Unde să cumperi la Madrid în 2026: strategii în funcție de utilizare
Reședință principală: centru vibrant sau cartiere aflate în dezvoltare
Dacă sunteți în căutarea unei reședințe principale la Madrid, prima întrebare ține de stilul dumneavoastră de viață:
- Vă place să ieșiți, să mergeți pe jos, să trăiți fără mașină?
- Lucrați de la distanță sau în centru?
- Căutați mai degrabă farmec sau confort practic?
În hipercentrul orașului (Centro, Sol, La Latina, Malasaña, Chueca, Lavapiés), veți găsi:
- O viață urbană intensă: baruri, restaurante, cultură, petrecere a timpului liber.
- Clădiri vechi, cu farmec (balcoane, clădiri istorice).
- Conexiune excelentă de metrou și autobuz.
În schimb:
- Preturile sunt printre cele mai ridicate din oraș.
- Suprafețele sunt mai mici pentru același buget.
- Zgomotul, densitatea turistică și lipsa de locuri de parcare pot afecta viața de zi cu zi.
Dacă doriți să rămâneți aproape de centru, dar cu mai mult confort, alegeți cartierele în curs de dezvoltare sau cu proiecte de reînnoire urbană:
- Arganzuela (aproape de Madrid Río): fost cartier industrial transformat, foarte căutat de tinerii activi.
- Tetuán – Cuatro Caminos: amestec de clădiri vechi și noi, aproape de Castellana.
- Delicias, Usera, Carabanchel: zone în continuă revalorizare, încă accesibile.
Aceste zone oferă:
- Un compromis interesant între preț și apropierea de centru.
- Potențial de creștere a valorii pe termen mediu.
- O atmosferă mai rezidențială, dar tot urbană.
Datele privind cererea pentru reședințele secundare evidențiază aceste diferențe: de exemplu, în Arganzuela, proprietățile au un preț mediu net inferior față de centrul Madridului, oferind însă suprafețe mai generoase pentru familii sau pentru cei care lucrează de acasă.
Reședință secundară sau investiție închiriere: periferii și alternative la mai puțin de 30 de minute
Pentru o reședință secundară sau o investiție pentru închiriere, logica se schimbă ușor:
- Căutați un bun raport preț/calitate a vieții.
- Doriți să limitați bugetul inițial.
- Acceptați să fiți la 20–30 de minute de centru.
Periferiile bine conectate devin atunci foarte atractive:
- Vallecas (Puente de Vallecas, Villa de Vallecas): prețuri mai accesibile, conectare cu metroul și trenul.
- Carabanchel, Latina: mari ansambluri rezidențiale, infrastructură bună, cerere puternică pe piața locală de închiriere.
- San Blas – Canillejas: practic pentru aeroport și anumite zone de birouri.
Pentru investitori, aceste „a doua centură” intra-muros permit echilibrarea între potențiala creștere și randamentul imediat: cererea în Carabanchel sau Latina arată un interes susținut pentru apartamente familiale, adesea în ansambluri cu spații verzi sau piscină.
Dacă mizați pe închiriere, dați prioritate:
- Cartierelor aproape de universități sau centre de afaceri.
- Liniilor de metrou directe spre centru.
- Cartierelor cu magazine de proximitate și servicii.
Ca alternativă, priviți și spre comunele limitrofe la mai puțin de 30 de minute de centrul Madridului:
- Getafe, Leganés, Fuenlabrada: mari centre urbane la sud, bine conectate.
- Alcorcón, Móstoles: profil mai degrabă familial, atractiv pentru închiriere pe termen lung.
- Coslada, San Fernando de Henares: interesante dacă țintiți angajați din domeniile aeroportului sau logisticii.
Aici găsiți:
- Preturi de achiziție mai mici decât Madridul intra-muros.
- Chirii mai stabile, susținute de cererea locală.
- Locuințe adesea mai mari sau mai noi pentru același buget. 🙂
Zone țintă și profiluri de cumpărători
Investitori internaționali premium și tineri la prima achiziție
Piața imobiliară din Madrid e susținută de două mari profiluri de cumpărători:
- Investitorii internaționali, de obicei axați pe segmentul premium.
- Tinerii la prima achiziție, împinși către periferii din cauza creșterii prețurilor.
Pe site-ul Green Acres pentru Madrid, cei mai activi cumpărători străini sunt mai întâi americanii (18% din cererile străine), urmați de francezi (12%) și britanici. Bugetele mediene depășesc frecvent un milion de euro pentru cumpărătorii francezi și britanici, ceea ce crește presiunea pe cartierele cele mai căutate.
Pe segmentul premium internațional, zonele privilegiate sunt:
- Salamanca (Recoletos, Castellana, Goya): cea mai prestigioasă adresă, lux, magazine, clădiri impunătoare.
- Chamberí: foarte rezidențial, atmosferă burgheză, dar animată, extrem de căutat.
- Chamartín (El Viso, Nueva España): cartiere liniștite, aproape de birouri și de axa Castellana.
Căutările de proprietăți în Chamberí sau Chamartín confirmă această orientare: apartamente de lux, suprafețe confortabile, adesea în clădiri noi sau renovate, cu spații exterioare (terase, balcoane) și servicii (concierge, parcare).
Acești cumpărători caută mai ales:
- O locație premium, sigură, bine echipată.
- O proprietate de patrimoniu (apartament mare, clădire de prestigiu, penthouse cu terasă).
- Protecția capitalului pe termen lung, mai mult decât un randament maxim din chirii.
Tinerii la prima achiziție, respectiv tinerii salariați, se orientează mai degrabă către:
- Cartiere în curs de revalorizare din Madridul intra-muros (Tetuán, Arganzuela, Usera).
- Arondismente mai accesibile (Carabanchel, Latina, Moratalaz).
- Comune din apropiere, bine conectate prin transport.
Prioritățile lor:
- Maximizarea suprafeței locuibile pe m².
- Rămân conectat la centru pentru muncă și timp liber.
- Acces la școli, parcuri, magazine pentru un proiect de viață durabil.
Buget de intrare ridicat, dar potențial mare de revalorizare
Madrid se distinge printr-un buget de intrare ridicat, dar și printr-o dinamică solidă de creștere a valorii:
- Orașul este un pol economic major în Spania și în Europa.
- Demografia este pozitivă, cu atractivitate crescută pentru studenți și angajați.
- Constrângerile de ofertă (teren disponibil foarte redus în centru) susțin prețurile.
Nivelurile de preț din cartierele emergente rămân însă sub cele ale sectoarelor premium. Astfel, zone ca Usera sau Puente de Vallecas atrag o cerere tot mai mare din partea investitorilor în căutarea unui randament mai bun și al unui potențial de apreciere pe 5–10 ani.
În practică, asta înseamnă:
- O achiziție adesea mai scumpă decât se așteaptă, inclusiv în periferie.
- O probabilitate ridicată de creștere în 5–10 ani, dacă alegi locația corectă.
- O piață rezilientă, chiar și în perioade de încetinire economică relativă.
Zonele cu cel mai mare potențial pe termen mediu combină:
- Conexiune bună prin transport (metrou, Cercanías).
- Proiecte de infrastructură (parcuri, echipamente publice, reînnoire urbană).
- Cerere constantă de închiriere (studenți, tineri angajați, familii).
De exemplu:
- Arganzuela / Madrid Río: reamenajarea malurilor râului, atractivitate în creștere.
- Tetuán (zona apropiată de Castellana): densificare, noi proiecte rezidențiale.
- Anumite părți din Puente de Vallecas: încă accesibile, bine deservite.
Bugete, riscuri și orizont de 5–10 ani
Preturi peste 5.000 €/m² și bilete de intrare ridicate
La Madrid, noua realitate este că tot mai multe zone depășesc 5.000 €/m², uneori cu mult peste în cartierele de lux.
În mod indicativ (ordine de mărime, pot varia):
- Centru istoric și cartiere premium: adesea 6.000–9.000 €/m², chiar mai mult pentru proprietăți excepționale.
- Cartiere centrale intermediare (Arganzuela, Tetuán, Chamberí cu excepția zonelor de top): în jur de 5.000–6.500 €/m².
- Periferia intra-muros (Carabanchel, Latina, Moratalaz, San Blas): 3.500–5.000 €/m² în funcție de microzonă.
Pentru periferie și comunele apropiate, estimați un bilet de intrare de aproximativ:
- 150.000–200.000 € pentru un apartament mic într-o zonă accesibilă.
- Mai mult pentru locuințe familiale (3 camere sau mai multe) sau proprietăți noi.
- Bugete superioare dacă vizați cele mai căutate comune din nord (Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas).
Este esențial să:
- Stabiliți bugetul total, inclusiv taxe (notar, impozite, eventuale renovări).
- Clarificați-vă prioritățile: locație, suprafață, stare, exterior, parcare.
- Acceptați uneori să vă îndepărtați puțin de centru pentru a rămâne în limitele posibilităților.
Unele cartiere din nord precum Hortaleza sau Fuencarral-El Pardo ilustrează bine acest compromis: ansambluri rezidențiale moderne, accesibilitate bună, mediu mai verde, dar nivelurile de preț reflectă acum această calitate a vieții.
Riscuri de anticipat: concurență, fiscalitate, randament din chirii
O achiziție la Madrid rămâne, în general, sigură, dar unele riscuri merită anticipate:
- Concurență puternică: proprietățile bune, bine plasate și la preț corect, se vând rapid.
- Fiscalitate și taxe: taxe de transfer, impozite locale și pe venituri din chirii de integrat corect.
- Randament din chirii moderat: în centru și cartiere premium, rentabilitatea brută este de obicei limitată.
Concurența este alimentată de:
- Cererea locală, în special din partea tinerilor gospodării.
- Investitorii spanioli și internaționali care aleg Madridul.
- Raritatea ofertei de calitate în cele mai bune zone.
Din punctul de vedere al fiscalității, este prudent să:
- Vă informați precis cu privire la fiscalitatea nerezidenților, dacă nu locuiți în Spania.
- Comparați fiscalitatea pentru reședința principală, secundară și investiții în chirii.
- Integrați aceste aspecte în calculele de rentabilitate chiar de la început.
Referitor la randamentul chiriei:
- În hipercentru și cartierele de lux poate fi relativ scăzut (primează siguranța și prestigiul).
- În periferii bine alese este, de obicei, mai bun, cu un risc de neocupare redus.
- Un compromis bun constă în alegerea cartierelor intermediare în ascensiune, nu doar a celor de lux.
Profilurile cumpărătorilor străini observate de Green Acres (de exemplu, americani care caută proprietăți în jur de 486.000 € în medie, sau francezi peste un milion de euro) sugerează că orașul va atrage în continuare o clientelă solvabilă, ceea ce susține prețurile, dar întărește și competiția pentru proprietățile de calitate.
Pe un orizont de 5–10 ani, miza nu e să « dai lovitura », ci să:
- Asigurați-vă un activ bine situat, ușor de revândut.
- Beneficiați de o creștere treptată a valorii.
- Construiți o strategie patrimonială coerentă cu celelalte planuri de viață. 🌱
Madrid, o piață pe termen lung de preferat în ciuda bugetelor ridicate
În ciuda creșterii generalizate a prețurilor, Madrid rămâne o piață pe termen lung deosebit de relevantă pentru:
- Cei care doresc să se stabilească aici pe termen lung.
- Familiile care caută o mare metropolă europeană cu un nivel de trai ridicat.
- Investitorii care caută stabilitate și lichiditate.
Orașul combină:
- O economie diversificată (servicii, finanțe, tehnologie, administrație).
- Un nivel ridicat al calității vieții (climă, spații verzi, cultură, gastronomie).
- O rețea de transport performantă (metrou, tren, AVE, aeroport internațional).
Nordul rezidențial (Chamartín, Hortaleza, Fuencarral-El Pardo, comune precum Pozuelo, Majadahonda) atrage pe cei care caută:
- Cartiere mai liniștite și verzi.
- Școli și servicii bune.
- Locuințe familiale de top, adesea cu piscină și spații comune.
Periferia verde, în special la sud și est, poate convinge dacă:
- Acceptați timpi de deplasare puțin mai mari.
- Doriți o casă sau un apartament mai generos, uneori cu grădină.
- Doriți un mediu mai familial, cu parcuri și facilități aproape.
În zone ca Villa de Vallecas, profilul proprietăților căutate arată această nevoie de spațiu: locuințe familiale, adesea noi, în ansambluri cu spații exterioare, dar tot conectate la centru în 20–30 de minute.
În fața întrebării „centru, nord sau periferie?”, răspunsul depinde, în cele din urmă, de:
- Orizontul dumneavoastră (5, 10 ani sau mai mult).
- Toleranța la zgomot, navetă, densitate.
- Prioritatea între calitatea vieții, prestigiu, buget și randament.
Esențialul este să construiți o strategie clară, adaptată proiectului dvs de viață, apoi să alegeți cartierul care răspunde cel mai bine nevoilor, nu doar să vânați „ocaziile” teoretice.
