de 239.000 € pentru aproximativ 75 m², ceea ce arată și existența unui segment mai accesibil imediat în spatele frontului marin.
Mecanisme de piață
Cerere internațională și ofertă restrânsă în hotspoturi
Înțelegerea dinamicii « hotspoturilor » catalane – acele zone unde prețurile rezistă și cresc – este esențială pentru a vă rafina strategia de achiziție. Barcelona, Sitges, Begur, Cadaqués sau anumite cartiere din Costa Dorada concentrează un cocktail exploziv:
- o cerere internațională puternică și puțin sensibilă la aleatoriu local,
- o ofertă de calitate limitată de raritatea terenurilor sau constrângerile de renovare,
- un parc existent deținute adesea de mult timp, cu puțină rotație.
La Barcelona, această tensiune se reflectă în special în:
- cartierele centrale bine conectate (Eixample, Gràcia, Born),
- zonele litorale foarte căutate (Barceloneta, Diagonal Mar),
- sectoarele de tip « sat urban » bine deservite (Poblenou, Sarrià, Sant Gervasi).
În zona Barcelona, datele Green Acres arată și o pondere semnificativă a cumpărătorilor străini, în special francezi (17% din cereri), dar și americani, elvețieni sau germani, cu prețuri mediene cuprinse, în general, între 3.000 și 4.000 €/m² în funcție de naționalitate. Această profunzime a cererii internaționale explică parțial reziliența prețurilor în cele mai strânse cartiere.
Consecințe concrete pentru un cumpărător:
- proprietățile bine plasate se vând repede, uneori la preț sau chiar peste,
- marja de negociere rămâne limitată în inima hotspoturilor,
- pregătirea dosarului financiar din timp devine un adevărat avantaj competitiv 🙂
În aceste zone, motorul prețurilor nu este doar reședința principală, ci și:
- reședința secundară de top,
- investiția închiriere sezonieră sau pe termen mediu,
- instalarea de noi rezidenți atrași de calitatea vieții catalane.
Localități ca Sitges, foarte apreciate pentru calitatea vieții și accesibilitatea față de Barcelona, ilustrează perfect această logică, cu bugete medii peste un milion de euro pentru vile de circa 220 m² în Sitges, în timp ce la Cadaqués, una dintre cele mai exclusive piețe, cererile se concentrează pe proprietăți ce depășesc frecvent 2 M€ pentru suprafețe mai mici dar cu vedere la mare spectaculoasă (case de vânzare în Cadaqués).
Periferii și orașe catalane medii: alternative de acces
În fața nivelului prețurilor din Barcelona și localitățile de coastă cele mai prestigioase, din ce în ce mai mulți cumpărători se orientează către:
- periferii bine conectate la Barcelona,
- orașe catalane medii aflate în proces de reînnoire.
Aceste sectoare oferă adesea un echilibru mai bun între:
- prețuri de achiziție mai accesibile,
- calitatea vieții (spații verzi, liniște, apropiere de natură),
- acces facil la Barcelona sau la litoral cu trenul sau mașina.
Dintre zonele frecvent vizate de cumpărători:
- Vallès (Sabadell, Terrassa, Sant Cugat) pentru profilurile familiale,
- Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) pentru un compromis mare/preț accesibil,
- Girona și aglomerarea sa, porți de intrare spre Costa Brava,
- Lleida și unele localități interioare pentru proiecte de casă cu teren cu buget controlat.
Pe aceste piețe, dinamica este diferită:
- prețurile rămân mai stăpânite și adesea negociabile,
- proprietățile au mai des nevoie de renovare,
- cumpărătorii locali joacă un rol important, ceea ce stabilizează piața.
Datele bazei Green Acres ilustrează bine aceste contraste: la Sant Cugat sau în mai multe localități din Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar), bugetele medii sunt în jur de 385.000 până la puțin peste 1 M€ pentru case mai mari și de familie, adesea cu grădină (case de vânzare în Mataró, case de vânzare în Arenys, case de vânzare în Vilassar), în timp ce la Girona în sine cererile vizează case mari de peste 400 m² pentru bugete de peste un milion de euro (Imobiliare Girona).
Pentru un proiect de schimbare de viață, aceste teritorii reprezintă o opțiune interesantă dacă:
- sunteți gata să vă îndepărtați de fațada marină cea mai prestigioasă,
- apreciați spațiul, o grădină sau un mediu mai rural,
- aveți o anumită flexibilitate în transport sau telelucru.
De altfel, creșterea telemuncii și a modurilor de viață hibride (oraș + țară) ar putea susține prețurile în aceste localități către 2026, păstrând oportunități pentru cumpărătorii timpurii.
Pe teritoriile interioare precum departamentul Lleida, încă puțin mediatizate dar bine reprezentate în căutările de reședințe secundare, cumpărătorii străini sunt deocamdată în majoritate francezi (32% din cereri), cu prețuri mediane mult sub cele de pe coastă. Îi conferă statut de laborator interesant pentru cei ce doresc să privilegieze spațiul și bugetul în fața apropierii imediate de mare.
Cum să arbitrați între Barcelona, litoral și orașe medii
În fața acestor mecanisme de piață, adevărata miză este să vă clarificați strategia personală mai degrabă decât să căutați « cea mai bună piață absolută ».
În practică, puteți pune câteva întrebări simple:
- Prioritatea dumneavoastră este valoarea patrimonială pe termen lung sau calitatea vieții zilnice?
- Sunteți dispus să acceptați timpi de transport mai lungi pentru a reduce bugetul de achiziție?
- Doriți să închiriați proprietatea o parte din an (și dacă da, către ce tip de clientelă)?
Câteva piste de arbitraj:
- Barcelona intra-muros: pentru un activ patrimonial solid, cu potențial variat de închiriere, dar cu condiții de intrare ridicate.
- Costa Brava premium (Begur, Llafranc, Tamariu…): pentru un coup de cœur cu vedere la mare, deseori ca reședință secundară, cu o raritate ce susține prețurile.
- Litoral mai accesibil sau orașe medii: pentru a maximiza spațiul și confortul, mizând pe tendințe de fond (telemuncă, căutare de spațiu, întoarcerea la natură).
În orice caz, cheia rămâne:
- să analizați bine microsectorul (stradă, expunere, vecinătate, servicii),
- să anticipați bugetul global (preț + renovare + costuri de achiziție),
- să fiți însoțit pentru a securiza tranzacția într-un mediu juridic și fiscal uneori complex când veniți din străinătate.
