Выбор острова, назначения и бюджета в 2026 году
Прежде чем влюбиться в бирюзовую бухту, начните с трех простых вопросов:
- Каково будет основное назначение недвижимости (второй дом, удаленная работа, инвестиции в аренду, будущее место для пенсии)?
- Сколько недель в году вы реально планируете там проводить?
- Какой общий бюджет (покупка + расходы + ремонт + содержание) вы готовы вложить без излишнего давления на себя?
Ответы естественным образом определят выбор острова. Каждый рынок на Балеарских островах имеет свою логику, цены и административные ограничения. Лучше учитывать их с самого начала 😉.
Майорка: ликвидность и сервисы (Пальма, северо-запад с историей)
Майорка — самый универсальный остров для реализации недвижимости. Он сочетает:
- настоящую региональную столицу Пальму с больницами, международными школами, культурой и очень хорошо развитым аэропортом;
- очень ценные районы на северо-западе (Дейя, Сольер, Вальдемосса), популярные среди международных клиентов, которые там живут давно;
- более семейные или доступные рынки в центре острова или в некоторых курортных зонах.
Для покупателя, который ищет:
- ликвидность (легкость перепродажи);
- сервисы, работающие круглый год;
- хороший баланс между местной жизнью и туристическим потоком,
Майорка часто является лучшим компромиссом.
Пальма, в частности, отлично подходит:
- тем, кто работает удаленно и хочет городскую квартиру с прямыми рейсами в Европу;
- инвесторам, нацеленным на среднесрочную аренду (регулируется), а не только на сезонную;
- осторожным пенсионерам, которые хотят быть рядом с медициной и сервисами.
По последним данным Green Acres, недвижимость в Пальме-де-Майорка в среднем требует бюджета около 385 000 € за просторные площади (примерно 137 м²), что делает этот город интересной точкой входа для круглогодичного проекта или частичной релокации.
Северо-запад, более « патримониальный », больше привлекает:
- покупателей с долгосрочным горизонтом, чувствительных к пейзажам и очарованию деревень;
- обеспеченные бюджеты, способные поглощать высокие цены и серьезные расходы на содержание (старые дома, крутые участки).
Ивиса-Форментера: премиум, очень большие бюджеты
Ивиса и Форментера явно входят в премиальный рынок, а в некоторых секторах даже ультра-премиум. Здесь цены значительно выше средних по Балеарским островам, с:
- высоким, лояльным международным спросом;
- ограниченным предложением, особенно на хорошо расположенные виллы с видом на море или быстрым доступом к пляжам;
- сильным давлением на землю и разрешения на строительство.
Эти острова в основном подходят для:
- покупателей, ищущих престижную виллу, с арендным потенциалом или без него;
- очень состоятельных инвесторов, ищущих редкий актив, способный хорошо сохранить свою стоимость в долгосрочной перспективе;
- людей, уже хорошо знающих остров и его стиль жизни, и желающих часто возвращаться.
Однако нужно быть готовым к:
- очень высоким бюджетам покупки (и соответствующим дополнительным расходам);
- более сезонной жизни в некоторых районах: летом очень оживленно, в несезон намного спокойнее;
- сильной конкуренции за качественную недвижимость, иногда с короткими сроками принятия решений.
Форментера, еще более редкая, — это скорее рынок « коллекционеров »: мало предложений, много спроса, крепкие цены и крайне защищенная окружающая среда.
Менорка: семейные вторые дома, более спокойный ритм
Менорка выглядит совсем иначе, чем два других крупных острова:
- более размеренный ритм, семейная атмосфера;
- меньше давления на рынок недвижимости, хотя цены последние годы и выросли;
- очень хорошо сохраненная природа и береговая линия, мало больших инфраструктур.
Это хороший выбор, если вы ищете:
- второй дом для себя и близких;
- тихую атмосферу, вдали от шумных вечеринок;
- более умеренные расходы на жизнь и содержание, чем на Ивисе.
Менорка хорошо подходит:
- семьям, которые хотят возвращаться каждый год в одно и то же место;
- покупателям, чувствительным к природе и пейзажам, а не к ночной жизни;
- тем, кто предпочитает жизнь в деревне или маленьком городке.
В качестве минуса: ликвидность при перепродаже здесь может быть ниже, чем на Майорке или на Ивисе, просто потому что спрос более нишевый. Поэтому важно выбирать надежную локацию: близость к сервисам, доступ к пляжам, хорошее транспортное сообщение.
Кто покупает на Балеарских островах: явно международный рынок
Какой бы остров вы ни выбрали, вы входите на очень интернациональный рынок. Согласно данным Green Acres по всем Балеарским островам, самые активные иностранные покупатели — французы (около 20% запросов), за ними следуют швейцарцы (13%), британцы (11%) и итальянцы (10%), далее идут немцы и американцы.
Средние бюджеты остаются высокими: например, у швейцарцев это примерно 755 000 € за объекты около ста квадратных метров, а покупатели из Германии часто выходят за пределы миллиона евро за большие семейные виллы. Эта глубина международного спроса поддерживает цены и обеспечивает (в правильных локациях) определенную ликвидность на вторичном рынке.
Точки входа и бдительность
Когда остров выбран, остается найти правильную точку входа… не забывая о технических деталях. Красивая картинка иногда может скрывать плохо управляемую недвижимость или сложные правила пользования.
Ориентир 5 090 €/м²; проверьте расходы, ремонт и правила эксплуатации
Последняя статистика дает ориентир около 5 090 €/м² на недвижимость на Балеарских островах в среднем, по всем ситуациям. Но это усредненный показатель: за ним скрываются большие различия между:
- городскими районами с хорошей транспортной доступностью (Пальма, некоторые районы Ивисы);
- популярными деревнями северо-западной Майорки;
- более периферийными или семейными районами.
Чтобы обезопасить покупку, несколько рефлексов обязательны:
- анализировать расходы на содержание: уход за общественными зонами, бассейн, сад, охрана, управляющая компания;
- предвидеть предстоящие ремонты (фасад, гидроизоляция, лифт, энергоэффективность) и их вероятную стоимость;
- проверять правила пользования: разрешена ли аренда для туристов, минимальные сроки аренды, правила для сообщества собственников.
На некоторых островах и в отдельных муниципалитетах краткосрочная сезонная аренда строго регулируется, иногда запрещена в многоквартирных домах. Если ваша стратегия связана с арендным доходом, этот пункт обязателен к проверке.
Дополнительно с самого начала учитывайте:
- расходы на покупку (нотариус, налоги, посредники);
- местное налогообложение недвижимости;
- затраты на управление, если вы пользуетесь услугами сторонних компаний.
Сезонность и доступность вне лета: выбирайте по проекту
Балеарские острова живут ритмом сезонов. Чтобы сделать правильную покупку, нужно знать не только, сколько стоит объект, но и когда вы реально сможете им пользоваться.
Несколько моментов, которые стоит оценить перед выбором острова:
- Работа магазинов и ресторанов вне летнего сезона: некоторые деревни пустеют зимой, другие остаются активными.
- Частота авиарейсов и морских сообщений в низкий сезон: на Майорке чаще, на Менорке и Ибисе иногда снижено.
- Уровень жизни, который вы хотите осенью и весной: полное спокойствие, умеренная местная жизнь или постоянная туристическая активность.
В зависимости от проекта акценты меняются:
- Для круглогодичной « пьед-а-тер » с несколькими поездками вне сезона — Майорка (особенно Пальма) предлагает лучшую бесперебойность услуг.
- Для чисто летнего использования — Ивиса-Форментера или некоторые курортные районы Менорки вполне подойдут, если вы принимаете сезонность.
- Для частичной релокации (несколько месяцев в году) нужно обращать внимание на: школы, врачей, открытые магазины, транспорт, а также постоянное соседство.
Хорошая практика — посетить остров и выбранные районы вне сезона, даже на короткое время. Это даст более точное представление о реальной жизни вдали от летних открыток 🌞.
