Цены на недвижимость в Мадриде в 2026 году: рекордные уровни по всей Испании
Мадрид, наряду с Барселоной, занимает позицию одного из самых дорогих рынков Испании. Рост престижности некоторых районов, спрос и инфляция издержек привели к беспрецедентному повышению цен. 😮
Этот рост затронул не только центр города: он распространился на близлежащие районы и пригороды первой и второй очереди, что полностью меняет подход к покупке недвижимости.
В сегменте вторых резиденций и среди иностранных покупателей цены ещё выше: средняя стоимость объектов, запрашиваемых в Мадриде на специализированном сайте Green Acres, составляет около 923 000 € за 141 м², или почти 6 546 €/м², что подтверждает высокое давление на качественное жильё с хорошим расположением.
Средняя цена около 6 021 €/м², рост от 12 до 38 % в зависимости от районов
В 2026 году средняя цена в испанской столице составляет около 6 021 €/м² для всех типов жилья. Однако эта средняя величина скрывает сильную разницу между районами.
Отмечаются:
- центральные и исторические районы с ростом на 30–38 % за пять лет;
- сформировавшиеся жилые кварталы с увеличением примерно на 15–25 %;
- зоны, проходящие этап реновации или более отдалённые, где рост пока составляет 12–18 %, но есть интересный потенциал для дальнейшего роста.
Практически это означает, что:
- хорошая семейная квартира в престижном районе легко может стоить 8 000–10 000 €/м²;
- некоторые более доступные районы пока остаются ниже 4 000 €/м², но темпы роста у них высокие;
- новые микрорайоны с хорошей транспортной доступностью (метро, автобусы, шоссе) растут в цене по мере развития инфраструктуры и торговли.
Для покупателя ключ — рассматривать
конкретный микрорайон и тип объекта, а не ориентироваться на средний показатель по Мадриду.
Очень высокие планки (более 25 000 €/м²) в сегменте ультра-люкс
Если вы ориентируетесь на сегмент ультра-премиум, готовьтесь к ценовым уровням, которых редко достигают в других регионах Испании. В некоторых сегментах ультра-люкс «планки» теперь превышают 25 000 €/м².
Такие цены встречаются:
- на пентхаусы с панорамными террасами на самых престижных проспектах;
- в полностью отреставрированных зданиях с премиум-сервисом (консьерж, круглосуточная охрана, спа-зоны);
- в новых элитных комплексах с низкой плотностью застройки, собственным садом, бассейном и исключительными удобствами.
Эти объекты рассчитаны на:
- состоятельных иностранных клиентов;
- некоторые категории экспатов с премиальным пакетом;
- инвесторов, ищущих уникальный актив, а не только высокий арендный доход.
Для «обычного» покупателя такой ценовой скачок оказывает косвенное влияние:
он повышает стоимость соседних объектов и подстёгивает джентрификацию нескольких центральных районов.
Кто покупает в Мадриде? Растущая доля иностранцев
За этими высокими ценами стоит особая структура спроса. Мадридцы пока составляют большинство, но иностранные покупатели сегодня играют значительную роль в отдельных сегментах, особенно в центре и в премиум-объектах.
По данным Green Acres, лидерами среди иностранных покупателей департамента Мадрид стали США (около 18 % всех запросов), за ними следуют Франция (12 %), затем Великобритания, Гонконг и Италия — примерно по 7 % каждый.
Это разнообразие профилей объясняет, почему в одном городе уживаются несколько рынков: «локальный Мадрид», чувствительный к испанским семейным доходам, и «глобальный Мадрид», больше связанный с мировыми высокими доходами, пакетами экспатов и долгосрочными инвестиционными стратегиями.
Факторы напряжённости и варианты выбора при покупке
Высокие цены на недвижимость в Мадриде — это не только модный тренд или спекуляция. Они отражают вполне конкретные физические и экономические ограничения, влияющие на итоговую стоимость жилья. 🧱
Понимание этих факторов помогает лучше позиционироваться как покупателю и принимать обоснованные решения: принять чуть большее удаление от центра, выбрать ремонт вместо новостройки, или предпочесть определённые типы объектов.
Дефицит земли, рост цен на материалы, нехватка рабочей силы — всё это прямо влияет на итоговую цену
Мадрид — плотная агломерация, где свободные участки под новые проекты становятся редкостью, особенно в хорошо развитых и популярных районах. Такой дефицит строительных земель неизбежно ведёт к росту цен.
Кроме того:
- уже несколько лет растёт стоимость строительных материалов (бетон, сталь, дерево, инженерное оборудование);
- дефицит квалифицированных работников в строительстве увеличивает стоимость строительства и капитального ремонта;
- всё более строгие нормативные требования по изоляции, энергоэффективности и безопасности.
На практике это значит:
- цена новостройки включает всё большую долю жёстко фиксированных издержек;
- масштабные ремонты сложно сделать выгодными, если высокая цена покупки;
- и застройщики, и частные лица вынуждены выбирать между качеством, площадью, расположением и бюджетом.
Для проекта покупки в Мадриде крайне важно:
- реально просчитать стоимость работ до подписания договора;
- проверить техническое состояние здания (изоляция, коммуникации, фасад), чтобы избежать неприятных сюрпризов;
- заложить в финансовый план резерв на возможные дополнительные расходы по ремонту.
Умеренная доходность от аренды (около 4,2–5,5 %) при высоком пороге входа
Из-за высокой стоимости покупки арендная доходность в Мадриде довольно умеренная, особенно в центральных районах.
В 2026 году обычно наблюдается:
- брутто-доходность от 4,2 до 5,5 % в зависимости от района и типа недвижимости;
- ближе к 4 % в самом центре для очень востребованных объектов;
- доходность выше 5,5 % — в отдельных районах на стадии подъёма или для объектов, требующих ремонта.
Из этих процентов, разумеется, нужно вычесть:
- налоги в Испании и, возможно, в вашей стране;
- коммунальные расходы, которые нередко высоки в старых или сервисных домах;
- расходы на управление, если вы полностью делегируете вопросы аренды.
В результате многие покупатели понимают, что Мадрид — это:
- скорее капиталоёмкий рынок, чем чисто доходный, особенно в престижных районах;
- рынок с выигрышной долгосрочной стратегией (10 лет и более);
- рынок, где успех зависит от удачной покупки (переговоры, выбор района, потенциал роста стоимости).
Если ваша цель — именно быстрый чистый доход, вероятно, придётся:
- смотреть за пределы центра;
- выбирать объекты для доработки (перепланировка, ремонт, мебель);
- или совмещать Мадрид с другими, более доходными, но менее ликвидными испанскими рынками.
Инвестиционные перспективы 2026–2030
Несмотря на высокие цены, столица Испании по-прежнему привлекает капитал. Прогнозы на горизонте 2030 года остаются позитивными, но рынок становится всё более избирательным и требовательным к качеству, устойчивости и локации. 🌱
Для инвестора или покупателя, планирующего проживание, период 2026–2030 может пройти под знаком растущего разрыва в динамике между хорошо позиционированными объектами и всеми остальными.
Международный и институциональный спрос: Мадрид — второй по популярности рынок Европы
На европейской арене Мадрид теперь второй по популярности рынок среди многих иностранных и институциональных инвесторов.
Причины такой популярности:
- активная местная экономика на базе сферы услуг, финансов и технологий;
- имидж приятного города для жизни, солнечного, хорошо связанного с Европой;
- относительно стабильная законодательная и налоговая база по сравнению с другими рынками.
Что это значит для частных покупателей:
- постоянное давление на лучшие объекты (локация, качество здания, энергоэффективность);
- глубокий рынок аренды, особенно для хорошо расположенных и управляемых объектов;
- относительная ликвидность при перепродаже качественных объектов, даже в случае замедления рынка.
Влияние институциональных инвесторов также способствует профессионализации рынка, большей прозрачности, аналитике и доступу к данным, что помогает частным покупателям ориентироваться в ситуации.
Приоритет — ремонт, премиальный новострой и «зелёная» уплотнённая застройка
С 2026 по 2030 годы три тренда определяют инвестиционные возможности в Мадриде:
- рост энергоэффективной и функциональной реновации старого фонда;
- развитие премиального новостроя, редкого и дорогого, но весьма востребованного;
- проекты зелёной плотной застройки, сочетающие общественные пространства, транспорт и природу в городе.
Для покупателя это может означать несколько стратегий:
- выбрать старый, хорошо расположенный объект для ремонта с высоким потенциалом роста стоимости после работ;
- купить качественную новостройку с хорошими энергоэффективными характеристиками, даже если входной билет выше;
- обратить внимание на районы, где планируются урбанистические улучшения (новые линии метро, парки, инфраструктура) — для ставки на будущий рост цен.
Ключевая тенденция — устойчивость: объекты с плохой изоляцией, неудобным расположением или неадаптированные к новым условиям (удалённая работа, внешние пространства, энергоэффективность) могут со временем терять в стоимости.
Наоборот, жильё:
- с хорошими энергетическими характеристиками;
- имеющее балкон, террасу или доступ к зелёной зоне;
- находящееся рядом с транспортом и сервисами;
имеет все шансы оставаться востребованным и лучше переживать экономические потрясения.
На таком требовательном рынке, как мадридский, помощь местных профессионалов, способных анализировать микро-тренды в каждом районе, становится настоящим козырем для обеспечения безопасности вашего проекта. 🤝
