Alegerea insulei, a utilizării și a bugetului în 2026
Înainte de a vă îndrăgosti de un golfuleț turcoaz, începeți cu trei întrebări simple:
- Care va fi utilizarea principală a proprietății (reședință secundară, telemuncă, investiție închiriere, viitoare locuință de pensionare)?
- Câte săptămâni pe an intenționați să petreceți efectiv acolo?
- Ce buget total (achiziție + taxe + lucrări + cheltuieli) sunteți dispus să alocați fără să vă puneți sub presiune?
Răspunsurile vor orienta în mod natural alegerea insulei. Fiecare piață din Baleare are logica sa, prețurile și constrângerile administrative. Este mai bine să le integrați de la început 😉.
Mallorca: lichiditate și servicii (Palma, nord-vest cu valoare patrimonială)
Mallorca este cea mai polivalentă insulă pentru un proiect imobiliar. Combină:
- o adevărată capitală regională, Palma, cu spitale, școli internaționale, cultură și aeroport cu conexiuni excelente;
- zone cu un puternic caracter patrimonial în nord-vest (Deià, Sóller, Valldemossa), căutate de o clientelă internațională stabilită de mult timp;
- piețe mai familiale sau accesibile în centrul insulei sau în anumite stațiuni balneare.
Pentru un cumpărător care caută:
- lichiditate (ușurință la revânzare);
- servicii deschise tot anul;
- un bun echilibru între viața locală și afluxul turistic,
Mallorca este adesea cel mai bun compromis.
Palma, în special, se potrivește bine:
- oamenilor care lucrează de la distanță și doresc un apartament urban cu zbor direct spre Europa;
- investitorilor care vizează o închiriere pe termen mediu (reglementată) mai degrabă decât sezonieră;
- pensionarilor prudenți care doresc să fie aproape de servicii și îngrijire medicală.
Conform datelor recente de la Green Acres, imobiliare în Palma de Mallorca, arată un buget mediu în jur de 385 000 € pentru suprafețe generoase (aprox. 137 m²), ceea ce o face o poartă interesantă pentru un proiect pe tot anul sau de semi-reședință.
Nord-vestul, cu caracter patrimonial, atrage mai degrabă:
- cumpărători pe termen lung, sensibili la peisaj și farmecul satelor;
- bugete deja solide, capabile să absoarbă prețuri mari și costuri importante de întreținere (case vechi, terenuri accidentate).
Ibiza-Formentera: high-end, bugete foarte ridicate
Ibiza și Formentera sunt clar într-o piață de lux, chiar ultra-prime pentru anumite sectoare. Prețurile sunt semnificativ superioare mediei Balearelor, cu:
- o cerere internațională puternică și fidelă;
- o ofertă limitată, mai ales pentru vilele bine amplasate cu vedere la mare sau acces rapid la plaje;
- o presiune mare pe terenuri și pe autorizații de construcție.
Aceste insule se potrivesc în special următoarelor profiluri:
- cumpărători care caută o vilă de prestigiu, cu sau fără perspectivă de închiriere;
- investitori foarte înstăriți interesați de un activ rar, capabil să își păstreze valoarea pe termen lung;
- persoane care cunosc deja bine insula și ritmul ei și care doresc să revină regulat.
Totuși, trebuie să acceptați:
- bugete de achiziție foarte mari (și taxe suplimentare pe măsură);
- o viață mai sezonieră în anumite sectoare, foarte animate vara, mult mai liniștite în extra-sezon;
- o concurență ridicată pentru proprietățile de calitate, cu termene de decizie uneori foarte scurte.
Formentera, și mai rară, este practic o piață de colecționari: puține oferte, multe cereri, prețuri susținute și un mediu extrem de protejat.
Menorca: reședințe secundare de familie, ritm anual mai relaxat
Menorca oferă un chip foarte diferit față de celelalte două mari insule:
- un ritm mai calm, o atmosferă mai familială;
- mai puțină presiune imobiliară, deși prețurile au crescut în ultimii ani;
- un patrimoniu natural și costier foarte bine conservat, cu mai puține infrastructuri mari.
Este o opțiune bună dacă căutați:
- o reședință secundară pentru dumneavoastră și familie;
- un mediu mai liniștit, departe de petrecerile agitate;
- un cost total de viață și întreținere potențial mai rezonabil decât în Ibiza.
Menorca se potrivește bine:
- familiilor care vor să revină în fiecare an în același loc;
- cumpărătorilor sensibili la natură și peisaje, mai degrabă decât la viața de noapte;
- celor care preferă viața de sat sau de mic oraș.
În schimb, lichiditatea la revânzare poate fi ceva mai scăzută decât în Mallorca sau Ibiza, pur și simplu pentru că cererea este mai nișată. Prin urmare, este important să alegeți o locație solidă: apropiere de servicii, acces la plajă, conexiuni bune.
Cine cumpără în Baleare: o piață cu adevărat internațională
Indiferent de insula aleasă, intrați pe o piață foarte internaționalizată. Potrivit datelor de la Green Acres pentru toate Insulele Baleare, cei mai activi cumpărători străini sunt francezii (aprox. 20% din cereri), urmați de elvețieni (13%), britanici (11%) și italieni (10%), apoi germani și americani.
Bugetele mediane rămân ridicate: clientela elvețiană se poziționează, de exemplu, în jur de 755 000 € pentru proprietăți de vreo sută de metri pătrați, în timp ce cumpărătorii germani depășesc frecvent un milion de euro pentru vile familiale mari. Această profunzime a cererii internaționale contribuie la susținerea prețurilor și asigură, în locații bune, o anumită lichiditate la revânzare.
Puncte de intrare și atenție
Odată aleasă insula, rămâne să găsiți punctul bun de intrare pe piață… fără să uitați aspectele mai tehnice. Un decor frumos poate să ascundă uneori o coproprietate prost gestionată sau reguli de utilizare restrictive.
Referință 5 090 €/m²; verificați cheltuielile, lucrările și regulile de utilizare
Statisticile recente oferă o referință de circa 5 090 €/m² pentru imobiliarele din Baleare, indiferent de situație. Dar este o medie: maschează mari diferențe între:
- zonele urbane bine deservite (Palma, unele cartiere din Ibiza);
- satele căutate din nord-vestul Mallorcăi;
- sectoare mai periferice sau de familie.
Pentru a vă asigura achiziția, câteva reflexe sunt esențiale:
- analizați cheltuielile de coproprietate: întreținere a spațiilor comune, piscină, grădină, pază, administrare;
- anticipați lucrările viitoare (fațadă, hidroizolație, lift, renovare energetică) și costul lor probabil;
- verificați regulile de utilizare: închiriere turistică permisă sau nu, durata minimă a închirierilor, regulamentele comunității de proprietari.
Pe anumite insule sau în anumite municipalități, închirierea sezonieră pe termen scurt este strict reglementată, uneori interzisă la bloc. Dacă proiectul dvs. depinde de venituri din chirii, această verificare este obligatorie.
În plus, planificați de la început:
- costurile de achiziție (notar, impozite, intermediari);
- fiscalitatea locală pe proprietate;
- costurile de administrare dacă apelați la un prestator local.
Sezonalitate și disponibilitate în afara verii: alegeți în funcție de proiect
Balearele trăiesc clar în ritmul anotimpurilor. Pentru a cumpăra bine, trebuie să vă întrebați nu doar cât valorează proprietatea, ci și când vă veți putea bucura efectiv de ea.
Câteva puncte de observat înainte de a alege insula:
- Deschiderea magazinelor și restaurantelor în extra-sezon: unele sate se golesc iarna, altele rămân active.
- Frecvența zborurilor și a curselor maritime în extra-sezon: mai bună în Mallorca, uneori redusă pentru Menorca sau Ibiza.
- Nivelul de activitate dorit toamna și primăvara: liniște totală, viață locală moderată sau animație turistică continuă.
În funcție de proiect, alegerile diferă:
- Pentru o locuință de vacanță folosită tot anul cu câteva șederi extra-sezon, Mallorca (și mai ales Palma) oferă cea mai bună continuitate a serviciilor.
- Pentru utilizare pur estivală, Ibiza-Formentera sau anumite zone balneare din Menorca pot fi suficiente, acceptând sezonalitatea.
- Pentru un proiect de semi-reședință (câteva luni pe an), trebuie să verificați cu atenție: școli, medici, magazine deschise, transport, dar și vecini permanenți.
Un bun reflex este să vizitați insula și cartierele vizate în extra-sezon, chiar și pentru puțin timp. Acest lucru oferă o imagine mai realistă a vieții de zi cu zi, departe de cărțile poștale estivale 🌞.
