Тренд 2026: сценарии роста цен и объёмов
Опрос UCI-SIRA: продажи и цены будут расти в 2026 году
Опрос UCI-SIRA, который внимательно отслеживается испанскими профессионалами, рисует на 2026 год в целом позитивный сценарий для Каталонии. Опрошенные агенты ожидают:
- постепенное восстановление объёмов продаж после корректировок 2023–2024 годов,
- умеренный, но постоянный рост цены за квадратный метр,
- рынок Каталонии будет активнее среднего по Испании за счёт Барселоны и побережья.
Главный тренд — это не взрывной рост цен, а скорее устойчивое повышение: меньше волатильности, больше стабильности, устойчивая премия для наиболее востребованных локаций.
Для покупателя это значит две вещи:
- ожидать значительного снижения цен в Каталонии к 2026 году малореалистично,
- главным становится выбор микро-локации и качества объекта, а не «идеальный момент» покупки.
Данные специализированного сайта Green Acres подтверждают этот взгляд на недвижимость в Барселоне, где средняя цена около 544 000 евро за объекты площадью примерно 117 м², что говорит о уже сложившемся высоком уровне цен на рынке.
Премиум-побережье: Бегур и Коста-Брава — 5 000–8 000 €/м², более 9 000 € за вид на море
На каталонском побережье Коста-Брава остаётся одним из самых желанных рынков Европы для вторичного жилья и смены образа жизни. Такие города, как Бегур, Тамаpиу, Льяфранк или Калелья-де-Палафружель, отличаются явно премиальным позиционированием.
Типичные ценовые диапазоны в самых востребованных местах:
- 5 000–8 000 €/м² за квартиры или дома в хорошем состоянии и престижных комплексах,
- более 9 000 €/м² за объекты с панорамным видом на море, просторной террасой или с прямым выходом к пляжу,
- общий бюджет легко превышает 1 млн евро за виллу с бассейном в самых эксклюзивных бухтах.
Средние показатели Green Acres по флагманским городам Коста-Бравы подтверждают премиальный статус: недвижимость в Тамаpиу (средняя цена более 1,09 млн евро за виллы около 250 м²), а также Льяфранк и Калелья-де-Палафружель, где бюджеты стабильно превышают миллион евро.
На высокие цены здесь влияют сразу несколько факторов:
- очень ограниченные земельные ресурсы на побережье, защищённые строгими градостроительными нормами,
- устойчивый международный спрос (Франция, Бенилюкс, Германия, Великобритания, Скандинавия),
- повышенный интерес со стороны удалённых работников и мобильных предпринимателей, ищущих средиземноморский образ жизни.
К 2026 году на этом сегменте наиболее реалистичны следующие сценарии:
- продолжение роста цен в уникальных локациях,
- более избирательный подход покупателей, которые всё чаще требуют вида, архитектурного качества и энергоэффективности,
- увеличение разрыва между иконическими бухтами и менее известными соседними, но более доступными муниципалитетами.
Покупатели на этом рынке — очень интернациональны: в провинции Жирона база Green Acres показывает, что 46 % иностранных запросов поступает из Франции, затем из Германии (8 %) и Бельгии (7 %), а медианный бюджет — около 239 000 евро за объекты примерно 75 м². Это доказывает также существование более доступного сегмента, чуть дальше от первой линии моря.
Механика рынка
Международный спрос и ограниченное предложение в hotspots
Понимание динамики каталонских «hotspots» — зон, где цены держатся и растут, — крайне важно для уточнения стратегии покупки. Барселона, Ситжес, Бегур, Кадакес и некоторые районы Коста-Дорада объединяют взрывоопасный микс:
- мощный международный спрос, мало зависящий от местных факторов,
- качественное, но очень ограниченное предложение из-за дефицита земли или сложностей с реновацией,
- многие объекты находятся в собственности давно, на рынке мало ротации.
В Барселоне этот дефицит особенно заметен в:
- центральных районах с хорошей транспортной доступностью (Эшампле, Грасия, Борн),
- очень популярных прибрежных районах (Барселонета, Диагональ Мар),
- «урбан-вилладжах» с хорошей инфраструктурой (Побленоу, Саррия, Сант Жервази).
В окрестностях Барселоны данные Green Acres показывают значительный вес иностранных покупателей, особенно французских (17 % запросов), а также американских, швейцарских и немецких. Медианные цены — от 3 000 до 4 000 евро/м² в зависимости от национальности. Такая глубина международного спроса частично объясняет устойчивость цен в самых дефицитных районах.
Практические последствия для покупателя:
- хорошие объекты быстро уходят, иногда по запрашиваемой цене или даже выше,
- возможность для торга на ядре hotspots ограничена,
- предварительная подготовка финансового досье становится значимым конкурентным преимуществом 🙂
На этих рынках рост цен обусловлен не только спросом на основное жильё, но и:
- элитной вторичной недвижимостью,
- инвестированием в аренду на сезон или средний срок,
- переездом новых резидентов, привлечённых качеством жизни в Каталонии.
Такие города, как Ситжес, особенно ценные из-за высокого качества жизни и близости Барселоны, отлично иллюстрируют этот процесс: средний бюджет превышает миллион евро за виллы около 220 м² в Ситжесе. В Кадакесе, одном из самых эксклюзивных рынков, запросы сосредоточены на объектах стоимостью более 2 млн евро, но с меньшей площадью и потрясающим видом на море (дома на продажу в Кадакесе).
Пригороды и средние каталонские города: альтернативы для доступа
Из-за цен на жильё в Барселоне и самых престижных прибрежных городах всё больше покупателей обращают внимание на:
- пригороды с хорошей транспортной связью с Барселоной,
- средние города Каталонии, находящиеся на подъёме.
Эти места часто дают более выгодный баланс между:
- более доступной ценой покупки,
- качеством жизни (зелёные зоны, тишина, близость к природе),
- комфортным доступом к Барселоне или побережью на поезде/авто.
Среди часто рассматриваемых покупателями районов:
- Валлес (Сабадель, Тарраса, Сант Кугат) — для семейных покупателей,
- Марезме (Матаро, Аренис, Вилассар) — для баланса между морем и ценой,
- Жирона и её городской пояс — ворота на Коста-Браву,
- Лерида и некоторые внутренние районы — для проектов домов с землёй по управляемому бюджету.
На этих рынках динамика иная:
- цены более сдержанные, иногда доступны для торга,
- объекты нередко требуют ремонта,
- местные покупатели играют ключевую роль, что стабилизирует рынок.
Данные Green Acres ярко иллюстрируют эти контрасты: в Сант-Кугат или ряде городов на Марезме (Матаро, Аренис, Вилассар) средний бюджет — от 385 000 до чуть более 1 млн евро за более просторные семейные дома, часто с садом (дома на продажу в Матаро, дома на продажу в Аренисе, дома на продажу в Вилассар). В самой Жироне запросы — на большие дома свыше 400 м² с бюджетом за 1 млн евро (недвижимость Жироны).
Для смены образа жизни эти территории — интересный вариант, если:
- вы готовы немного отдалиться от самого престижного прибрежья,
- для вас важны пространство, сад или более сельское окружение,
- вы обладаете гибкостью в разъездах или работаете удалённо.
Кроме того, рост популярности удалённой работы и гибридных форматов (город + деревня) может поддерживать цены в этих городах к 2026 году, также оставляя хорошие возможности для ранних покупателей.
Во внутренних районах вроде провинции Лерида, пока мало известных, но фигурирующих в поисках второго жилья, иностранные покупатели — в основном французы (32 % запросов), а медианные цены заметно ниже, чем на побережье. Это делает такие районы интересной площадкой для тех, кто предпочитает пространство и комфорт бюджету, а не близость к морю.
Как выбрать между Барселоной, побережьем и средними городами
Перед лицом такой рыночной механики главное — прояснить свою персональную стратегию, а не искать «абсолютно лучший рынок».
На практике можно задать себе несколько простых вопросов:
- Что для вас важнее: инвестиционная ценность на дистанции или качество жизни каждый день?
- Готовы ли вы ехать дольше ради снижения бюджета покупки?
- Хотите ли вы сдавать жильё часть года (и какому типу арендаторов)?
Несколько ориентиров для выбора:
- Барселона: если важна стабильная инвестиционная основа и разноплановый арендный потенциал, но входной билет высок.
- Премиум Коста-Брава (Бегур, Льяфранк, Тамаpиу…): для «влюблённости» в вид на море, чаще всего для второй резиденции, на фоне постоянной редкости и поддержания цен.
- Более доступное побережье или средние города: чтобы максимизировать площадь и комфорт, делая ставку на долгосрочные тренды (удалёнка, поиск пространства, возвращение к природе).
В любом случае ключевые рекомендации:
- тщательно анализировать микрорайон (улица, ориентация, соседи, сервисы),
- точно просчитывать бюджет (цена + ремонт + сопутствующие расходы),
- использовать помощь специалистов для юридической и фискальной безопасности сделки, особенно если вы приезжаете из-за рубежа.
