Рынок 2026: рекордные цены, двузначный рост
В 2026 году рынок недвижимости Балеарских островов показывает исторически высокие уровни цен после нескольких лет практически непрерывного роста.
Основные факторы этого взлёта:
- устойчивая международная востребованность, особенно со стороны покупателей из Северной Европы, Германии и Великобритании;
- структурно ограниченное предложение вследствие островной географии и градостроительных норм;
- ярко выраженное позиционирование в сегменте «lifestyle»: климат, море, безопасность, инфраструктура здравоохранения и транспорта.
Сентябрь 2026: 5 090 €/м² (+11,6 % г/г), ростовая серия с 2025 года
В среднем по архипелагу средняя цена составляет порядка 5 090 €/м² в сентябре 2026 года, что примерно на 11,6 % выше, чем годом ранее. Этот двузначный рост продолжает восходящий тренд, начавшийся в 2025 году после относительно стабильного периода.
Однако за этим средним показателем скрываются значительные различия:
- городские и туристические зоны (Пальма, юго-запад Майорки, Ивиса-город) значительно превышают этот средний уровень;
- некоторые внутренние муниципалитеты Майорки и Менорки остаются более доступными, но также следуют общей тенденции роста;
- объекты после реновации с внешними зонами (террасы, сады, вид на море) растут в цене быстрее стандартного жилья.
Недвижимость в Пальма-де-Майорка, например, наглядно показывает разрыв между региональной средней и реальностью крупных городов Балеар. Бюджеты на семейные апартаменты свидетельствуют о том, что даже вне ультра-премиальных кварталов покупатели вынуждены принимать очень высокий порог входа.
Для покупателя это означает, что уровень входа на рынок за последние годы заметно вырос, что напрямую влияет на:
- бюджет покупки (первоначальный взнос, заемная способность);
- ожидания по рентабельности от сдачи в аренду;
- выбор между разными зонами архипелага.
Самый высокий региональный уровень в Испании
Балеары теперь демонстрируют один из самых высоких региональных ценовых уровней в Испании: наравне или выше традиционно дорогих рынков, таких как Мадрид или Страна Басков.
Данные о запросах иностранных покупателей, опубликованные Green Acres, подтверждают этот переход в более высокий сегмент: зарубежные клиенты преимущественно ищут крупные объекты, часто свыше 130–150 м², с медианой цен от 700 000 до 1,5 миллиона евро (в зависимости от гражданства и типа объекта).
Конкретно это выражается в:
- существенной «островной» премии по сравнению с полуостровом, даже для объектов аналогичного класса;
- ощутимом разрыве между доходами местных жителей и рыночными ценами, подпитываемом иностранными покупателями с высокой покупательной способностью;
- увеличенной чувствительности рынка к ограниченности предложения: если определённый сегмент пользуется спросом (вид на море, новостройки, элитный сегмент), цены могут быстро взлетать.
Для нерезидента такая ситуация требует чёткого планирования проекта:
- заложить полный бюджет включая расходы на покупку и содержание;
- иногда принять решение о приобретении вне самых иконических локаций ради финансового баланса;
- планировать долгосрочное владение для снижения инвестиционной нагрузки.
Сегменты и напряжённость: острова с разным профилем
Говорить о «рынке Балеар» в единственном числе некорректно: у каждого острова своя специфика, степень напряжённости и целевая аудитория. ⚖️
Премиум-побережье: юго-запад Майорки и Ивиса — ультранапряжённый сегмент
Зоны премиум-побережья отличаются самой высокой напряжённостью:
- юго-запад Майорки: Андрач, Порталс Нус, Санта-Понса, Бендитат, Порт д’Андрач;
- Ивиса и Форментера: Ивиса-город, Санта-Эулалия, Сан-Хосе, Эс-Кубельс, самые ценные прибрежные зоны.
На юго-западе Майорки, по последним данным, бюджеты на объекты в Андраче или Порталс Нус — где стоимость вилл с видом на море по объявлениям может достигать нескольких миллионов евро, что видно по объектам в Андрач или в Порталс Нус, — отлично характеризуют этот статус ультрапремиального рынка.
Особенности этих сегментов:
- редкое предложение, очень мало доступных участков и ограничено новое строительство;
- очень высокие бюджеты, преимущественно виллы и элитные апартаменты;
- преимущественно международные клиенты, часто ищущие второе жильё или престижные объекты.
На Ивисе спрос на объекты вокруг города Ивиса или Санта-Эулалия подтверждает доминирование люксового сегмента: акцент на современные дома, реновированные финки и апартаменты с панорамными террасами, как демонстрируют типичные профили:
Проект в этих зонах предполагает:
- дольше искать подходящий объект, оперативно реагировать на интересные предложения;
- рассчитывать на скромные возможности для торга: редкие объекты не склонны к существенным уступкам;
- точно оценить долгосрочную стоимость — ликвидность, престижность района, наличие шума или сезонность.
В некоторых микрозонах, как Бендитат или Санта-Понса, цены на резиденции с гольф-полями, бассейнами и гостиничным сервисом (см. объявления Бендитат или Санта-Понса) уже приближаются к стандартам Лазурного берега или некоторых ключевых зон итальянской Ривьеры.
Менорка: рынок для спокойных инвестиций
В отличие от самых раскрученных локаций, Менорка отличается более «наследственным» и бережным подходом:
- более спокойный ритм жизни, семейный туризм;
- контролируемое развитие, большое внимание к сохранению ландшафтов;
- важные сезонные потоки, но не такой «праздничный» антураж, как на Ибице.
С точки зрения недвижимости это выражается в:
- менее спекулятивный рынок, прицел на долгосрочное владение;
- высокие цены, но в целом ниже, чем на Ивисе или юго-западе Майорки;
- большой интерес к деревенским домам, финкам и небольшим объектам у моря.
В Мао, главном порте Менорки, реализуемые через платформы вроде Green Acres объекты для второй резиденции отлично отражают средний сегмент: семейные дома в Мао или небольшие реновированные здания, часто для владельцев, которых интересует более «жилищный», а не спекулятивный подход.
Менорка отлично подойдёт, если вы ищете:
- семейную вторую резиденцию для регулярного использования, а не чистую инвестицию;
- более аутентичную и менее перегруженную туристами среду;
- компромисс между качеством жизни и бюджетом.
Кто покупает? Французы, швейцарцы, британцы, немцы
Помимо роста цен, именно структура иностранного спроса формирует балеарский рынок. Запросы, зафиксированные Green Acres для Балеар, показывают большое число обеспеченных покупателей из Европы.
Основные страны:
- Франция: около 20 % зарубежных запросов, часто на объекты больше 150 м², со средней ценой около 740 000 €;
- Швейцария: 13 % запросов, средняя цена — около 755 000 € за более компактные объекты (130 м²);
- Великобритания: 11 %, бытовая площадь — около 155 м², медианный бюджет свыше 800 000 €;
- Германия и Нидерланды: часто предпочитают очень большие объекты (190 м² и больше 250 м²), бюджеты могут регулярно превышать миллион евро.
Итальянцы, американцы и некоторые азиатские покупатели (Гонконг и др.) также активно ищут недвижимость в самых иконических участках Ивисы и Майорки. Это разнообразие спроса поднимает требования к качеству: материалы, вид, энергоэффективность, сервис.
Спрос, регулирование и издержки владения
На Балеарах равновесие рынка зависит от сложного триединства: иностранный спрос, туристическое регулирование и стоимость владения. 🎯
Доля иностранцев и контроль туристической аренды
Иностранцы составляют значительную часть покупателей, особенно:
- в среднем и высоком классе недвижимости;
- в самых востребованных прибрежных и городских районах;
- в объектах, подходящих для смешанного использования: вторая резиденция + сезонная аренда.
Из-за напряжённости на рынке для местных и влияния массового туризма местные власти ужесточили:
- контроль за туристической арендой (лицензии, зонирование, ограничения в отдельных зданиях и кварталах);
- контроль площадок краткосрочной аренды;
- разработку мер по сдерживанию спекуляций.
Инвестору важно:
- всегда проверять городской и туристический статус интересующего объекта;
- готовиться к сценарию преимущественно личного использования, если с лицензией возникнут сложности;
- обращаться к местным экспертам для проверки всех юридических аспектов.
Внимание к издержкам: энергия, коммуналка, транспорт
Помимо цены покупки, издержки владения на Балеарах — принципиальный момент, их нельзя недооценивать. Они могут существенно влиять на годовой бюджет.
Основные статьи расходов:
- энергия: кондиционирование летом, возможное отопление зимой, обслуживание бассейнов;
- квартплата: особенно высокая в резиденциях с бассейнами, садами и сервисом;
- обслуживание: сад, бассейн, мелкий ремонт, особенно у моря;
- транспорт: регулярные авиабилеты, автомобиль, парковки;
- местные налоги: на имущество, специфические сборы, возможные туристические налоги.
Перед покупкой стоит:
- запросить подробную информацию о ежегодных расходах у продавца или управляющего;
- провести прогноз по издержкам на 5–10 лет, чтобы оценить их соотношение с доходами;
- заложить резерв в 10–20 % на непредвиденные ситуации (ремонт, рост тарифов).
Перспективы 2026–2030: давление на предложение сохранится
В горизонте 2026–2030 рынок Балеар останется напряжённым, хотя темпы роста будут зависеть от экономической ситуации и регулирования.
Высокое давление на предложение сохранится
Ряд факторов говорит о том, что дефицит предложения останется острым:
- островная география не позволяет расширять застройку;
- политическая воля защищать окружающую среду и ландшафты;
- строгие и часто продолжительные процедуры по выдаче разрешений на строительство.
В этих условиях структурная редкость ряда сегментов (вид на море, первая линия, исторические районы) будет поддерживать цены, особенно на объекты:
- удачно расположенные и хорошо обслуживаемые;
- с внешними зонами (терраса, сад, бассейн);
- с хорошей энергоэффективностью.
Ценность доступа к авиасообщению
Ключевой фактор перспектив на 2026–2030 годы — авиадоступность Балеар. Сообщение с европейскими городами напрямую влияет на:
- годовой приток туристов;
- удобство использования второй резиденции;
- привлекательность для удалённых сотрудников и цифровых кочевников.
Если предложения по перелётам сохраняются обильными и конкурентными, Балеары будут и дальше привлекать значительный поток международных покупателей, что:
- будет поддерживать цены в самых востребованных сегментах;
- укрепит «ликвидную премию» для удачно расположенных объектов;
- может усиливать цикличность в особо туристических зонах.
Наоборот, если число авиарейсов серьёзно и надолго сократится или издержки на поездки вырастут:
- это может сместить спрос на более доступные и связанные направления;
- подтолкнуть владельцев к более жилому, а не туристическому использованию;
- привести к стабилизации цен в наиболее зависимых от краткосрочного туризма местах.
Для долгосрочных планов есть смысл задать себе простые вопросы:
- обеспечивают ли выбранный остров и район удобное авиасообщение с вашей страной?
- совместимы ли ваши потребности (частые поездки, долгие периоды, работа удалённо) с такой доступностью?
- останется ли объект привлекательным, если условия путешествий изменятся (дороже, реже рейсы)?
С учётом этих параметров вы сможете точнее оценить устойчивость своей инвестиции в горизонте до 2030 года и далее. ✈️
