Рынок 2026 года в Андалусии: контролируемый рост с очагами напряжённости
В 2026 году рынок недвижимости Андалусии в целом направлен вверх, но без общего ажиотажа. Отмечаются:
- средний рост цен, зачастую ниже, чем в самых дорогих регионах Испании,
- локализованные очаги напряжённости на побережье и в некоторых наиболее востребованных городах,
- увеличение разрыва между «повседневными» рынками и очень туристическими секторами.
Для покупателя это означает, что ещё существуют возможности, но выбор города, района и типа недвижимости становится решающим.
Города и побережье лидируют: Малага около 3 300–3 620 €/м²
Среди крупных городов Андалусии Малага выделяется особо. Динамичный город, связанный (скоростной поезд, международный аэропорт), с активно развивающейся культурной и цифровой сферой, он привлекает:
- европейских пенсионеров, ищущих солнечный образ жизни,
- удалённых работников и цифровых кочевников,
- инвесторов, нацеленных на туристическую или долгосрочную аренду.
Цены здесь теперь колеблются в диапазоне 3 300–3 620 €/м², а годовой рост оценивается примерно в +21–22 % между 2025 и 2026 годами в зависимости от районов и типа недвижимости.
В сегменте вторых резиденций, по данным запросов на Green-Acres, наблюдается сильная неоднородность: недвижимость, востребованная в Малаге, стоит в среднем около 746 000 € при большой площади (около 402 м²), то есть речь идёт о семейных домах или виллах, а не о малогабаритных городских апартаментах.
Чтобы составить представление о типичных объектах для этой клиентуры, можно ознакомиться со специальной страницей по Малаге: дома и апартаменты на продажу в Малаге.
Конкретно:
- в центре и самых престижных районах у моря цены могут заметно превышать средний уровень,
- в некоторых пригородах или районах с реновацией стоимость остаётся доступнее, но быстро растёт,
- давление на существующий фонд подталкивает к развитию новых проектов, которые иногда изначально стоят дорого.
На всём андалусском побережье действует та же логика: близость к морю, транспортная доступность и туристическая привлекательность поднимают цены, особенно на Costa del Sol.
Уэльва и Малага: муниципалитеты свыше +20 % в год
Помимо провинциальных столиц, наиболее впечатляющий годовой рост показывают часто средние или прибрежные города.
В 2025-2026 годах несколько городов в провинциях Уэльва и Малага отмечают рост более +20 % за год, среди них:
- Алгарробо — небольшой прибрежный город Восточного Коста-дель-Соль, очень востребованный благодаря близости к Малаге и спокойной атмосфере,
- Велес-Малага — крупный центр Акcархии, сочетание исторического города, близости моря (Торре-дель-Мар) и более мягких цен, чем в самой Малаге,
- Касарес — между Эстепоной и Сотогранде, популярен резиденциями с видами, гольф-полями и премиум-сервисом,
- Фуэнхирола — развитый курорт, большой спрос на второе жильё и сезонную аренду.
Запросы на Green-Acres подтверждают роль этих городов как «альтернативных зон» для иностранных покупателей, ищущих солнце и море по более разнообразным ценам. В Алгарробо требуют жильё примерно за 311 000 € при площади около 181 м² — средний, более доступный бюджет, чем в сердце Коста-дель-Соль.
Обзор популярных объектов в этих городах доступен по ссылке: объявления о недвижимости в Алгарробо.
В Велес-Малага запросы в основном касаются просторных домов (медианная площадь около 190 м²) с бюджетом около 262 000 €. Это говорит о поиске компромисса между пространством, климатом и более низкой ценой, чем в самой Малаге, при этом город остаётся недалеко от моря.
Чтобы увидеть востребованные объекты, можно ознакомится с местной подборкой: недвижимость в Велес-Малага.
Касарес занимает немного иную, более премиальную позицию: здесь запрашиваются дома около 137 м² по цене примерно 385 000 €. Муниципалитет чётко ориентирован на качественные вторые резиденции, часто в комплексах с бассейнами, гольф-полями или видом на море.
В свою очередь, Фуэнхирола отражает давление сильного туризма на Коста-дель-Соль: спрос сосредоточен на более компактных квартирах (около 107 м²) по средней цене 448 000 €, что говорит о клиентуре, ищущей выгодно расположенные апартаменты под сезонную аренду. Типовые характеристики ищут здесь: недвижимость в Фуэнхироле.
Этот рост отражает:
- переток спроса из уже дорогих муниципалитетов,
- влечение к более спокойной жизни, но при этом у моря,
- рост инвестиционной аренды, зачастую от иностранных покупателей.
Для покупателя это означает необходимость чёткого планирования на будущее: некоторые города привлекательны в краткосрочной перспективе, но быстрый рост цен может изменить соотношение доходности и риска за несколько лет.
Премиум-сегменты и иностранные инвестиции
Андалусия, особенно её побережье, остаётся важнейшей ареной для международных покупателей. Их присутствие особенно заметно в верхнем ценовом сегменте, в частности на Коста-дель-Соль.
Люкс Costa del Sol: устойчивая международная востребованность
В сегменте люкс рынки Марбельи и Бенаавис занимают особое место. Здесь встречаются:
- современные виллы с видом на море и эксклюзивными удобствами,
- закрытые резиденции с сервисом (безопасность, бассейны, SPA, консьерж),
- редкие объекты в уникальных локациях, практически не имеющие аналогов.
Данные Green-Acres показывают рост престижности: в Марбелье запрашиваемое жильё в среднем стоит почти 1,54 млн € при большой площади (268 м²), а в Бенаависе, знаменитом своими роскошными виллами, средний бюджет превышает 2,6 млн € при площади около 536 м².
Чтобы увидеть свойства и типы востребованной недвижимости, можно изучить подборки по Марбелье (недвижимость в Марбелье) или Бенаавису (виллы и дома в Бенаависе), где преобладают современные виллы, охраняемые резиденции и архитектурные объекты.
Два ключевых элемента объясняют устойчивость этого рынка:
- разнообразный международный спрос (Северная Европа, Великобритания, Ближний Восток, Латинская Америка и др.),
- редкое предложение, ограниченное земельным фондом и внимательным местным регулированием разрешений на строительство.
По данным Green-Acres, на всей территории провинции Малага заметен высокий иностранный интерес, лидируют французы (около 15 % зарубежных запросов), за ними следуют бельгийцы, немцы, голландцы, а также покупатели из США и Великобритании. Медианные бюджеты чаще всего лежат в диапазоне 295 000–410 000 € для объектов средней площади (100–125 м²), что подтверждает роль семейных вторых резиденций.
Итог: даже в неспокойный период такие премиум-рынки часто демонстрируют:
- меньшее снижение цен,
- быстрее восстанавливаются после спадов,
- сохраняют высокий интерес к уникальным либо авторским объектам.
Для покупателя этот сегмент не самый доступный, но может предложить:
- долгосрочное « наследственное » вложение,
- хорошую ликвидность, если соблюдены критерии (место, вид, качество отделки),
- премиальный арендный потенциал, особенно в краткосроке.
Новые проекты и инвестиции: планы до 2027 года
Динамика андалусcкого рынка выражается также в появлении новых капитальных инвестиций и крупных проектов развития.
На Коста-дель-Соль, например, только в Марбелье инвестиции в девелоперские проекты около 72 млн € с завершением к 2027 году. Эти проекты рассчитаны на:
- международную состоятельную клиентуру,
- повышенные стандарты устойчивости, дизайна и сервисного обслуживания,
- локацию у моря, близость к гольф-полям или центру города.
Для покупателя такие проекты интересны тем, что дают:
- рассрочку платежа на несколько лет,
- комфорт и энергоэффективность на уровне современных стандартов,
- потенциальный рост стоимости между бронированием и сдачей, если рынок останется стабильным.
Однако они требуют:
- тщательной проверки застройщика (репутация, реализованные объекты),
- внимательного изучения договора (сроки, гарантии, потенциальная корректировка цены),
- глубокого понимания локального рынка на горизонте 3-5 лет.
Макроэкономический взгляд на Испанию 2026
Чтобы правильно понять ситуацию в Андалусии, полезно рассматривать её на фоне национальных тенденций Испании.
Ожидание роста по Испании в 2026 году
Прогнозы по Испании на 2026 год предполагают средний рост цен около +7 % за год, при условии благоприятной экономической ситуации и уровней процентных ставок.
Ряд факторов поддерживают этот сценарий:
- сохранение высокого спроса в крупных городах и на побережье,
- недостаточный объём нового строительства в напряжённых зонах,
- привлекательность страны для европейских пенсионеров и инвесторов на фоне других средиземноморских направлений.
Это не означает равномерного роста повсюду: некоторые сельские или внутренние области могут оставаться стабильными, а то и снизиться, а самые динамичные регионы будут продолжать расти.
Особенно это касается Западной Андалусии: по данным Green-Acres на провинцию Уэльва, рынок здесь ещё доступнее, но уже интернационализирован. Покупатели из Португалии составляют почти 19 % всех зарубежных запросов, за ними — французы (13 %), немцы (12 %), при этом медианные бюджеты обычно 138 900–165 000 € и просторные дома (110–140 м²). Это сигнал, что регион притягивает тех, кто ищет более дешёвую альтернативу Коста-дель-Соль, оставаясь у Атлантического океана.
Крупнейшие рынки — выше 3 900 €/м²: эффект « локомотива »
Ещё один важный фактор: показатели крупнейших городских рынков Испании, где цены уже превышают 3 900 €/м² (Мадрид, Барселона и некоторые наиболее напряжённые столичные регионы).
Эти рынки могут:
- тянуть национальную среднюю вверх,
- подталкивать часть покупателей к более доступным альтернативам вроде Андалусии,
- укреплять имидж Испании как стабильного рынка на европейском уровне.
Для Андалусии это приводит к:
- постоянному притоку новых покупателей, особенно иностранцев,
- растущему давлению на уже популярные зоны,
- постепенному распространению спроса на « вторичные » (развивающиеся) населённые пункты.
Если вы планируете покупку, вопрос не только «сколько стоит сейчас?», но и:
- «каков потенциал этой зоны через 5–10 лет?»,
- «какую долю спроса формируют иностранцы?»,
- «как этот рынок поведёт себя при экономическом спаде?».
Иначе говоря, важно рассматривать одновременно качество жизни и долгосрочную ценность, используя как собственное понимание рынка, так и помощь профессионалов.
