Unde să cumpărați în 2026: lectură după profiluri și traiectorii de preț
Înainte de a aprofunda fiecare zonă, este util să raționăm după profiluri de cumpărători. În funcție de faptul căutării unei reședințe secundare, a unei investiții în chirie sau a unei schimbări complete de viață, răspunsurile nu vor fi aceleași.
În 2026, piața andaluză ar trebui să rămână dinamică, dar mai segmentată. Unele zone par să se apropie de un plafon al prețurilor pe termen scurt, în timp ce altele mai au încă marjă importantă de progres.
- Pentru un proiect patrimonial pe termen lung: privilegiați marile orașe cu piețe adânci, bine conectate și lichide.
- Pentru un randament sezonier: vizați zonele de coastă cu cerere turistică internațională ridicată, chiar dacă prețurile de achiziție sunt mai mari.
- Pentru o schimbare de viață cu buget controlat: priviți către localități din a doua coroană sau orașe medii conectate prin tren sau autostradă.
Valoare patrimonială: Sevilla intra-muros, confort urban și lichiditate ridicată
Sevilla intra-muros rămâne, pentru mulți cumpărători, „inima patrimoniului” Andaluziei. Centrul istoric, cartierele Triana, Los Remedios sau Nervión oferă un mix rar de farmec arhitectural, servicii urbane și cerere de închiriere susținută.
- Lichiditate ridicată: proprietățile de calitate se revând rapid, chiar și în faze de piață mai calme.
- Cerere diversificată: turiști, studenți, cadre locale, funcționari, expatriați… ceea ce amortizează ciclurile.
- Constrângeri de ofertă: puține terenuri disponibile în intra-muros, ceea ce susține prețurile pe termen lung.
Piața imobiliară din Sevilla și provincia sa confirmă această tensiune: proprietățile căutate au în medie suprafețe generoase și bugete deja mari pentru Spania, ceea ce denotă un profil clar patrimonial.
În 2026, ne putem aștepta la o stabilizare blândă a prețurilor în centrul orașului, după mai mulți ani de creștere accentuată. Cele mai mari creșteri ar trebui să se mute către:
- suburbiile bine conectate (San Bernardo, La Buhaira, zone apropiate de liniile de metrou și tramvai);
- cartierele rezidențiale preferate de familii cu școli și parcuri.
Datele Green Acres arată de asemenea că cererea străină are orientare francofilă: cumpărătorii francezi reprezintă aproximativ 30 % din cereri, înaintea americanilor și britanicilor. Bugetul median al unui francez este de aproximativ 260 000 € pentru aproape 200 m², adică un preț pe m² încă inferior față de Costa del Sol, ceea ce accentuează atractivitatea Sevillei pentru un proiect pe termen lung.
Pentru un investitor patrimonial, Sevilla intra-muros bifează mai multe criterii:
- siguranță pe termen lung a valorii de revânzare;
- mai multe strategii de închiriere posibile (sezonier reglementat, mediu, lung);
- un stil de viață animat tot anul, ideal dacă plănuiți să petreceți acolo mai multe luni.
Dezavantajul: un cost de intrare în creștere și o concurență puternică pe proprietățile bine poziționate și renovate. Trebuie acceptat să plătiți prețul rarității sau să alegeți proprietăți de renovat pentru a crea propria valoare. 🔧
Randament sezonier: Costa del Sol (Marbella–Estepona–Benahavís) susținută de lux
Pentru un profil orientat mai ales pe randament sezonier, greu de ignorat Costa del Sol. Trio-ul Marbella–Estepona–Benahavís s-a repoziționat ca destinație de lux la scară europeană.
- Marbella: marcă internațională, clientelă bogată, cerere foarte mare atât în sezon, cât și în afara sezonului.
- Estepona: trecere rapidă pe segment de lux, faleză reamenajată, mare efort urbanistic pe spații publice.
- Benahavís: vile, complexe închise, terenuri de golf, produs mai exclusivist, adesea cu servicii integrate.
Căutările de reședințe secundare ilustrează bine ierarhia internă a segmentului de lux:
- Imobiliare în Marbella, proprietățile căutate depășesc în medie clar un milion de euro, cu un preț pe m² peste 5 700 €/m².
- Imobiliare în Estepona, rămâne un segment premium, dar puțin mai accesibil, în jur de 4 100 €/m² pentru apartamente și case de circa 140 m².
- Imobiliare în Benahavís, se află încă un nivel mai sus: proprietățile căutate pe acest segment foarte exclusivist ajung în medie la peste 2,6 milioane euro, pentru vile mari de peste 500 m², adesea în complexe securizate cu terenuri de golf și servicii.
Elementele care susțin prețurile și chiriile sezoniere:
- o sezonalitate extinsă din aprilie până în octombrie, cu bază de ocupare inclusiv iarna;
- o poziționare de lux care atrage o clientelă mai puțin sensibilă la variațiile de preț;
- o ofertă diversificată de activități: golf, porturi de agrement, gastronomie, evenimente internaționale.
În 2026, cel mai probabil scenariu este o piață încă scumpă, chiar foarte scumpă, dar susținută de:
- un „pipeline” de noi proiecte premium;
- o raritate relativă a terenurilor bine poziționate pe litoral;
- randamente sezoniere care continuă să fie competitive față de alte regiuni mediteraneene de același nivel.
Acest sector vizează mai ales:
- cumpărători cu bugete confortabile, capabili să susțină costuri ridicate de coproprietate;
- investitori care acceptă o gestionare foarte profesionistă a închirierii pentru optimizarea ratei de ocupare și a prețurilor;
- profiluri care doresc și uz personal (casă de vacanță), nu doar randament.
Contrasensul: o piață deja foarte valorizată, cu un risc mai mare de volatilitate în caz de șoc pe turismul internațional sau pe segmentul de lux.
Bilete de intrare și zone de oportunitate
Odată ce v-ați clarificat profilul, întrebarea cheie devine: cu ce buget și pentru ce tip de proprietate puteți intra pe piață? Disparitățile sunt mari între orașe mari, litoral premium și localități din a doua coroană.
Pentru 2026, se conturează mai multe tendințe:
- Centrele urbane majore (Sevilla, Malaga intra-muros) înregistrează deja niveluri ridicate;
- Litoralul malaguez se apropie de un maxim istoric, cu presiune ascendentă pe proprietățile bine situate;
- Localitățile din a doua coroană profită de efectul de report, cu creșteri uneori spectaculoase.
Malaga și litoralul: bugete în creștere, punct maxim istoric în 2026
Malaga și-a schimbat dimensiunea. Orașul a trecut în câțiva ani de la destinație de litoral clasică la hub cultural și tehnologic, cu:
- muzee și ofertă culturală întărită;
- polo tehnologic în extindere;
- conectivitate aeriană și feroviară excelentă;
- cerere mare din partea cumpărătorilor străini și a expatriaților.
Consecință directă: prețurile de intrare cresc, în special:
- în centrul istoric reabilitat și cartierul portului;
- în cartierele rezidențiale pe malul mării;
- de-a lungul litoralului spre Torremolinos, Benalmádena, până la Fuengirola.
Cifrele din provincia Malaga nuanțează totuși imaginea unei piețe inaccesibile: proprietățile de vacanță căutate au în medie câteva sute de mii de euro, dar pentru suprafețe deseori considerabile, ceea ce face ca prețul mediu pe m² să fie sub 2 000 €/m² la nivel provincial. Acest decalaj între prețul total și cel pe m² arată că depărtarea ușoară de hiper-centru sau de malul mării poate aduce o gură de oxigen bugetului.
Cererea străină aici este foarte diversificată: francezi, belgieni, germani și olandezi concentrează o parte importantă din căutări, cu bugete medii în jur de 300 000 € pentru circa 100 m². Americanii și elvețienii urcă pe segmentul superior, cu prețuri medii peste 400 000 € și prețuri pe m² ce depășesc frecvent 3 000 €/m² în cele mai căutate zone.
Sentimentul pieței pentru 2026 este cel al unui maxim istoric sau apropiat, mai ales pentru:
- apartamente noi sau renovate cu vedere la mare;
- suprafețe mici, bine amplasate, foarte căutate pentru închiriere sezonieră;
- programe noi cu servicii (piscină, sală de sport, concierge).
Pentru un cumpărător:
- care privilegiază siguranța ocupării (locuit, telemuncă);
- care acceptă un randament mai modest, dar stabil;
- care pariază pe rolul de hub pe termen lung al Malagăi,
Malaga rămâne coerentă, chiar și cu un bilet de intrare ridicat.
Dacă obiectivul este în principal plusvaloarea pe termen scurt, prudența este de pus în practică: intrarea la vârf de ciclu implică un orizont investițional lung și capacitatea de a absorbi o posibilă stagnare sau ajustare de prețuri.
Vezi casele și apartamentele de vânzare în Malaga
Localități „second ring” (Huelva, Vélez-Málaga, Casares): creștere > +20 % a/a în 2024–2025, potențial dar vigilență
În fața creșterii accentuate a prețurilor din Sevilla și Costa del Sol, mulți cumpărători se îndreaptă către localități din a doua coroană, uneori mai excentrice, dar mai bine valorizate azi decât acum cinci ani.
Dintre zonele care ies în evidență:
- Huelva: litoral încă foarte accesibil, plaje extinse, profil mai familial și național.
- Vélez-Málaga: la est de Malaga, dinamizată de efectul de report dinspre capitala provincială.
- Casares: aproape de Estepona, combină sate albe și complexe rezidențiale noi.
Aceste localități au înregistrat creșteri de prețuri de peste +20 % anual în 2024–2025, ca urmare a:
- reportului cumpărătorilor înlăturați de zonele centrale prea scumpe;
- noilor proiecte imobiliare, deseori cu dotări bune;
- interesului crescând al investitorilor pentru piețe percepute ca fiind „în urmă”.
Cifrele Green Acres ilustrează bine acest „decalaj între primele două valuri”: la Vélez-Málaga, proprietățile se situează în jur de 260 000 € pentru aproape 190 m², cu un preț pe m² de circa 1 400 €/m², mult sub nivelurile din vestul Costa del Sol.
În Casares, apropierea de Estepona și segmentul lux împing prețurile în sus: căutările vizează proprietăți de circa 500 000 € și 130 m², adică aproape 3 800 €/m², ceea ce o transformă într-o zonă de tranziție între second ring și litoral premium.
În provincia Huelva, profilurile cumpărătorilor străini rămân mai degrabă „value” decât „lux”: portughezii sunt primii ca cerere, urmați de francezi și germani. Bugetele mediane oscilează în jur de 150 000–160 000 € pentru 110–140 m², cu prețuri pe m² de 1 200–1 300 €/m², adică doar o fracțiune din nivelurile văzute în Malaga. Suficient cât să lase să se întrevadă un potențial de recuperare, cu condiția dezvoltării infrastructurii și a serviciilor.
Pentru un cumpărător, aceste zone pot reprezenta oportunități reale:
- bilete de intrare mai mici decât în Malaga sau Marbella pentru aceeași suprafață;
- potențial suplimentar de creștere dacă infrastructurile vor ține pasul;
- posibilitatea vizării atât închirierii sezoniere, cât și a celei medii.
Dar această dinamică rapidă impune vigilență specială asupra momentului intrării:
- o creștere recentă foarte puternică poate semnala un risc de supraîncălzire pe termen scurt;
- piețele sunt mai mici și mai puțin lichide: revânzarea poate fi mai lentă;
- totul depinde de calitatea micro-locației (apropiere de mare, servicii, acces rutier).
În aceste zone, este crucial să:
- vizitați mai multe cartiere, nu doar zonele de coastă sau proiectele noi evidențiate;
- analizați fluxurile reale (turism, populație rezidentă, proiecte de infrastructură);
- previzionați o marjă de siguranță în planul dvs. financiar, în caz de revânzare mai lungă sau chirie sub estimări.
Pentru un proiect cu orizont lung (8–12 ani) și buget mai restrâns, aceste localități pot reprezenta un compromis bun între accesibilitate și potențial. Pentru un orizont mai scurt, ele cer o analiză fină și un parteneriat local solid. 🙂
