Где покупать в 2026 году: анализ по профилям и траекториям цен
Прежде чем детально рассматривать каждую зону, полезно рассуждать, исходя из профиля покупателя. В зависимости от того, ищете ли вы жильё для периодического проживания, инвестицию для сдачи в аренду или планируете полную смену жизни, ответы будут разными.
В 2026 году рынок Андалусии, скорее всего, останется динамичным, но станет более сегментированным. Некоторые районы уже находятся у ценового потолка в краткосрочной перспективе, тогда как в других ещё сохраняется значительный потенциал роста.
- Для долгосрочного сохранения капитала: отдавайте предпочтение крупным городам с развитым и ликвидным рынком, хорошей транспортной доступностью.
- Для сезонной доходности: выбирайте прибрежные зоны с высоким международным туристическим спросом, даже если цены на покупку там выше.
- Для смены образа жизни с контролируемым бюджетом: рассмотрите пригороды (вторая зона) или средние по размеру города, связанные путями железной дороги или автомагистралями.
Капитальная ценность: Севилья в исторических границах, городской комфорт и высокая ликвидность
Севилья в пределах исторических границ остаётся для многих покупателей «капитальным сердцем» Андалусии. Исторический центр, районы Триана, Лос-Ремедиос или Нервьон предлагают уникальное сочетание архитектурного шарма, городской инфраструктуры и устойчивого спроса на аренду.
- Высокая ликвидность: качественные объекты быстро перепродаются, даже в фазу рыночного затишья.
- Диверсифицированный спрос: туристы, студенты, местные специалисты, госслужащие, экспаты — что смягчает влияние циклов.
- Ограниченное предложение: мало свободных площадей внутри исторических границ, что поддерживает цены в долгосрочной перспективе.
Недвижимость в Севилье и провинции это подтверждает: востребованные объекты, как правило, имеют большую площадь и высокий бюджет по испанским меркам, что говорит о чёткой капитальной направленности.
В 2026 году можно ожидать мягкой стабилизации цен в самом центре после нескольких лет заметного роста. Основной рост цен переместится в:
- близлежащие районы с хорошей транспортной связью (Сан-Бернардо, Ла-Бухайра, районы возле линий метро и трамвая);
- популярные у семей жилые кварталы с учебными заведениями и парками.
Кроме того, данные Green Acres показывают, что здесь особенно высок спрос со стороны французов: они составляют около 30 % всех обращений, опережая американцев и британцев. Средний чек для французского покупателя — около 260 000 € за почти 200 м², что по стоимости за квадрат ниже, чем на Коста-дель-Соль, делая Севилью особенно привлекательной для долгосрочных инвестиционных проектов.
Для капитального инвестора Севилья внутри исторических границ привлекательна по нескольким причинам:
- долгосрочная безопасность стоимости при перепродаже;
- несколько возможных стратегий сдачи (регулируемая посуточная аренда, среднесрочная, долгосрочная);
- бурная городская жизнь круглый год, идеальный вариант, если планируете жить здесь несколько месяцев.
Обратная сторона: растущий порог входа и высокая конкуренция за хорошо расположенные и отремонтированные объекты. Необходимо быть готовым платить за редкость или выбирать варианты для реновации и создания собственной стоимости. 🔧
Сезонная доходность: Коста-дель-Соль (Марбелья–Эстепона–Бенаавис) как территория для роскоши
Если ваша цель — сезонный доход, сложно обойти вниманием Коста-дель-Соль. Триада Марбелья–Эстепона–Бенаавис вновь утвердилась как элитное европейское направление.
- Марбелья: международный бренд, состоятельная клиентура, очень высокий спрос как в высокий, так и в низкий сезон.
- Эстепона: стремительный апгрейд, обновлённая набережная, масштабная работа по благоустройству.
- Бенаавис: виллы, охраняемые комплексы, поля для гольфа, ещё более эксклюзивные объекты часто с сервисом.
Запросы на покупку вторичного жилья чётко демонстрируют внутреннюю иерархию премиум-сегмента:
- Недвижимость в Марбелье — средний чек часто превышает миллион евро, а цена за квадратный метр выше 5 700 €/м².
- Недвижимость в Эстепоне — по-прежнему премиум, но немного доступнее: около 4 100 €/м² за апартаменты и дома площадью примерно 140 м².
- Недвижимость в Бенаависе — ещё более высокий уровень: востребованные виллы превышают в среднем 2,6 млн евро (площади — более 500 м²), часто в закрытых комплексах с гольфом и услугами.
Факторы, поддерживающие цены и сезонные ставки аренды:
- Удлинённый сезон: с апреля по октябрь, высокий уровень заселяемости и зимой;
- Премиум-позиционирование, привлекающее менее чувствительную к цене публику;
- Разнообразие активностей: гольф, марины, гастрономия, международные мероприятия.
В 2026 году наиболее вероятным сценарием станет рынок с высокими (или очень высокими) ценами, благодаря:
- новым проектам высокого класса;
- относительной редкости лучшей земли у моря;
- конкурентоспособным сезонным доходам по сравнению с другими средиземноморскими курортами аналогичного уровня.
Эта зона рассчитана скорее на:
- покупателей с солидным бюджетом, готовых оплачивать высокие коммунальные сборы;
- инвесторов, согласных на профессиональное управление арендой для оптимизации заселяемости и цен;
- тех, для кого важна не только доходность, но и личное пользование (второе жильё).
Обратная сторона — уже высокий уровень цен и риск волатильности в случае шока на международном туристическом рынке или в сегменте люкс.
Порог входа и зоны возможностей
Когда определитесь со своим профилем, ключевой вопрос: с каким бюджетом и на какой тип жилья вы можете выйти на рынок? Разброс между крупными городами, элитными прибрежными зонами и пригородами очень значительный.
К 2026 году наметились такие тренды:
- Крупные городские центры (Севилья, Малага в исторических границах) уже на высоком уровне;
- Побережье Малаги приближается к историческому максимуму, самый сильный рост — в наиболее престижных районах;
- Пригороды второй зоны пользуются эффектом вытеснения, иногда наблюдается взрывной рост цен.
Малага и побережье: растущие бюджеты, исторический максимум к 2026 году
Малага вышла на новый уровень: из обычного курортного города она стала культурным и технологическим центром —
- развитие музеев и культурного предложения;
- рост технопарков;
- отличное воздушное и железнодорожное сообщение;
- высокий спрос со стороны иностранцев и экспатов.
Как следствие — цены входа растут, особенно:
- в обновлённом центре и портовом районе;
- в прибрежных жилых кварталах;
- вдоль побережья до Торремолиноса, Бенальмадены, Фуэнхиролы.
Однако данные по провинции Малага несколько смягчают образ недоступного рынка: востребованные вторичные дома — это часто большие площади за несколько сотен тысяч евро, и средняя цена за квадрат составляет менее 2 000 €/м² в масштабе провинции. Это напоминает: если отойти от исторического центра или первой линии, бюджет заметно экономится.
Спрос со стороны иностранцев весьма разнообразен: французы, бельгийцы, немцы и нидерландцы составляют большую часть рынка, средние бюджеты — около 300 000 € на 100 м². Американцы и швейцарцы выбирают более дорогие объекты — у них медианные цены свыше 400 000 €, а цена за квадрат легко превышает 3 000 €/м² в премиальных районах.
По ощущениям, в 2026 году будет исторический ценовой максимум, особенно по:
- новым или отремонтированным квартирам с видом на море;
- небольшим удачно расположенным объектам под сезонную аренду;
- новым проектам с сервисом (бассейн, спортзал, консьерж).
Для покупателя:
- кто ценит надёжность проживания (для жизни, удалённой работы);
- кто согласен на умеренную, но устойчивую доходность;
- кто рассчитывает на долгосрочную роль Малаги как хаба,
Малага даст сбалансированное решение, хоть и по высокой цене.
Если ваша цель — спекулятивная перепродажа, стоит быть осторожным: покупка на пике требует долгого горизонта инвестирования и запаса прочности в случае коррекции цен.
Смотреть дома и квартиры на продажу в Малаге
« Вторая зона » (Уэльва, Велес-Малага, Касарес): рост > +20% г/г в 2024–2025, потенциал и осторожность
На фоне роста цен в Севилье и на Коста-дель-Соль всё больше покупателей обращают внимание на пригородные зоны, иногда отдалённые, но значительно улучшившие параметры за последние 5 лет.
Среди выделяющихся районов:
- Уэльва: более доступное побережье, широкие пляжи, семейный и национальный спрос.
- Велес-Малага: к востоку от Малаги, бурный рост из-за смещения спроса из столицы провинции.
- Касарес: рядом с Эстепоной, сочетает белые деревни и современные жилые комплексы.
Здесь цены выросли на +20% год к году за 2024–2025 в результате:
- перетока покупателей из слишком дорогих центральных районов;
- новых проектов часто с хорошими условиями;
- роста интереса инвесторов к рынкам, воспринимаемым как «отстающие».
Данные Green Acres хорошо иллюстрируют разницу между первой и второй зонами: в Велес-Малаге средний объект стоит около 260 000 € за 190 м², или около 1 400 €/м² — существенно ниже уровней Западного Коста-дель-Соль.
В Касаресе близость к Эстепоне и премиум-сегменту подталкивает цены вверх: ищут объекты по 500 000 € и 130 м² (примерно 3 800 €/м²) — это нечто среднее между пригородом и премиальным побережьем.
В провинции Уэльва иностранцы предпочитают выгодные, а не элитные вложения: на первом месте среди покупателей португальцы, затем французы и немцы. Медианный бюджет — 150 000–160 000 € за 110–140 м², цена за квадрат — всё ещё 1 200–1 300 €/м² — это лишь часть малагского уровня. Здесь сохраняется потенциал догоняющего роста при условии развития инфраструктуры и сервисов.
Для покупателя эти места — реальные точки входа:
- меньший порог входа по сравнению с Малагой или Марбельей при той же площади;
- дополнительный задел для роста, если подтянется инфраструктура;
- можно совмещать сдачу в аренду на сезон и на средний срок.
Но быстрый рост требует внимательности к точке входа:
- сверхвысокий недавний рост может говорить о риске краткосрочного перегрева;
- рынки меньше и менее ликвидны: продать можно не сразу;
- всё зависит от качества микролокации (близость к морю, инфраструктура, транспорт).
В таких зонах важно:
- осмотреть разные районы, не только побережье или новые комплексы;
- проанализировать реальные потоки (туризм, постоянные жители, инфраструктурные проекты);
- заложить буфер безопасности в бюджет, учитывая возможную долгую продажу или низкую аренду.
На длинном горизонте (8–12 лет) и с ограниченным бюджетом такие города — хороший компромисс между доступностью и потенциалом. На короткой дистанции потребуется тщательный анализ и хорошая локальная поддержка. 🙂
